부동상 매매업 해당 여부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 정○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○타워 ○○동 ○○호에 거주하는 사람인 바,

○○세무서장이 ‘탈세정보 자료’에 의하여 청구인의 부동산거래에 대한 조사 결과, 청구인이 아래【표1】과 같이 1993년 과세연도부터 2004년 과세연도까지 사이에 부동산을 13회 취득하고 9회 양도하였으며, 특히 2003년 제1기에 2회 취득하고 2회 양도하였고, 2004년 제2기 과세기간에는 1회 취득하고 3회 양도하는 등 계속적·반복적으로 부동산을 매매하여 규모와 횟수 등에 비추어 수익을 목적으로 하는 사업성이 인정된다 하여, 청구인을 부동산매매업자로 보아, 연 번 소 재 지 용 도 면적(㎡) 취득일자 양도일자 토 지 건 물

①

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○아파트 ○○호 아파트 33.4 118.36 1993.05.10. 1994.12.08.

②

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 창 고 116.5 81.44 1994.06.20. 2000.09.19.

③

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 창 고 129.3 64.00 1995.06.09. 2004.08.02.

④

○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대 지 430 1996.05.21. 1998.12.31.

⑤

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 주택 426 1997.10.30. 현 보유 (신축취득) 66.05 1998.12.30.

⑥

○○시

○○ 구

○○ 동

○○ ⓐ

○○동 ○○호 아파트 45.91 134.97 1999.06.29. 2003.01.21.

⑦

○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 숙박업 298.60 1,010.4 2000.10.16. (매입 취득) 2001.11.12. (○○모텔)

○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 298.60

○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 380.30 2000.12.21.

⑧

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 숙박업 482.30 1,802.5 2002.01.21. (매입 취득) 2003.03.31. (○○모텔)

⑨

○○시

○○ 구

○○ 동

○○번지

○○ ⓐ

○○ 호 아파트 21.87 173.56 2003.02.28. 2004.08.02.

⑩

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 목욕탕 2,025.8 2003.04.04. 2004.09.03. (○○○○) 4,172.7 2004.06.09. (신축 취득) 【표1】부동산 취득 및 양도 내역 2001.11.12. 양도한 위【표1】의 ⑦○○모텔(000-00-00000, 이하 “쟁점⑦부동산”이라 한다)에 대하여 2001년도 제2기분 부가가치세 69,992,490원과 2001년 과세연도 분 종합소득세 360,786,330원을, 2003. 3.31. 양도한 ⑧○○모텔(000-00 -00000, 이하 “쟁점⑧부동산”이라 한다)에 대하여 2003년 제1기분 부가가치세 207,829,820원과 2003년 과세연도 분 종합소득세 304,781,330원을, 2004. 9. 3. 양도한 ⑩○○○○(목욕탕, 000-00-00000, 이하 “쟁점⑩부동산”이라 한다)에 대하여 2004년 제2기분 부가가치세 426,457,340원과 2004년 과세연도 분 종합소득세 318,677,520원을 각각 과세 처분하자, 청구인은 이에 불복하여 2006. 4. 4. 이의신청을 제기하였다.

청구인은 목욕탕(찜질방)업을 영위할 목적으로 2003. 4. 4. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 2,025.8㎡를 매입하여 위 【표1】의 쟁점⑩부동산 건물을 신축하였고(2004. 5.10. 준공), 동 건물 신축공사와 관련하여 시공자에게 공사대금으로 지급한 약속어음 중 657, 000,000원을 결제하지 못하여, 2004. 8. 4.자 동 어음이 부도(○○은행 ○○지점) 처리됨에 따라 영업(목욕탕)을 계속할 수 없었음은 물론, 쟁점⑩부동산이 경매처분을 당할 처지에 이르게 되었고, 경매 처분되면 정상거래 가액의 1/3에도 미치지 못하는 가격을 받을 지도 모른다는 강박관념에서, 부득이 보유하고 있던 위 【표1】의 ③부동산과 ⑨부동산 및 쟁점⑩부동산을 양도하여 부채를 변제하였는 바, 이와 같이, 매도하지 아니하면 안 될 부득이한 사유 등으로 인하여 부동산을 양도하는 경우에는 부동산매매업으로 볼 수 없는 것(같은 뜻: 대법86누915, 1987. 8. 25.)임에도, 처분청이 수익성을 목적으로 한 사업성이 인정된다 하여 일련의 부동산 거래행위를 부동산매매업으로 보아, 이 건 종합소득세를 과세함은 부당하다고 주장한다.

청구인은 1993년 제1기 과세기간부터 2004년 제2기 과세기간까지 부동산을 14건 취득하여 12건을 양도하였으며, 특히 2003년 제1기 과세기간 중에는 2회 취득하고 2회 양도하였고, 2004년 제2기에는 1건의 부동산을 취득하고 3건의 부동산을 양도하였는 바, 이는 계속적·반복적으로 부동산을 매매하는 등 규모·횟수·양태 등에 비추어 볼 때 수익을 목적으로 한 사업성이 인정되므로, 청구인이 취득하여 양도한 일련의 부동산 거래행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 당초처분이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건의 다툼은 청구인이 취득하여 양도한 일련의 부동산 거래행위를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 과세요건 성립일 현재의 관계법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다.

② (이하 생략)

○ 부가가치세법 시행령 제1조 【재화의 범위】

① 부가가치세법(이하 “법”이라 한다) 제1조제2항에 규정하는 유체물에는 상품·제품·원료·기계·건물과 기타 모든 유형적 물건을 포함한다.

② 법 제1조 제2항에 규정하는 무체물에는 동력·열 기타 관리할 수 있는 자연력 및 권리등으로서 재산적 가치가 있는 유체물이외의 모든 것을 포함한다.

③ 재화를 공급하는 사업의 구분은 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류를 기준으로 한다.

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. ～ 11. (생략)

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

13. (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. (이하 생략)

○ 예규(판례) 【서일-663, 2004. 5.17, 소득46011-130, 1999.10. 4.】 부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산 매매의 규모, 거래횟수, 반복성, 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에 사업소득에 해당하는 것이며, 부동산임대업을 영위하다가 단순히 일괄하여 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것임.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴보면 다음과 같다.

(1) 청구인이 1993년 5월부터 2004년 9월까지 사이에 13회에 걸쳐서 부동산을 취득하고 9회에 걸쳐서 양도하였으며, 특히, 쟁점⑦부동산을 매수하여 2000.10.15. 사업자등록 후, 사업을 영위하다가 청구 외 김○○에게 2,460,000,000원에 양도하고 2001.11.12.자 폐업하였고, 쟁점⑧부동산을 매수하여 2002. 1.26. 사업자등록 후, 사업을 영위하다가 청구 외 김○○에게 2,600,000,000원에 양도하고 2003. 3.31.자 폐업하였으며, 또한 2003. 4. 4. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 2,205㎡를 매입하여 쟁점⑩부동산을 신축 취득하고, 2003.12. 1. 사업자등록 후 사업을 영위하다가 청구 외 이○○에게 5,300,000,000원에 양도하고 2004. 9. 5.자 폐업하였으나, 청구인은 쟁점⑦, ⑧, ⑩부동산 양도와 관련된 부가가치세는 사업의 포괄적 양도·양수(재화의 공급으로 보지 아니함)라 하여 신고하지 아니하였고, 양도소득세는 아래 【표2】와 같이, 쟁점⑦부동산과 쟁점⑧부동산은 기준시가에 의하여, 쟁점⑩부동산은 실지거래가액에 의하여 각각 신고한 사실이 조사복명서, 양도소득세신고서 등에 의하여 확인된다. 구 분 양도가액(원) 취득가액(원) 필요경비(원) 양도차익(원) 실지양도가액(원) 쟁 점

⑦ 1,090,407,400 1,068,050,114 32,041,500 △9,684,214 2,460,000,000

⑧ 1,459,547,060 1,405,181,540 42,155,440 12,210,080 2,600,000,000 쟁 점

⑩ 4,000,000,000 4,299,000,006 161,720,400 △460,720,406 5,300,000,000 【표2】쟁점부동산 양도소득세 신고 내역

(2) 위 사실에 대하여 처분청은, 청구인이 취득·양도한 일련의 부동산거래 행위가 수익을 목적으로 하는 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업이라고 판단하고, 쟁점⑦, ⑧, ⑩부동산에 대하여, 토지와 건물의 실지양도가액이 구분 확인되지 않는다 하여, 기준시가(국세청고시가액)에 의하여 안분·환산한 건물가액을 부가가치세과세표준으로 하여 부가가치세를 과세하고, 종합소득세는 부동산매매업(신축양도 포함)으로 추계 결정하여 과세하였으며, 이에 대하여 청구인은, 쟁점⑩부동산 신축자금을 비롯한 사채 등 50여억 원의 채무액을 변제하지 못한 상황에서, 쟁점⑩부동산의 목욕탕(찜질방)을 개업하여 영위하던 중, 동 건물의 신축공사 대금으로 지급한 약속어음 657,000,000원을 결제하지 못한 결과, 사실상 청구인의 전 재산이 경매 처분될 위기에 처하여, 보유하고 있던 위【표1】의 ③부동산과 ⑨부동산 및 쟁점⑩부동산을 부득이 양도하게 되었다고 주장하면서, 그 증빙으로 당좌 부도로 인한 ‘당좌·가계당좌예금 해지 통지서’ 및 예금거래실적증명서, 부동산매매계약서, 차용증, 무통장입금증 등을 제시하였다. 위 관계법령 및 사실관계를 종합해서 판단하건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성유무, 양도의 규모, 횟수, 양태, 거래 상대방 등에 비추어, 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지, 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(같은 뜻: 대법99두5412, 2001.04.24. 외 다수)인 바, 청구인은, 위【표1】의 대부분의 부동산은 거주지를 옮기거나 사업을 전환할 목적으로 취득 또는 양도하였고, 또한 ③부동산과 ⑨부동산 및 쟁점⑩부동산은 사채 등 채무액의 원금 및 이자를 변제하기 위하여 부득이 처분하게 되었으며, 이와 같이 자금부족 등으로 건물을 양도한 것에 불과한 경우에는 부동산매매업으로 볼 수 없는 것임에도, 부동산매매업으로 보아 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세함은 부당하다고 주장하나, 청구인이 1993년 5월부터 2004년 9월까지 사이에 13회에 걸쳐서 쟁점⑦, ⑧, ⑩부동산 등을 취득하고 9회에 걸쳐서 양도한 점 등으로 미루어 볼 때, 사회통념상 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 가진 행태로 부동산매매업을 해왔음이 인정됨은 물론, 청구인이 쟁점⑦, ⑧, ⑩부동산을 보유한 기간이 대부분 3개월 내지 1년 2개월로서 비교적 단기보유에 해당할 뿐만 아니라, 청구인이 쟁점⑩부동산을 2004. 6. 9. 신축하여 3개월이 채 경과되기도 전인 2004. 9. 3.자 5,300,000,000원에 양도하였음에도, 양도소득세를 신고하면서 실지양도가액을 4,000,000,000원으로 하여 과소 신고한 사실이 확인되는 점, 청구인이 쟁점⑩부동산의 양도대금만으로도 사채 등 채무액 50여억 원 전액을 변제할 수 있었음에도, ③부동산 및 ⑨부동산을 양도한 점 등으로 미루어 볼 때, 수익을 목적으로 하여 부동산을 취득하고 양도한 것으로서 사업성이 있다 할 것이며, 또한, 청구인이 위【표1】의 ③부동산과 ⑨부동산 및 쟁점⑩부동산을 부도 등으로 부득이 양도하였다는 사실만으로는, 달리 그 양도의 태양이 부동산매매업이 아니라고 인정할 만한 근거가 없다. 따라서 청구인이 취득하여 양도한 일련의 부동산 거래행위를 부동산매매업으로 보아, 쟁점⑦, ⑧, ⑩부동산에 대하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로, 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.