임대차 계약이 체결된 토지와 건물의 상속재산 평가

처분청이 2005. 3. 2.자로 청구인들에게 결정통지한 상속세 5,362,921,080원은 상속재산 중 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지와 건물에 대한 과세가액을 5, 294,250,110원으로 하여 경정합니다.

청구인 손○○․김○○․김○○․김○○․김○○는 2004. 4.13. 피상속인 망 김○○의 사망으로 상속개시된 상속인들로서 2004.10.15.에 상속세 신고를 하였으며, 이에 대한 우리청의 상속세 조사결과 일부 상속재산에 대하여 과다평가 및 과소평가한 사실을 확인하고 2005. 3.17.자로 2004년 과세연도분 상속세 5,362,921,08 0원에 대한 결정통지를 하였다. 위 과세처분을 위한 상속재산 평가시 임대사업용 건물인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지․건물(이하 ‘쟁점부동산’이라 함)에 대하여 아래 표1과 같이 신고한 평가금액 5,259,244,020원과 과세처분시 평가한 금액 7,491,717,020과의 차액 2, 232,473,000원을 과소신고한 것으로 보아 상속세 과세가액에 가산하였다. 【표1】쟁점부동산에 대한 상속세 과세가액 결정내용 구분 시 가 보증금 환산액 결정가액 토지(감정가) 건물(기준시가) 합계 임 대 부 분 지하 618,400,036 343,157,600 961,557,636 633,333,333 961,557,636 1층 592,272,379 136,019,290 728,291,669 6,000,000 728,291,669 2층 580,077,653 222,456,090 802,533,743 3,000,000,000 3,000,000,000 3층 582,762,313 323,381,800 906,144,113 536,666,667 904,144,113 5층 582,762,313 223,485,641 806,247,953 460,000,000 806,247,953 미임대 부 분 4층 582,762,313 323,381,800 906,144,113

• 906,144,113 6층 132,512,993 50,817,890 183,330,883

• 183,330,883 합 계 3,671,550,000 1,622,700,111 5,294,250,110 4,636,000,000 7,489,716,367 청구인들은 이에 불복하여 2005. 5. 9.자로 이의신청을 제기하였다.

처분청은 상속재산 평가시 임대사업용 건물인 쟁점부동산에 대하여 동일 건물임에도 임대부분은 임대보증금(월세는 보증금으로 환산한 금액, 이하 보증금을 포함하여 “보증금환산액”이라 함)과 감정가액(토지)․기준시가(건물)(이라 “감정․기준시가”라 함) 중 높은 금액으로 평가하고 미임대부분은 기준시가 및 감정가액으로 평가한 것은 형평에 어긋나는 부당한 평가방법이므로 심사결정사례(상속 2000-54, 2001. 1.12.)와 같이 건물 전체에 대하여 실제의 보증금환산액과 감정․기준시가를 비교하여 결정하는 것이 타당하다고 주장한다.

쟁점건물은 각층별․호수별로 구분하여 매매 또는 임차가 가능한 경우에 해당하여 각 부분별로 임대부분은 보증금환산액과 감정․기준시가를 비교하고 미임대부분은 감정․기준시가를 적용하여 평가한 당초결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼의 쟁점은 미임대부분이 있는 임대용 부동산에 대한 평가방법의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

② ～⑥ 생략

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 의 2 【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 사건 과세처분시 쟁점부동산에 대한 과세가액 결정내용을 보면 위 표1에서 보는 바와 같이 임대부분인 지하1층(점포), 1층(주차장), 2․3․5층(사무실 등)에 대해서는 감정․기준시가와 보증금환산액을 비교하여 높은 가액으로 결정하였는 바, 상속개시당시 지하층과 1․3․5층의 경우 보증금환산액보다 감정․기준시가가 각각 높아 감정․기준시가로 결정하고, 2층(1층이 주차장이므로 2층이 일반 건물의 1층 역할을 함)의 경우에만 임대보증금 30억원으로 감정․기준시가 802,533,743원보다 높다는 이유로 보증금 가액인 30억원으로 결정하였고, 임대중이 아닌 4층과 6층에 대해서는 감정․기준시가로 결정함으로써 토지․건물 전체에 대한 감정․시가가 5,294,250,110원인데 반하여, 결정된 금액은 7,489,716,367 원으로서 차액 2,195,466,257원에 대하여 신고된 상속세 과세가액에 가산(당초 결정시 과다신고로 인한 차감부분은 별론으로 함)하여 결정한 사실을 알 수 있다. 한편, 쟁점부동산은 층별로 구분되어 등기되어 있지 않고, 피상속인 단독 소유로 단일로 등기된 부동산이며, 임대차계약은 층별로 구분하여 체결된 사실이 등기부등본 및 임대차 계약서 등에 의하여 확인된다. 살피건대, 전시 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 7항 에 의하면 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대보증금 환산가액과 기준시가 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 위 규정은 상속재산 또는 증여재산의 평가액에 관하여 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 시가주의에 근접하려는 취지에서 규정된 것이라 할 것이고, (대법원 1992누3922, 1992. 9.25.) 상속재산의 평가는 각각의 재산을 평가 단위별로 하여 개별 평가하는 것이므로 건물전체에 대한 보증금 환산액이 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조 등에서 규정하는 시가로 보는 금액(감정가액이나 기준시가 등)을 초과할 경우 그 금액을 적용하는 것은 시가주의에 부합된다 할 것이나, 이 사건 과세처분 내용과 같이 구분등기되지 아니한 동일건물을 평가할 경우 당초 처분시와 같이 전체건물에 대한 감정․기준시가를 층별로 동일한 면적에 비례하여 토지가액을 안분계산하여 층별로 보증금환산액과 비교할 경우 대부분의 임대가액은 건물의 1층(쟁점건물의 경우 2층) 부분이 다른 층에 비해 월등히 높고, 지하나 주차장 부분(쟁점건물의 경우 1층)은 월등히 낮다 할 것이어서 임대부분과 미임대부분을 나누고 임대부분은 다시 층별 임대단위로 나누어 평가하는 것은 오히려 시가주의에 반하는 모순이 있다 할 것이다. 이러한 취지에서 “사실상 임대차계약이 체결된 토지와 건물(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함)의 경우에는 임대부분과 미임대부분을 구분하지 않고 임대료 등을 기준으로 하여 평가한 가액과 토지 건물 전체의 기준시가 중 큰 금액으로 평가”하도록 2000.10.12. 상속세 및 증여세법 기본통칙 61-50…5의 규정을 개정하여 종전의 해석을 변경하였을 뿐만 아니라, 국세청 예규(서일 46014-10073, 2002. 1.17. 및 2004년도 국세청 발행 상속세 및 증여세 해석편람 61-3-5)와 국세심사결정사례(상속 2000-54, 2001. 1.12.)에도 이러한 취지를 잘 알 수 있다. 따라서 쟁점부동산의 경우에도 상속세 과세가액 평가시 임대부분과 미임대로 나누고 다시 임대부분을 층별로 나누어 평가한 당초결정은 전시 관계법령의 취지에 부합하지 아니하고, 전물전체에 대한 감정․기준시가 5,294,250,110원이 쟁점부동산 임대와 관련하여 실제 확인된 보증금환산액 4,636,000,000 원을 초과하므로 상속세 과세가액을 감정․기준시가 5,294,250,110원으로 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 (경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.