부동산 양도를 부동산매매업으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 박〇〇는 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 〇〇아파트 〇〇동 〇〇호에 거주하는 사람으로서, 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 소재 토지 643㎡를 2002. 4.25. 청구 외 하〇〇으로부터 취득하여 위 지상에 여관건물(〇〇〇〇, 이하 ‘쟁점①여관’이라 한다)을 신축하다 완공전인 2002.11.29. 청구 외 조〇〇외 1인(이하 ‘조〇〇’라 한다)에게 16억6천만원에 양도하였고, 〇〇시 〇〇군 〇〇면 〇〇리 〇〇번지 소재 여관건물(〇〇모텔, 토지 875.4㎡, 건물 연면적 1,991㎡, 이하 ‘쟁점②여관’이라 한다)은 2002. 7. 15. 청구 외 정〇〇으로부터 16억원에 취득한 후 청구 외 허〇〇에게 19억원에 2003. 12. 01. 양도하고 폐업하였다. 처분청은 청구인이 쟁점①여관과 쟁점②여관을 신축 및 취득하여 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 2004.12.14. 청구인에게 부가가치세 2002년 제2기분 126,20 4,540원, 2003년 제2기분 84,829,090원(합계 211,033,630원)을 결정고지하자, 청구인은 이에 불복하여 2005.02.25. 이의신청을 제기하였다.

청구인은 숙박업을 영위할 목적으로 토지를 취득하여 쟁점①여관 신축 중에 자금사정의 악화로 양도하였고, 쟁점②여관은 자금사정의 악화와 숙박업을 경영한 경험이 부족하여 더 이상 사업을 운영하지 못하게 되어 할 수 없이 양도하였을 뿐이며, 부가가치세법 등의 규정에 의하면 부동산매매업에 해당하기 위하여는 부동산의 매매 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하여야 한다는 것을 명백히 하고 있으므로, 쟁점여관 외에 어떠한 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없는 청구인을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 부당하다고 주장한다.

이에 반하여 처분청은 쟁점①여관은 토지만 취득(2002.04.10.) 후 여관건물 신축중인 2002.11.29. 앙도하였으며, 쟁점②여관은 쟁점①여관 착공시점(2002.05.15.)에 취득(2002.06.29)하고 쟁점②여관 취득 시 쟁점①여관을 담보로 하여 취득자금을 조달한 점과 단기간(17개월) 운영하고 양도한 점으로 보아 여관업 자체를 운영하기 위한 것이라기보다는 단기매매차익을 목적으로 자금운영계획 등을 사전에 수립하여 매매한 것으로 판단되어 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점여관의 양도를 부동산매매업으로 보아 과세한 처분의 정당 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

⑦ 제1항에 규정하는 재화의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 󰡒재정경제부령이 정하는 사업󰡓이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영 건설하여 분양, 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 소득세법 제19조 【사업소득】 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업】 법 제19조 제1항 제12호에서 󰡒대통령령이 정하는 부동산매매업󰡓이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아래 ＜그림＞과 같이 쟁점①여관은 2002.04.25. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 소재 토지 643㎡를 취득한 후 2002.05.15. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 〇〇번지 소재 청구 외 〇〇종합건설(주)(이하 ‘〇〇건설’이라 한다)와 도급금액 23억1천만원에 건설공사 도급계약 체결하고 건물 착공하여 건물골조 4층 부분까지 건축 중에 건물(기성고부분)은 9억원, 토지는 7억6천만원(합계16억6천만원)으로 조〇〇에게 2002.11.29. 양도하고 토지만 양도한 것으로 신고하였으며,

(2) 쟁점②여관은 쟁점①여관을 담보로 2002.06.29. 쟁점②여관을 청구 외 정〇〇으로부터 16억원에 매입하여 숙박업을 운영하다 2003.12.01. 허〇〇에게 토지 11억8천만원, 건물 7억2천만원(합계19억원)에 양도하였음이 청구인이 제시한 증빙서류로 확인된다.

(3) 처분청의 조사복명서 보충조서를 보면 청구인의 주민등록 이전사항․ 거래실태․ 보유기간․ 부동산 거래목적 등을 검토한 바, 청구인은 실제로 여관업을 영위하기 위하여 건물을 신축 및 매매취득 한 것이 아니라 자금운영 계획 등을 사전에 수립하여 매매차익을 목적으로 쟁점여관건물을 신축 및 매매취득 하여 단기간 보유하다 양도하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 사실이 확인된다. ＜그림＞ 쟁점여관 매매 내역 02.04.25. 02.05.15. 02.06.29. 02.07.29. 02.11.29. 03.12.01. 쟁점①여관 쟁점①여관 쟁점②여관 쟁점②여관 쟁점①여관 쟁점②여관 잔금 지급 건물 착공 매매계약 잔금지급 양도(1,660) 양도(1,900) 02.05.06.사업자등록 〇〇종건(주) 쟁점①여관담보 02.07.11. 사업자등록

03. 1. 9. 폐업 03.12.10. 폐업 심리하건대, 첫째, 쟁점①여관의 양도에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점①여관을 신축할 때 〇〇건설이 공사대금은 완공 시까지 연기해 주기로 하였으나 2002년 10월경 자금사정을 핑계로 대금결제를 요구해옴으로서 청구인이 자금압박에 시달리게 되어 양도하였다고 주장하나, 〇〇건설이 공사대금을 연기해 주기로 한 내용과 대금결제를 요구하였다는 객관적인 증빙서류의 제시가 없는 이상 자금압박으로 쟁점①여관을 양도하였다는 청구인의 주장은 설득력이 없으며, 또한 청구인은 건물을 신축 중에 관련 부가가치세 8천6백만원을 환급받았으며 양도 시에는 토지만 양도한 것으로 신고하여 숙박업을 영위한 사실이 없는 것이 처분청의 조사복명서 보충조서에서 알 수 있으며, 전시법령에서 '1과세기간에 1회 이상 취득 2회 이상 판매'라고 규정한 내용은 하나의 단순한 예시 규정에 불과한 사항으로 청구인이 1과세기간 내 부동산 거래를 1회 이상 취득하고 2회 이상 양도를 하지 아니하더라도 이 건의 경우 8개월이라는 단기간에 여관 건물을 신축 중에 양도한 것은 숙박 사업의 양도로 볼 수 없고 단기 매매차익에 목적이 있었다고 할 것이므로 부동산매매업으로 과세한 당초처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다. 둘째, 쟁점②여관의 양도에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점②여관의 소재지는 청구인의 고향으로서 지역사정과 현황을 잘 알고 있고, 건물은 노후하나 적은 비용으로 수리하면 숙박업을 운영 할 수 있을 것이라고 생각하여 취득하였으며, 2002.09.18. 투숙객이 사망하는 사건의 발생으로 주위에 소문이 좋지 않아 투숙객도 줄어들고 청구인과 청구인의 가족들이 정신적인 고통에 시달리어 숙박업을 계속 영위할 수 없었으며 사건발생 1년 전인 2001.09.10.에도 투숙객의 자살사건이 있었다는 사실을 알게 되어 양도하였다고 주장하나, 고가의 영업부동산을 취득하면서 건물의 상태․업황․연혁 및 주위환경을 파악하는 것이 일반적인 상식인 바, 쟁점②여관의 소재지가 청구인의 고향으로 지역사정을 너무나 잘 알고 있었다고 하면서 쟁점②여관 취득시점의 8개월 전에 발생하여 청구인이 제시한 보도내용과 같이 신문과 방송에 크게 보도된 투숙객의 자살사건을 몰랐다는 것은 지역사정을 잘 알고 있기 때문에 쟁점②여관을 취득하였다는 청구인의 주장과 상반되며, 청구인은 투숙객의 사망이후 시점인 2003년 1월에 쟁점①여관을 처분한 뒤 자금 부담에서 벗어나게 되어 2억원의 수선비를 들여 쟁점②여관을 리모델링하여 영업실적도 상당히 호전되었다고 주장하는 것은 투숙객의 사망사건이 쟁점②여관의 양도사유라는 청구인의 주장과 일치하지 않는 등 청구인의 주장에 일관성이 결여되어있어 쟁점②여관의 양도 사유로 인정하기 어렵다. 그러므로 청구인은 쟁점②여관 취득 시 쟁점①여관을 담보로 취득자금을 조달하여 단기간 보유하다가 매매가 용이하도록 리모델링하여 양도한 점으로 보아 숙박업자체를 운영하기 위한 것이라기보다는 단기매매차익 목적으로 자금운영 계획을 사전에 수립하여 매매한 것으로 판단된다. 대법원(1998두12987,2000.04.25. 등 다수)판례에서는 부동산 거래행위가 부가가치세 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 규모․ 횟수․ 태양 등을 보아 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야하고, 그 판단을 함에 있어서는 단순히 당해 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다고 판시하고 있다. 따라서 쟁점①여관과 쟁점②여관의 규모․ 보유기간․ 단기간 보유하다가 양도하게 된 불가피한 사정이 객관적으로 인정되지 아니하는 점 등을 감안할 때, 청구인이 실제 숙박업을 영위할 목적으로 쟁점①여관과 쟁점②여관을 신축하거나 취득한 것이 아니라 매매차익의 발생을 목적으로 취득하여 단기간 보유하다가 양도한 것으로 보아 부동산매매업을 영위한 것으로 하여 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.(같은 뜻: 국심2004부899,2004.10.27. 등 다수)

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.