부동산매매업의 수입금액 범위

처분청이 2005. 5.30. 납기 청구인에게 부과 처분한 2000년 과세연도분 종합소득세 149,771,070원은 158,718,725원을 결정소득금액에서 차감하고 2002년 과세연도분 종합소득세 55,806,190원은 104,815,455원을 결정 소득금액에서 차감하여 경정하고 나머지는 기각합니다.

청구인 윤○○은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 ○○아파트 ○○호에 거주하며 아래 표1과 같이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 모텔○○ 등 3건의 모텔건물을 신축하여 숙박업을 운영하거나 신축 후 곧바로 양도함으로써 부동산 매매업을 영위하고 숙박업 운영에 대한 사업소득과 함께 종합소득세를 신고납부하면서 쟁점 각 건물 양도시 함께 양도한 TV, 냉장고, 에어컨 등 비품(이하 ‘쟁점비품’이라 함)에 대한 매매가액을 수입금액에서 제외하였다. 이에 처분청에 대한 우리청의 업무감사시 비품에 대한 매매가액을 부동산매매업의 수입금액에서 누락된 사실을 확인하고 이를 추징하도록 지적하였는 바, 처분청은 동 지적에 따라 표2와 같이 연도별 비품 매매가액을 수입금액에 산입하고 취득가액을 필요경비로 추인하여 산출한 연도별 누락된 소득금액 306,768,725(2000년도 195,718,725원, 2002년도 110,050,000원)을 당초 결정한 소득금액에 가산하여 20 05. 5.31.자로 2000년 과세연도분 종합소득세 149,771,070원과 2002년 과세연도분 종합소득세 55,806,190원 등 종합소득세 205,577,260원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 6. 2.자로 이의신청을 제기하였다. 【표1】부동산 매매현황 (단위: 원) 소 재 지 건물 명칭 신축 및 양도일 매 매 가 액 토지․건물 집기비품 계

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 모텔○○ 2000.10.27. 2000.11.23. 1,699,072,728 300,927,272 2,000,000,000

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○모텔 2002.03.16. 2002.04.30. 2,119,780,000 180,220,000 2,300,000,000 【표2】부동산 매매업에 대한 수입금액 및 소득금액 경정내역 (단위: 원) 연도별 건물 명칭 결정수입금액 소득금액

① 당초신고

② 결정금액

③ 증감(②-①) (매출누락)

④ 취득가액

⑤ 증가된소득금액(③-④ 2000 모텔○○ 1,699,072,728 2,000,000,000 300,927,272 105,208,547 195,718,725 2002

○○모텔 1,589,835,000 1,770,055,000 180,220,000 75,404,545 104,815,455

이 사건 건물(모텔○○, ○○모텔) 양도시 함께 양도한 쟁점비품은 여관업 운영에 대한 사업용 고정자산으로서 양도한 부동산과 구분하여 가액을 계산하고 양도하였는 바, 부동산매매업에 대한 수입금액으로 과세하는 것은 부당하다고 주장한다.

부동산매매업자의 총수입금액은 토지․건물․기타자산(부대시설장치)의 매매 일체를 의미하는 것이므로 일시적인 여관업 운영으로 토지․건물을 제외한 관련 기타자산을 여관 운영을 위한 사업용고정자산 매각으로 보아 부동산매매업의 총수입금액에서 제외하여 달라는 주장은 신빙성이 없으므로 당초결정은 정당하다고 주장한다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼의 쟁점은 부동산매매업자가 사업용으로 사용하다가 양도한 집기비품을 부동산과 함께 양도한 경우 부동산매매업에 대한 수입금액에 가산할 수 있는 지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제19조 【사업소득】 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(…) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】

① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이라 “부동산매매업자”라 한다)는 토지 또는 건물 (이하 “토지 등”이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다.

② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지등 매매차익예정신고”라 한다.

③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고·납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(…)한다.

⑤ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정․경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다.

⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제128조 【토지 등 매매차익의 계산】

① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다.

1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 (1998.12.31. 개정)

2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액

② 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.

③ 부동산매매업자는 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 별표1에서 적시한 모텔○○과 ○○모텔에 대한 각 사업장별 사업운영 현황을 보면

○○시 ○○구 ○○동 소재 모텔○○의 경우 1999. 7. 9.에 숙박업에 대한 사업자 등록을 하고, 쟁점 건물을 신축하였으며, 2000.10.27.에 사용승인을 받아 숙박업을 영위하다가 2000.11.22.자로 숙박업에 대한 폐업신고를 하고, 2000.11.23.에 동 건물을 청구 외 신○○ 등 3명에게 양도하였는 바, 이때 양도계약서를 보면 총매매대금은 2,087,959,501원으로 확인되며, 이중 1,12 0,405,000원은 토지가액으로 636,534,501원은 건물가액으로 331,020,000원은 사설장치에 대한 가액을 계산하였음을 알 수 있고,

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물인 ○○모텔의 경우 2001. 3.20.에 사업자 등록을 하여 건물을 신축하고, 2002. 3.16.에 건물 사용승인을 받았으며, 2002. 4.30.에 폐업신고를 하면서 청구 외 최○○에게 23억원에 양도하였는 바, 이때 작성된 매매계약서에 의하면 11억원은 토지가액으로, 1,019,780,000원은 건물가액으로 180,220,000원은 시설장치에 대한 금액으로 각각 구분하여 매매되었음을 알 수 있다. 살피건대, 전시 소득세법 제69조 제1항 에 의하면 부동산매매업자는 토지 등 매매차익예정신고 및 자진납부를 하도록 규정하고 있는 바, 동 규정에 의하면 신고대상으로서 토지와 건물에 대한 양도차익을 신고하도록 규정하고 있을 뿐 부동산이라고 볼 수 없는 비품에 대해서는 포함되어 있지 않으며, 소득세법시행규칙 제100조 15호 규정에 의한 별지 제16호 서식(토지등매매차익예정신고자진 납부계산서)에도 비품 등의 양도차익에 대해서는 신고할 수 없도록 규정된 점 등으로 볼 때 부동산 양도시 별도로 계산하여 함께 양도한 비품에 대해서는 부동산매매업에 대한 수입금액으로 볼 수 없다 할 것이다. 또한, 국세종합상담센터 서면인터넷방문상담1팀-1156(2005. 9.29.)호의 예규에 의하면 “건물을 신축하여 모텔업을 하다가 부동산매매업으로 신고하는 경우 비품 등을 별도 평가하여 매매하는 경우 비품의 가액은 소득세법 기본통칙 24-9의 규정에 의하여 총수입금에 산입하지 아니 한다”고 해석하고 있어 이러한 취지에 의하더라도 비품의 가액을 부동산매매업의 수입금액에 가산하여 과세한 당초처분은 잘못이 있다 할 것이다. 다만, 청구인이 시설장치로 분류하여 부동산매매업 수입금액에서 제외하여 줄 것을 주장하는 금액 중 엘리베이터 가액 37,000,000원은 건물에 부수되는 것으로서 부동산매매업에 대한 수입금액에 포함되어야 하므로 이 금액에 대해서는 청구주장을 인정할 수 없다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각) 및 제3호(경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.