양도소득세 필요경비 사실판단 사례

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 정○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○○ ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로서,

○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 655.3㎡(198.2평, 이하 ‘쟁점토지’라 한다)을 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 청구 외 김○○(이하 ‘김○○’이라 한다)에게 830,835,710원에 2003. 1.15. 양도하고, 2004. 5.31. 양도소득세 과세표준 신고와 함께 양도소득세 5,513,150원을 납부하였다.

○○지방국세청장은 쟁점토지의 양도에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지를 김○○에게 1,387,400,000원에 양도한 사실을 확인하고, 양도소득세를 과소 신고한 것으로 보아 ○○세무서장(이하 ‘처분청’이라 한다)에게 결정결의서(안)를 통보하였으며, 처분청이 통보받은 내용에 따라 아래【표1】과 같이 2005. 4. 1.자로 2003년 과세연도 양도소득세를 결정 고지하자, 【표1】결정 고지 내역 (단위: 천원) 귀속연도 당초 경정 고지세액 양도가액 취득가액 과세표준 양도가액 취득가액 과세표준 2003 830,835 788,134 40,200 1,387,400 786,835 598,064 233,858 청구인은 이에 불복하여 2005. 7.29. 이 건 이의신청을 제기하였다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 2001.11.19. ○○공사와 730,660,000원에 계약취득하고 계약금 73,066,000원 및 중도금 189,468,830원(1차 96,868,830원, 2차 92,600, 000원)을 불입한 상태에서, 2003. 1.15. 쟁점토지를 김○○에게 평당 450만원인 891,900,000원에 양도하기로 계약(매매계약서 830,835,710원)하였으나, 실제 받은 금액은 892,600,000원이었으며, 그 후 추가로 청구 외 전○○에게 20,000,000원을 받은 사실이 있어 쟁점토지에 대한 양도금액은 912,600,000원이므로, 처분청이 양도금액을 1,387,400,000원으로 하여 결정 고지한 것은 부당하며,

(2) 만약 양도가액을 1,387,400,000원으로 하여야 한다면, 동 금액에서 청구인이 받은 금액 912,600,000원을 차감한 474,800,000원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)은 부동산을 중개한 문○○ 등이 편취한 것이므로 양도비용으로 공제하여 결정하여 줄 것을 주장한다.

청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점금액을 중개수수료로 신고한 사실이 없고, 조사기간 중 구체적인 대금 지급내역을 제시하지 않았으며, 쟁점금액을 필요경비로 볼 만한 증빙의 제시가 없어 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 청구인이 쟁점토지를 912,600,000원에 양도하였는지의 사실 여부(주위적 청구)와 쟁점토지의 양도금액에서 쟁점금액을 필요경비로 공제할 수 있는지의 여부(예비적 청구)를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도 자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 󰡒양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점토지를 2001.11.19. ○○공사로부터 730,660,000원에 분양받아 아래【표2】와 같이 불입하고, 2002.10.30. 청구 외 문○○․송○○에게 832,440, 000원에 양도하기로 하고 계약금 100,000,000원을 영수하였으나, 문○○ 등이 자금력의 부족으로 계약해지를 요구하며 계약금 중 일부를 돌려줄 것을 요구하였으나 거절한 사실이 있다. 【표2】청구인의 쟁점토지 구입과 관련하여 ○○공사에 불입한 내역 (단위: 천원) 취득일 쟁점토지 계약금액 계약금 1차 중도금 2차 중도금 불입 금액 계 지급일자 금액 지급일자 금액 지급일자 금액 2001.11.19. 730,660 2001.11.19. 73,066 2002.06.14. 96,868 2003.03.12. 92,600 262,534

(2) ○○지방국세청장의 쟁점토지 매입과 관련한 조사에서 양수인 김○○은 쟁점토지를 실매매가액에 취득하면서 계약금 150,000,000원을 지급하고, ○○공사 미납입 승계금액 525,600,000원을 제외한 680,000,000원을 수표로 지급하고 나머지는 현금으로 지급하였다는 확인서를 제출하였으며, 처분청은 청구인이 ○○공사에 불입한 786,835,710원을 취득가액으로 하여 과소신고 분에 대하여 경정 결정한 것이 조사복명서 및 결정결의서(안)에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 문○○의 소개로 아래【표3】과 같이 김○○에게 쟁점토지를 891, 900,000원(매매계약서 830,835,710원)에 매매하기로 2003. 1.15. 계약하고 계약금 150,000,000원을 영수하였으며, 2003. 2.15. ○○공사 미납입 승계금액 525,600, 000원을 제외한 잔금 217,000,000원(현금 60,000,000원, 수표 157,000,000원, 합계 892,600,000원)을 영수하였으며, 차후에 문○○를 소개해준 청구 외 전○○로부터 20,000,000원을 영수하여 쟁점토지의 실제 양도가액은 912,600,000원이라고 주장하고 있다. 【표3】청구인이 주장하는 김○○과의 계약내역 및 양도금액 (단위: 천원) 매매계약서 청구인 주장 매도금액① 계약금 (’03.01.15.) 잔금 (’03.02.15.) 미납입 승계금액 계 실제 확인 매매금액② 미수령액 (차액 ②-①) 금액 금액 830,835 912,600 150,000 217,000 525,600 892,600 1,387,400 474,800 심리하건대, 먼저, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 김○○으로부터 912,600,000원을 영수한 사실여부에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 쟁점토지를 양도하고 처분청에 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 실제 매매계약서가 아니라 세무서신고용으로 작성되었다는 사실과 김○○으로부터 영수한 계약금은 150,000,000원이며, ○○공사 미납입 승계금액이 525, 600,000원이라는데 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼은 없다. 둘째, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 김○○으로부터 ○○공사 미납입 승계금액과 청구 외 전○○로부터 영수한 금액을 포함하여 912,600,000원을 수수하였다고 주장하나, 청구인이 ○○지방국세청장의 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사시 제출한 확인서에서 ‘쟁점토지의 매매가액은 1,387,400,000원이며 잔금은 1,237,400,000원이며 동 금액 중 ○○공사 미납입금은 김○○이 승계한다’라고 확인 서명한 사실이 있으며, 셋째, 청구인은 당심의 확인에 의하여 아래 【표4】와 같이 쟁점토지를 김○○에게 양도하면서 체결한 매매가액 1,387,400,000원의 실제 매매계약서에 지장으로 날인하고 작성하였음이 확인되고, 또한 청구인은 2003. 2.13. 잔금으로 646,100,000원을 영수한다는 영수증을 자필로 서명․날인하여 김○○에게 발행하였음도 확인되므로, 쟁점토지를 912,600,000원에 양도하고 잔금으로 2차 중도금을 포함하여 217, 000,000원만 영수하였다는 증빙을 전혀 제시하지 못하는 이상, 청구인의 주장은 신빙성이 없어 인정할 수 없다. 【표4】쟁점토지 거래에 대하여 양수인 지급 확인내용 (단위: 천원) 매매대금① 계약금②

○○공사 미납금③ 잔금 지급계⑤ (②+③+④) 2차 중도금 현금․수표 계④ 1,387,400 150,000 525,600 65,700 646,100 711,800 1,387,400 따라서, 청구인이 1,387,400,000원의 매매계약서 존재 자체를 부인하다가 당심에서 실매매계약서를 제시하자, 단지 백지 계약서에 지장을 찍어 문○○에게 넘겨주었다고 주장하고 있으나, 매매계약서의 변동된 금액에 사선을 긋고 양수인․부동산중개사(○○부동산 김○○)와 함께 청구인이 지장을 날인하였으며, 또한 서류작성 완료 후 지장으로 간인을 찍어 확인하고 있음을 볼 때, 매매가액이 1,387,400,000원이라는 계약서를 작성하지 않았고 동 금액을 수령하지도 않았다는 청구인의 주장은 사실과 달라 받아들일 수 없다. 다음으로, 청구인은 쟁점금액을 문○○에게 지급한 중개수수료이므로, 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점토지의 양도가액으로 평당 450만원을 초과하는 금액은 최초계약자인 문○○가 가지기로 청구인과 구두약속하고, 초과금액인 쟁점금액을 김○○으로부터 받아 가져갔으므로, 쟁점금액을 양도비용으로 하여 필요경비로 공제하여 달라고 주장하나, 청구인의 주장과 달리 김○○은 문○○라는 사람을 전혀 알지 못한다고 당심에 확인하고 있으며, 또한 상기 확인내용과 같이 청구인이 직접 매매계약서를 체결하고, 양수인으로부터 매매가액 중 ○○공사미납승계금액 525,600,000원을 제외한 861,800,000원을 청구인이 직접 수령하였음이 매매계약서 및 영수증에 의하여 확인되고, 474,800,000원이라는 거액을 문○○가 가져가면서 영수증 등 어떠한 증빙도 청구인과 주고받지 않았다는 청구인의 주장은 부동산 거래의 일반상식으로 인정하기 어려우며, 신빙성이 없으므로 인정할 수 없다. 둘째, 청구인은 문○○와 주고받았다는 ‘내용증명’ 및 후배 차○○(○○부동산중개소 운영)이 작성한 ‘확인서’를 제시하며, 쟁점금액을 문○○가 가져갔다고 주장하고 있으나, 동 서류는 사인 간에 임의로 작성이 가능할 뿐만 아니라, 이 건 청구일(20 05. 6.29.) 이후에 작성된 것으로서 객관적인 증빙자료로 채택하기 어려우며, 구체적인 증빙없이 동 내용증명 및 확인서만으로는 쟁점금액이 쟁점부동산 거래의 중개수수료 등 양도관련비용으로 사용된 사실이 확인되는 것으로 보기 어렵다. 셋째, 매매계약서에 쟁점부동산의 중개업자는 ‘○○공인중개사 김○○’로 기재되어 있어 김○○가 쟁점부동산 거래시 중개하였을 것으로 판단되고, 김○○에게 부동산매매와 관련한 중개수수료를 지불한 사실을 뒷받침할 증빙자료를 제시하지 못하면서 중개수수료를 문○○에게 지급하였다고 하나, 쟁점부동산의 부동산중개인도 아닌 사람에게 거액의 쟁점금액을 중개수수료조로 지급하였으므로 양도비용으로 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다(같은 뜻: 국심2003서2048, 2004.01.15.). 넷째, 청구인은 매매계약서를 체결하고 잔금 영수증을 작성할 때 영수금액을 확인하지 않고 서명 날인하여 양수인에게 교부하였다고 주장하나, 일반적으로 부동산매매계약서 작성시 금액 및 잔금 수령을 확인하고 영수증을 작성 교부하는 것이 상례인 바, 646,100,000원의 잔금영수증에 자필로 서명하고 날인하였음이 확인되므로, 쟁점금액을 포함한 잔금을 영수하면서 기재된 금액을 확인하지 않고 서명․날인하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없을 뿐만 아니라 사회통념상 인정하기 어렵다. 따라서, 청구인이 당초 쟁점토지를 2002.10.30. 송○○에게 양도하기로 계약하고, 양수인의 계약불이행으로 돌려주지 않은 위약금 100,000,000원에 대하여 청구인에게 기타소득으로 과세하는 것은 별론으로 하고, 쟁점금액을 청구인이 문○○에게 중개수수료로 지불한 사실 및 가져간 사실을 뒷받침할 만한 구체적이고 객관적인 증빙자료가 전혀 없는 이 건의 경우, 처분청이 쟁점금액을 필요경비에 불산입하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(같은 뜻: 국심2002중255, 2002.05.22. 외 다수).

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.