지목이 바뀐 경우 감정가액 적용 여부

본 이의신청을 이를 기각합니다.

청구인 최○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 사람으로서, 2004. 6. 28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 같은 곳 ○○번지, 같은 곳 ○○번지, 같은 곳 ○○번지의 토지 합계 957.2㎡ 중 청구인 소유지분(이하 ‘쟁점토지’라 한다)을 청구 외 (주)○○프라자에 양도하고, 양도가액은 2003년 6월 30일자 고시된 공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지가 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 토지이므로 이를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 ㎡당 감정가액 3,33 0,000원을 적용하여 양도가액으로 결정하고 2005. 1. 3. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 122,955,930원을 부과처분하자 청구인은 이에 불복하여 2005. 3.23. 이의신청을 제기하였다.

(1) 쟁점토지는 절토ㆍ성토 등의 형질변경 행위 전혀 없었고, 2002. 3.30. 잡종지인 상태에서 건축허가를 받아 2004. 6.10. 건물완공 하였으므로 지목이 용도에 전혀 영향을 미치지 않았음을 알 수 있는 바, 쟁점토지는 양도시점까지 공시지가가 공시되어 있는 토지로 형질변경이나 용도변경이 없었으므로 공시지가가 없는 토지로는 볼 수 없으며, 설사, 공시지가가 없는 토지로 보더라도 이 지역은 상업지역으로 토지의 이용상황, 주변상황 등이 변하지 않아 가격변동의 사유가 전혀 없었으므로 다시 평가할 사유가 없고, 2004. 6.30.과 2004. 10.30. 공시한 지가 및 감정가액이 거의 일치하고 있는 점을 보아도 지목변경이 지가의 변동사유가 아닌 시점의 차이라는 것이 명백하므로 ㎡당 1,860,000원을 적용한 당초신고는 정당하다.

(2) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령 제12조2 제2항에서 ‘1월 1일부터 6월30일까지의 사이에 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목변경이 된 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 30일까지 결정공시라고 규정하고 있는 바, 2004. 7. 1.을 기준일로 하여 2004.10.30. 공시되었으나 이는 적용할 수 없으며, 소득세법시행령 제164조 제3항 에서는 ‘법 제99조 제1항 1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전기준시가에 의한다’라고 규정하고 있으므로 쟁점토지는 2004. 7. 1. 이전에 양도되어 2003. 6.30. 고시된 공시지가에 의한 신고는 정당하며,

(3) 쟁점토지는 인근 유사토지에 비슷한 가격으로 결정되어야 함에도 인근 유사토지보다 현저히 높은 가격으로 평가된 감정가격을 적용함은 과세의 형평에 반하므로 공시지가가 없는 토지로 보아 감정가액을 적용함은 부당하다.

(1) 지목변경 대상 토지는 토지의 형질변경이나 용도 변경된 토지를 대상으로 토지 소유자의 요청에 의하여 지목변경을 하고 있으므로 쟁점토지는 공부상 지목변경일 이전에 이미 대지로 형질이 변경된 것으로 보아야 하고,

(2) 지목변경 등의 사유가 발생한 경우 공시지가의 결정ㆍ공시에 관한 사항은 지방자치단체의 고유 업무로 고려사항이 아니며,

(3) 동일블럭 내 인근 유사토지의 2003. 6.30. 공시지가 2,700,000원 및 2004. 6. 30. 공시지가 3,000,000원으로 확인되는 바, 감정가액이 현저히 높다고도 볼 수 없고, 쟁점토지는 용도변경으로 인하여 지목이 변경된 토지이므로 공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건의 다툼은 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 것으로 보아 양도가액을 감정가액으로 평가할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 과세요건 성립 당시의 관계법령을 요약하면 아래와 같이 규정하고 있다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

○ 지적법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. 󰡒지적공부󰡓라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 것을 말한다.

• 가. 토지대장ㆍ임야대장ㆍ공유지연명부ㆍ대지권등록부(이하 󰡒대장󰡓이라 한다), 지적도ㆍ임야도(이하󰡒도면󰡓이라 한다) 및 경계점 좌표등록부
• 나. 가목의 지적공부에 등록할 사항을 이 법이 정하는 바에 따라 전산정보처리조직에 의하여 자기디스크ㆍ자기테이프 그밖에 이와 유사한 매체에 기록ㆍ저장 및 관리하는 집합물

7. 󰡒지목󰡓이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 17.󰡒지목변경󰡓이라 함은 지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.

○ 지적법 제3조 【토지의 조사ㆍ등록 등】

① 국가는 이 법이 정하는 바에 의하여 모든 토지를 필지마다 토지의 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록하여야 한다.

② 지적공부에 등록하는 지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표는 토지의 이동이 있는 때에 토지소유자(법인 아닌 사단이나 재단의 경우에는 그 대표자나 관리인을 말한다. 이하 같다)의 신청에 의하여 소관청이 결정한다. 다만, 신청이 없는 때에는 소관청이 직권으로 조사ㆍ측량하여 결정할 수 있다.

○ 지적법 제21조 【지목변경신청】 토지소유자는 지목 변경할 토지가 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 날부터 60일 이내에 소관청에 신청하여야 한다.

○ 지적법시행령 제16조 【지목변경신청】

① 법 제21조의 규정에 의하여 지목변경을 신청할 수 있는 경우는 다음 각호와 같다.

등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우

2. 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우

3. 법 제26조의 규정에 의한 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우

② 토지소유자는 법 제21조의 규정에 의하여 지목변경을 신청하고자 하는 때에는 지목변경사유를 기재한 신청서에 행정자치부령이 정하는 서류를 첨부하여 소관청에 제출하여야 한다라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 쟁점토지를 1983. 3.17. 및 2002. 9. 7. 취득하여 2004. 6.28. 양도하고 2004. 8.30. 양도소득세 예정신고 하였음이 양도소득세신고서에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지는 청구인 등 5인의 공유토지로 쟁점토지의 지목변경 및 건축내역은 아래 표1과 같음이 토지대장 및 건축물대장에 의하여 확인된다. 【표1】일자별 지목변경 및 건축 내역 일자별 지목변경 내역 건축 내역 비 고 변경 전 변경 후

1997. 3.14. 대지 잡종지

2002. 3.30. ” 건축허가 지하2층~지상14층

2004. 6.10. ” 건물 사용승인

2004. 6.16. 잡종지 대지

2004. 6.28. ” 토지 양도

2004. 7. 5. ” 건물 보존등기 (주)○○프라자

(3) 쟁점토지 및 연접토지의 지목 및 개별공시지가는 아래 표2와 같이 토지대장 및 2004.12.16. ○○광역시 ○○구청장이 발행한 개별공시지가 확인서에 의해 확인된다. 【표2】연도별 공부상 지목 및 ㎡당 개별공시지가 구 분 2003년 2004년 비 고 지목 고시일 공시지가 지목 고시일 공시지가

○○동○○번지 등 잡종지 2003.6.30. 1,860,000 잡종지 2004.6.30. 3,320,000 쟁점토지

○○동 ○○번지 대 지 ” 2,400,000 대 지 ” 3,000,000 연접토지

○○동 ○○번지 대 지 ” 2,400,000 대 지 ” 3,000,000 연접토지

(4) 청구인은 양도소득세신고 시 쟁점토지의 양도가액을 2003. 6.30. 건설교통부장관이 고시한 ㎡당 1,860,000원으로 신고하였고, 처분청은 ○○감정원과 ○○감정평가법인의 감정평가금액인 ㎡당 3,330,000원으로 평가하여 양도가액으로 결정하였음이 양도소득세신고서 및 양도소득세 결정결의서 등으로 확인된다.

(5) 쟁점토지는 청구인으로부터 토지사용 승낙을 받은 매수자 청구 외 (주)○○프라자가 2002. 3.30. 관할구청으로부터 건축허가를 받아 건물신축 후 2004. 6.10. 건물사용승인 받았으며 2004. 6.16. 잡종지에서 대지로 지목 변경된 사실이 토지대장 등으로 확인된다. 이 건 전시한 관계법령 및 사실관계에 따라 심리하건대, 첫째, 소득세법 제99조 제1항 에 의하면, 토지의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하여 평가하고, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제164조 제1항 에 의하면, 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액󰡓이라 함은 “토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경되어 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말하며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다”고 규정하고 있다. 둘째, 먼저 쟁점토지가 용도변경 등이 없는 토지에 해당하는지에 대하여 본다. 지적법 제21조 에서 “토지소유자는 지목 변경할 토지가 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 날부터 60일 이내에 소관청에 신청하여야 한다”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제16조 제1항 2호에서 “토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우”에는 지목변경의 대상으로 규정하고 있는 바, 쟁점토지는 당초 주유소 용도로 사용하던 토지로서 관할구청으로부터 건축허가를 받아 건물신축 후 2004. 6.10. 제1종 근린생활시설로 주 용도가 변경되었으므로 토지의 용도뿐만 아니라, 건축물의 용도 또한 변경된 경우에 해당하므로 쟁점토지의 용도변경이 없었다는 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 또한, 쟁점토지는 지하철 역세권에 소재하고 있을 뿐 아니라, 인근에는 대단위 아파트가 신축 중에 있는 사실 등으로 볼 때 청구인이 쟁점토지가 상업지역으로서 토지의 이용상황, 주변상황 등이 변하지 아니하였으므로 가격변동의 사유가 전혀 없었다는 주장은 사실이 아니라 할 것인 바, 쟁점토지는 토지의 용도와 건축물의 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된 토지에 해당한다고 할 것이다. 셋째, 다음 처분청의 감정평가액이 인근 유사토지 보다 현저히 높은 가격인지에 대하여 본다. 위 표2에서와 같이 쟁점토지와 같은 블록 내의 토지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 및 같은 곳 ○○번지의 2003. 1. 1. 기준 공시지가는 2,400,000원이고, 200 4. 1. 1. 기준 공시지가는 3,000,000원으로 처분청의 감정평가기준일(지목변경일)은 2004. 6.16.자로서 이때의 감정평가액은 3,330,000원으로서 ㎡당 330,000원의 차액이 발생하나, 쟁점토지는 양면이 도로를 접하고 있어 위 표2의 연접토지보다 토지의 이용상태나 주변환경으로 보아 이용이 유리한 위치에 소재하는 것으로 볼 수 있고, 2004년 고시기준일(2004. 1. 1.)과 처분청의 감정평가기준일(2004.6.16.)과는 약6개월의 시점이 차이나는 사실 등으로 볼 때 감정평가액이 인근 유사토지 보다 현저히 높은 가격이라고는 보여지지 아니한다. 넷째, 국세청 예규에서는 “지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라짐으로 인하여 직전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 소득세법시행령 제164조 제1항 (개별공시지가 없는 토지)의 규정에 의하여 평가한 가액으로 양도가액을 계산한다(재일 46014-2112,1997. 9. 4.)”고 해석하고 있는 바, 청구인이 양도한 쟁점토지는 당초 주유소 용지로 사용하던 토지에 근린생활시설용도의 건물신축으로 토지사용 용도가 변경되었고, 그로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지로서, 토지의 품위 또는 정황이 현저히 달라졌다고 볼 수 있으므로 직전 토지의 개별공시지가인 ㎡당 1,860,000원을 적용하는 것이 불합리한 경우라고 할 것이다. 따라서, 쟁점토지는 변경된 용도를 반영한 새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도한 경우에 해당하는 바, 처분청이 소득세법 제99조 제1항 1호 가목 단서의 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 2004. 6.16. 기준 감정평가한 가액을 양도가액으로 결정ㆍ과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65 조제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.