개별공시지가 없는 토지의 평가기준 및 기준시가상 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 있는지 여부

처분청이 2004.10. 4.자 청구인에게 결정 고지한 2003과세연도 양도소득세 196,3 56,240원은 양도차익을 450,000,000원으로 하여 경정합니다.

청구인 김○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○apt ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로서, 공장예정지인 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 30,347㎡를 아래【표1】과 같이 13필지로 분할․등록 전환하여 박○○ 등 6인에게 양도하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 예정신고․납부한 사실이 있는 바, 이에 대하여 처분청이 양도토지 중 위 동소 ○○번지 등 9필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도 당시의 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작․평가한 양도가액으로 양도소득금액 산정하여 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 196,35 6,240원을 결정 고지하자, 【표1】양도토지의 명세 소 재 지 지 목 면적(㎡) 양도일자 양수자 비 고

○○군○○면○○리○○번지 임야(공장예정지) 3,227 2003.11.10. 이○○ “ ○○번지 “ 555 2003.11.07. 박○○ “ ○○번지 “ 1,302 2003.11.07. 박○○ “ ○○번지 “ 3,226 2003.11.10. 박○○ “ ○○번지 “ 3,306 2003.11.07. 박○○ 쟁점토지 “ ○○번지 “ 908 2003.11.07. 박○○ “ “ ○○번지 “ 3,306 2003.11.10. 이○○ “ “ ○○번지 “ 2,588 2003.11.07. 박○○ “ “ ○○번지 “ 1,192 2003.11.07. 박○○ “ “ ○○번지 “ 6,833 2003.11.07. 박○○ “ “ ○○번지 “ 685 2003.11.07. 박○○ “ “ ○○번지 “ 273 2003.11.07. 박○○ “ “ ○○번지 “ 2,946 2003.11.10. 강○○외 “ 계 30,347 청구인은 이에 불복하여 2004.12.24. 이의신청을 제기하였다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 포함한 양도토지 모두는 공장용지 예정지로서 토지이용현황 등의 변동 없이 단순히 지번만 분할한 상태에서 이 건 매매거래가 이루어진 것으로서, 양도당시 쟁점토지는 새로운 시가가 고시되기 전의 토지에 해당되므로 직전 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 산정하여야 함에도, 양도 당시의 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 양도가액으로 양도소득금액을 산정한 것은 불합리하고, 설사 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한다 하더라도 쟁점토지 중에는 도로용지․묘지 등이 일부 포함되어 있는 필지가 있음에도 불구하고 우량한 2필지의 토지에 대하여만 감정․평가하여 9필지인 쟁점토지 모두에 일률적으로 같은 지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하며,

(2) 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도차익 및 실지양도가액을 초과할 수 없는 것인 바, 처분청의 이 건 결정 양도차익이 실지양도차익 및 실지양도가액을 초과하므로 조세법률주의 및 과잉금지원칙에 위배된다고 주장한다.

(1) 쟁점토지를 포함한 양도토지는 모두 양도일 이전에 이미 모(母) 지번에서 분할․등록 전환된 공장용지 예정지이며, 이 중 쟁점토지는 분할 이후 새로운 지가의 고시가 없어 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로 감정평가기관의 감정가액을 참작한 평가방법을 적용함은 타당하고, 또한 양도가액의 평가에 있어서 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작한 평가방법으로 평가할 수 있는 것이므로 쟁점토지 중 2필지의 토지만을 감정하여 평가한 지가를 나머지 7필지의 토지에 적용하여 과세한 당초처분은 잘못이 없으며,

(2) 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도차익 및 실지거래가액을 초과한다는 주장에 대하여는 실지양도가액을 확인한 후 판단할 사항이라는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건의 다툼은,

① 쟁점토지의 양도가액을 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 계산하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리고,

② 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도차익 및 실지양도가액을 초과하는 지의 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관계법령 이 건 과세요건 성립일 현재의 관계법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. (이하 생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지(국․공유지를 포함한다)

② 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점①에 대하여,

(1) 처분청은 쟁점토지가 개별공시지가가 없는 토지라 하여 아래【표2】와 같이 쟁점토지 중 2필지의 토지에 대하여만 2개 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 양도 당시의 기준시가를 평가하고, 동 평가액을 쟁점토지 9필지의 토지 모두에 적용하여 과세하였음이 결정결의서 및 “토지 명세표 및 산정 단가표” 등에 의하여 확인된다. 【표2】감정가액에 의한 평가 내역 소 재 지 지 목 면 적 (㎡) 평 가 기준일 평가기관별 인근지가 평가기관별 산정단가 평가액

○○감정원

○○감정원

○○감정

○○감정

○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야(공장 예정지) 6,652

2003. 10.31. 40,000원/㎡내외 39,000원/㎡ 39,500원/㎡ “ 40,000원/㎡

○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 “ 14,877

2003. 10.31. 39,500원/㎡ “ 39,000원/㎡ “ 40,000원/㎡

(2) 청구인은 2003.11. 7.자 쟁점토지의 양도에 대한 잔대금 390,000,000원을 수령하고 일부 토지에 대하여는 같은 날에, 나머지 토지에 대하여는 2003.11.10.자 각 매수인들에게 소유권이전등기를 경료 해주었음이 등기부등본 및 금융자료 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점토지는 당초 공장용지 예정지인 모(母) 지번 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지에서 2003. 3. 1.자, 2003.10.18.자, 2003.10.31.자 3차례에 걸쳐서 각 필지별로 분할되어 등록 전환되었음이 토지대장 등에 의하여 확인된다. 심리하건대, 청구인은 쟁점토지를 단순히 분할만 한 상태에서 양도하였으며, 새로운 지가가 고시되기 전에 양도한 토지이므로 직전 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지는 양도일 이전에 모두 모(母) 지번에서 각 필지별로 분할․등록 전환된 공장용지 예정지이며, 분할․등록된 이후 형질변경 등 여러 가지 지가상승 요인이 있었음에도 지가가 고시되지 않아 양도 당시의 개별공시지가가 없는 토지에 해당되므로, 소득세법 시행령 제164조 의 규정에 의하여 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 양도가액을 계산하고 양도소득금액을 산정한 것은 정당하며, 또한 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작한 평가방법으로 평가할 수 있는 것이므로, 쟁점토지 중 2필지만을 감정․평가하여 나머지 7필지의 토지에도 같은 감정가액을 적용하여 양도가액을 평가한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

○ 쟁점②에 대하여,

(1) 이 건 양도토지의 양도에 대한 청구인의 양도소득금액 신고내용 및 처분청의 결정내역은 아래【표3】과 같음이 결정결의서 및 신고서에 의하여 확인된다. 【표3】쟁점토지에 대한 양도소득 신고 및 결정내역 (금액단위: 원) 구 분 신고(청구인) 결정(처분청) 차 액 양도가액 28,207,360 1,171,652,500 1,143,445,140 취득가액 26,444,400 36,416,400 9,972,000 필요경비 793,332 1,092,492 299,160 양도차익 969,628 1,134,143,608 1,133,173,980 장기보유특별공제 290,888 340,243,082 339,952,194 양도소득금액 678,740 793,900,526 793,221,786

(2) 청구인은 청구 외 윤○○(이하 “윤○○”이라 한다)에게 위임하여 당초 2002. 2. 8.자 쟁점토지의 모(母) 토지인 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 30,347㎡를 청구 외 박○○(이하 “박○○”라 한다)와 매매대금을 450,000,000원으로 하는 매매계약을 체결하였으며, 계약금 60,000,000원은 계약 당일에 지급받고, 중도금 150,000,000원은 2002. 5.30.에, 잔금 240,000,000원은 2002. 8.30.에 지급받기로 하였으나, 매수인 박○○의 개인사정으로 인하여 중도금 및 잔금을 지급받지 못하고 있다가, 1년 2개월 후인 2003.11. 7.에 중도금 및 잔금을 지급받고 소유권이전등기를 경료 해주었다고 주장하면서 이 건 관련 부동산매매계약서 및 매도계약 대리인 윤○○와 양수인 박○○의 확인서를 제시하였다. 심리하건대, 처분청이 2003.10.31.을 기준일로 한 감정가액을 참작하여 쟁점토지의 양도 당시의 기준시가를 평당 130,000원으로 평가하였으나, 2002. 2. 8. 청구인이 박○○에게 모(母) 토지 30,347㎡를 평당 약 49,000원인 총 양도가액 450,000,000원에 양도하였다고 주장함에 대하여, 이 건 관련 부동산매매계약서의 진위 여부를 확인하기 위하여 현지확인 및 인근 부동산중개업소(○○읍 소재 ○○부동산 등) 등에 탐문 조사한 바, 청구인이 당초 계약하였다고 주장하는 2002년도 당시 쟁점토지 주변 임야는 평당 4만원~7만원 선에서 거래되었음이 확인되고, 청구인의 매도대리인 윤○○이 당심과의 문답서에서 위 같은 금액에 매도하는 계약서를 직접 작성하였으며, 매도대금의 대부분을 박○○로부터 직접 받아 청구인에게 건넸다고 진술하고 있고, 매수인 박○○도 450,000,000원에 매수하였다고 확인하고 있으며, 또한 금융자료 등에 의하여 이 건 양도토지 매매대금의 수수내용이 확인되므로 이 건 양도토지의 총 매매대금이 450,000,000원이라고 봄이 타당하다. 따라서, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수는 없는 것(같은 뜻: 대법2000두3443, 2002. 6.28.)임에도,【표3】에서 보는 바와 같이 이 건 관련 양도토지의 기준시가에 의한 양도차익(1,134,143,608)이 실지양도가액(450,000,000원)을 초과하므로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 이 건 양도소득금액 결정함이 타당하다고 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 (경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.