검인계약서상의 매매금액을 실지양도가액으로 보아 양도차익을 계산하는 것은 반증이 없는 한 타당함
검인계약서상의 매매금액을 실지양도가액으로 보아 양도차익을 계산하는 것은 반증이 없는 한 타당함
본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.
청구인 박○○은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호에 거주하는 사람으로서
1987. 9.16.자 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 1,125.3㎡ 및 위 지상 2층 건물 1124.8㎡(이하 ‘쟁점 부동산’ 이라 한다)을 2004. 1.19.자 청구 외 이○○(이하 ‘이○○’ 라 한다)에게 양도하고 2004. 3.24.자 실지거래가액에 의한 양도차익 예정신고서를 처분청에 제출하면서 양도소득세 38,329,200원을 자진 납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 조사를 실시하여 【표1】과 같이 쟁점 부동산의 양도가액을 5억원(이하 ‘신고금액’이라 한다)이 아닌 11억원(이하 ‘확인금액’ 이라 한다)으로 확인하고 2004.12.10.자 2004년 과세연도 양도소득세 151,200,000원을 부과처분 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 3. 5. 이의신청을 하였다. 【표1】신고 및 결정 내역 (단위: 원) 구분 양도가액 취득가액 양도차익 납부(고지)세액 신고 500,000,000 276,000,000 219,000,000 38,329,200 결정 1,100,000,000 276,000,000 819,000,000 151,200,000
위 청구인은 쟁점 부동산의 양도가액이 6억 5천만원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)인 사실이 제시하는 각종 증빙에 의하여 확인되므로 이에 따라 재경정하여 줄 것을 주장한다.
청구인은 실지조사 및 과세전적부심사청구시에는 양도가액이 5억원이라고 주장하다가 이 건 청구 시에 6억 5천만원으로 변경하는 등 일관성을 유지하지 못하여 청구주장은 신빙성이 없고, 쟁점 부동산의 감정가액과 기준시가를 고려할 때, 검인계약서상에 기재된 확인금액을 쟁점 부동산의 실지 양도가액으로 보아 과세한 당초 처분 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
- 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴본다.
(1) 청구인이 1987. 8.22.자 취득한 쟁점 부동산을 2004. 1.19.자 양도하고 【표1】과 같이 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 한 데 대하여, 처분청은 신고내용에 대한 조사를 실시하여 쟁점 부동산의 양도가액을 검인계약서에 기재된 11억원으로 확인하여 이 건 과세하였음이 처분청이 제시한 조사복명서, 경정결의서 등의 당초 자료에 의하여 확인되며, 취득가액 276,000,000원에 대하여는 서로 간 다툼이 없다.
(2) 청구인은 이 건 과세와 관련하여 2004. 10. 21.자 쟁점 부동산의 양도금액이 신고금액이라는 내용의 『과세전적부심사청구서』를 처분청에 제출하였고, 처분청은 청구주장 신빙성이 없음을 이유로 ‘불채택’ 결정하였다.
(3) 청구인은 이 건 청구 시 다음과 같은 이유로 쟁점 부동산의 실제 양도금액은 신고금액도 확인금액도 아닌 쟁점금액이라고 주장하고 있다.
① 쟁점 부동산은 1974. 5. 7.자 신축되어 29년 된 노후거물로써 건물가액이 고려되지 않았으며, 오히려 철거비용을 감안하면 쟁점금액은 토지 공시지가 대비 73.3%에 해당하여 적정한 금액이다.
② 처분청이 실지 양도가액으로 본 검인계약서상의 11억원은 아무런 생각 없이 관례적으로 작성된 등기접수용에 불과하고, 이 사실을 법무사인 청구외 심○○가 ‘확인서’를 제출하면서 인정하고 있다.
③ 제시된 부동산매매계약서 및 이○○의 확인서(쟁점 부동산 인수대금 6억 5천만원이 (주) ○○상호저축은행에서 지급이 안될 시 계약을 파기한다)에 매매대금이 6억 5천만원으로 기재되어 있다.
④ 2004. 1.19.자 쟁점금액을 이○○로부터 수수한 사실이 【표2】와 같이 확인된다. 【표2】쟁점금액 수수내역 번호 금액(원) 예금주 계좌 입금자․방법 성명 관계
① 83,500,000 전세보증금 인수
② ③ 416,500,000 9,500,000 최○○ 처 000-000(○○은행) (주)○○산업․IB
④ ⑤ 244,000,000 94,000,000 최〇〇 친척 000-000(○○은행) ※ ③은 최○○의 대여금 회수액으로 동 금액을 포함하여 송금하여 줄 것을 부탁하여 이를 수취하였으며, ⑤는 이○○의 대리인인 노○○(실명은 노〇〇)의 요구대로 수취하였다가 역 송금하여준 금액임.
(4) 한편, 처분청이 확인한 검인계약서 금액(①)과 쟁점 부동산의 임의경매(2004타경12904)와 관련한 ○○감정원의 감정평가액(②), 이○○의 청구 외 (주)○○상호저축은행(이하 ‘○○상호저축은행’이라 한다)으로부터의 대출액(③), 국세청 기준시가(④)는 【표3】과 같이 확인된다. 【표3】쟁점 부동산 평가액 (단위: 원) 구분 합계 토지 건물 기타 비고
① 1,100,000,000
② 1,151,980,000 900,240,000 247,456,000 4,284,000
2004. 7.23.자
③ 1,500,000,000
④ 1,063,330,000 886,736,400 176,593,600 심리하건대, 처분청이 청구인의 쟁점 부동산의 양도 시 작성된 검인계약서상의 매매대금 11억원을 실지 양도가액으로 본 데 대하여, 청구인은 검인계약서상의 매매금액 11억원은 아무런 생각 없이 관례적으로 작성된 등기접수용에 불과하여 동 금액이 실지 양도가액이 아니라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 부동산검인계약서는 통상 양수인이 취득세․등록세를 과소납부코자 하는 목적과 양도인이 양도소득세 실지거래가액 신고 시 양도소득세를 과소납부 하고자 하는 등의 이유로 실지 매매금액보다 과소하게 신고하는 실정이고, 매매당사자들이 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하는 것(같은 뜻: 대법원93누2353, 1993. 4. 9.)인 바 이 건의 경우, 첫째, 전세보증금 83,500,000원을 제외한 총 수취금액 764,000,000원 중 9,500,0 00원은 청구인이 보유 중이던 현금을 함께 송금하여 줄 것을 부탁하여 동 금액을 포함하여 수취한 것이고, 94,000,000원은 동일 날짜에 양수인에게 역 송금된 것이므로 양도금액에서 제외되어야 한다는 청구주장은 사회통념상 받아들이기 어렵다 할 것이어서 쟁점금액을 실지 양도가액으로 단정하기 어려운 것으로 판단되고, 둘째, 부동산양도차익예정신고시와 과세전적부심사청구시에는 실지 양도가액을 신고금액으로 주장하면서 관련 금융증빙을 제시하였다가 받아들여지지 아니하자, 이 건 청구 시 쟁점금액을 실지 양도가액으로 주장하고 있어 그 신뢰성이 부족하며, 셋째, 청구인이 주장하는 쟁점금액은 위 【표2】에서 보는 바와 같이 ○○감정원의 감정평가액, ○○상호저축은행으로부터의 대출액 및 국세청기준시가와 대비하여 볼 때, 현저히 낮은 가액이어서 청구주장은 설득력이 부족하고, 넷째, 청구인은 국세청기준시가보다 낮은 가액으로 매도를 위해 노력하였다고 주장하면서도 이에 대한 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점금액이 쟁점 부동산의 실지 양도가액이라는 청구주장은 구체적이고 객관적인 금융자료 등의 증빙이 뒷받침되지 아니할 뿐만 아니라, 그 신빙성이 부족하여 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점 부동산에 대한 검인계약서에 의하여 실지 양도가액이 확인되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(같은 뜻: 심사양도2003-3007, 2004. 4.19, 국심2004서3092, 2004.12. 6.).
이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.