양도한 토지의 실제 양도시기

○○세무서장이 청구인에게 2005. 3. 2.자로 결정 고지한 2004년 과세연도분 양도소득세 107,620,690원은 과세처분의 대상인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 1,510m²은 양도일을 1999. 9.17.로 하여 경정합니다.

청구인 원○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하며, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 6,043㎡중 1,510㎡(이하 ‘쟁점토지’이라 함)를 1987. 9.14. 취득하여 2004. 5.30. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 청구 외 오○○(이하 ‘오○○’이라 함)에게 소유권 이전등기를 하고 양도소득세 신고를 하지 아니한 사실에 대하여 처분청은 2005. 3. 2.자로 2004년도 양도소득세 107,620,690원을 부과처분하자 이에 불복하여 2005. 3. 9.자로 이의신청을 제기하였다.

쟁점토지는 1990. 1.19.에 오○○에게 양도하기로 계약하고 1991. 8. 3.에 잔금수령을 완료하였으나, 쟁점토지 소재지가 토지거래 허가지역으로서 ○○시에 거주하는 오○○은 허가를 받는 것이 불가능하여 소유권 이전등기를 하지 못하고 있다가 2004. 3. 2. 임의경매 방법으로 소유권이전 등기를 하였는 바, 실제 양도시기는 잔금청산일인 1991년도로서 부과제척기간이 만료되었으므로 이에 대한 과세처분은 부당하다.

청구인은 부득이한 사유로 등기가 지연되었다고 주장하나 국토이용관리법 제21조의3 규정에 의하여 토지거래 허가구역 내 토지는 관할 지방자치단체의 허가를 받지 아니하면 그 토지거래 계약은 효력이 발생하지 아니한다고 규정하고 있으며, 등기부상 채권자인 오○○이 임의경매 신청하여 낙찰 받은 후 취득하였으므로 당초결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼의 쟁점은 청구인이 양도한 토지의 실제 양도시기를 언제로 볼 것인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (이하생략)

○ 국토이용관리법 제21조 의 3 【토지거래계약허가】

① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권․지상권을 이전 또는 설정하는 계약(…)을 체결하고자 하는 자는 당사자는 공동으로 관할 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하며, 동 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래 계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점토지의 등기부 등본에 의하여 청구인이 취득 및 양도한 경위를 보면 청구인은 1987. 7.14. 매매로 취득한 사실과 2004. 3. 2. 임의경매로 매각되어 오○○에게 소유권이 이전된 사실이 확인된다. 이에 대하여 청구인은 쟁점토지는 1990. 1.18. 오○○과 양도계약을 체결하고 1990.12.30.까지 잔금을 받기로 약정하였으며, 실제로 1991. 8. 3.까지 잔금을 모두 수령하였으나, 당해 토지가 토지거래 허가지역으로서 ○○시에 거주하는 매수인이 ○○시 소재 농지를 취득할 수 없어 계약허가를 받지 못하는 바람에 부동산 등기가 지연되었을 뿐 법정 양도 시기는 잔금을 모두 수령한 1991. 8. 3.이라고 주장하고 있는 바, 청구인이 제시하는 부동산 매매계약서에 의하면 1990. 8.18.자로 쟁점 토지를 7억원에 매매하기로 하고, 잔금을 1990.12.30.까지 지급하기로 약정하였으며, 실제 잔금은 1991. 8. 3.에 지급이 완료된 사실이 은행입금증과 매수인의 인감증명서가 첨부된 확인서 및 매수인이 제출한 청구인의 영수증 사본 등에 의하여 확인된다. 또한 쟁점토지는 1988. 9. 7.부터 1999. 9. 6.까지 토지거래허가지역으로 고시되었으며, 1999. 9. 7.부터는 토지거래허가지역에서 해제된 사실이 ○○시에 문의한 결과 확인되었으며, 청구인은 이 토지에 대하여 허가지역으로 고시된 기간 중 끝내 허가를 얻지 않았다. 살피건대, 전시 국토이용관리법상의 토지거래계약 허가를 받아야 하는 토지에 관하여 관할 관청의 허가 없이 매매계약이 체결된 경우 그 매매계약은 유동적 무효상태에 있는 것으로 거래가 성립되었다고 볼 수 없을 뿐만 아니라(같은 뜻; 재정경제부 재산 46014-21. 1998. 1.20, 국심2003구3774. 2004. 4.17, 대법원 1996다7762. 1996. 7.26. 등) 이에 대하여 양도소득세를 과세하는 것도 부당하다는 판례(대법원 1995누 18383, 1997. 3.20.)의 취지에 비추어 볼 때 잔금청산일 이후라도 허가를 받지 않았으므로 잔금청산일을 양도일로 보아야 한다는 청구주장은 인정할 수 없다. 다만, 토지거래 허가지역 내 토지를 매매하고 잔금이 청산된 이후 토지거래 허가지역 지정이 해제된 경우 양도소득세 부과제척기간의 기산일 기준은 잔금 청산일이 아닌 그 허가지역 지정이 해제된 때라 할 것이고(대법원 2001두9776), 이 사건의 경우 토지거래허가지역에서 해제된 1999. 9. 7.을 양도시기로 보아 양도소득세를 과세하여야 할 것이므로 2004. 3. 2.을 양도시기로 보아 과세한 당초결정은 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 한편, 쟁점토지는 토지구획정리에 때라 양도일 현재 820㎡로 조정되었으므로 이를 양도면적으로 하여 양도가액을 계산한다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.