토지 분양권 취득 비용 해당 여부

처분청이 2004.10.10. 청구인에게 결정 고지한 2003년 과세연도 양도소득세 327, 762,050원은 이 건 과세대상분양권의 양도가액을 1,073,700,000원으로, 취득가액을 390,900,000원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지는 기각합니다.

청구인 이○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 사람으로서, ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○L(현재 ○○번지) 대지 529㎡(이하 ‘쟁점분양권①’이라 한다)와 ○○시 ○○구 ○○동 ○○B-○○L(현재 ○○번지) 대지 554㎡(이하 ‘쟁점분양권②’라 한다)의 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하고 양도한 후【표1】과 같이 양도소득세 신고를 하였다. 【표1】청구인의 양도소득세 신고내역 (단위: 원) 부동산의 표시 양도일 (취득일) 양도가액 취득가액 양도차익 신고일 쟁점분양권①

2003. 8.29. (2002. 4.17.) 405,900,000 340,900,000 65,000,000

2003. 9.30.(예정) 960,000,000 487,700,000 473,000,000

2004. 5.31.(확정) 쟁점분양권②

2001. 4.21. (2000. 8.11.) 400,000,000 400,000,000

• 무신고

○○지방국세청장은 청구인에 대한 취득자금 출처 조사를 실시하여【표2】와 같이 취득가액과 양도가액을 확인하고 양도소득세를 결정고지 하였다. 【표2】처분청 결정 내역 (단위: 원) 부동산의표시 양도일 양도가액 취득가액 양도차익 고지세액 쟁점분양권①

2003. 8.29. 1,297,598,191 390,900,000 906,698,191 322,242,908 쟁점분양권②

2001. 4.21. 400,000,000 362,304,000 37,696,000 21,061,286 청구인은 이에 불복하여 2004.12.21. 이의신청을 제기하였다.

(1) 쟁점분양권①은 청구 외 고○○(이하 ‘고○○’라 한다)에게 1,025,000,000원에 전매하였고, 고○○는 이를 다시 청구 외 김○○, 강○○(이하 ‘김○○외 1인’이라 한다)에게 1,320,000,000원에 전매하였으니 청구인에게 과세한 처분을 구분하여 과세해야 하며,

(2) 쟁점분양권②에 건축설계비, 지질조사비, 지하수개발비 등 40,000,000원(이하 ‘쟁점부대비용’이라 한다)을 취득가액에 포함하여 과세표준을 계산하는 것이 정당하다고 주장한다.

(1) 쟁점분양권①은 청구인이 고○○에게 채무관계에 있다고 확인하고 있고, 고○

○ 역시 전매했다는 사실을 부인함으로 김○○외 1인에게 양도한 것은 정당하고,

(2) 쟁점부대비용은 토지분양권 취득과 관련된 직접비용에 해당하지 않으므로 당초 과세처분 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건의 다툼은 (쟁점1) 쟁점분양권①을 청구인이 고○○에게 전매한 사실이 있는지 여부와 (쟁점2) 쟁점분양권②에 쟁점부대비용을 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 과세요건 성립 당시의 관계법령을 요약하면 아래와 같이 규정하고 있다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴본다. (1) 쟁점분양권①의 소유권이전은 2000. 7. 7.자

○○ 광역시장으로부터 청구 외 김○

○이 487,000,000원(2000. 7. 7. - 2005. 7. 7.까지 10차에 걸쳐 분납)에 분양 받아 2002. 4.17.자 244,800,000원(계약금 및 1-3차중도금 194,800,000원, 프리미엄 50,000,000원)에 토지 분양권을 청구인에게 양도하였고,

(2) 청구인은 쟁점분양권①을 취득한 후 4-6차 중도금 146,100,000원을 추가로 불 입한 상태에서 2003. 9.30.자 김○○ 외 1인에게 1,297,598,191원(계약금 50,000,000원,

○○지방법원 공탁대금 612,598,191원 및 채권자 고○○에게 지급한 금액 635,000,000 원)에 전매하였음이 처분청의 조사서에서 확인된다.

(3) 고○○는 쟁점분양권①에 대해 2004.12.10.자 ○○세무서에 양도소득세 신고를 기한 후 신고로【표3】과 같이 하였다. 【표3】고

○○ 의 양도소득세 신고내역 (단위: 원) 부동산의 표시 양도일 (취득일) 양도가액 취득가액 양도차익 신고일 쟁점분양권①

2003. 9.30. (2003. 7.16.) 1,320,000,000 1,073,700,000 246,300,000 2004.12.10.

(4) 청구인은 쟁점분양권①을 고○○에게 양도하였다고 하면서, 양도가액이 1,025, 000,000원 및 1,073,700,000원의 공급토지분양권매매계약서 2매를 제출하였으나, 청구인과 고○○의 대금결재 내역을 보면, 2003. 7.16.자 계약금 100,000,000원, 2003. 7.18.자 1차 중도금 100,000,000원, 2003. 8. 5.자 2차 중도금 200,00 0,000원, 2003. 8.13.자 3차 중도금 400,000,000원, 2003. 8.28.자 잔금 210,00 0,000원 및 중개수수료 20,000,000원 공제하고, 2003. 9.17.자 8,000,000원, 20 03. 9.18.자 최종잔금 박○○(이○○ 경리)앞으로 30,000,000원 (주)○○케이블(대표자 이○○)의 통장으로 5,600,000원으로 송금하였음이 확인되 어 청구인이 고○○에게 양도한 양도금액은 1,073,700,000원이 정당하다고 보여 진다.

(6) 고○○는 쟁점분양권①를 김○○외 1인에게 양도하고 대금결재의 내역을 살펴보면, 2003. 8.13.자 395,316,000원, 2003. 8.28.자 217,282,191원(수표4매),

2003. 9.17.자 635,000,000원, 3회 불입금 72,401,081원의 정산으로 1,320,000,000 원에 양도하였음이 확인된다.

(7) 청구인은 쟁점분양권②와 관련하여 쟁점부대비용의 근거서류로 건축물의 설계계약서(계약금액 29,800,000원)만을 제출하고 있다. 심리하건대, (쟁점1) 쟁점분양권①을 청구인이 고○○에게 전매한 사실이 있는지 여부 첫째, ○○지방국세청장은 쟁점분양권①의 소유권이전을 최초분양자인 김○○으로부터 청구인이 취득하여 이를 다시 김○○ 외 1인에게 전매하였다고 조사되었으나, 위 사실관계 (3)에서 본 바와 같이 고○○는 ○○세무서에 쟁점분양권①의 양도소득신고(기한 후 신고)한 사실에서 청구인으로부터 취득하여 김○○외 1인에게 양도하였음이 확인되고, 청구인 및 고○○의 대금결재 등으로 보아 청구주장 이유 있는 것으로 판단되며 쟁점분양권①은 청구인이 고○○에게 양도한 분양권 양도금액은 1,073,700,000원으로 확인된다. 둘째, 고○○가 김○○외 1인에게 쟁점분양권①의 양도금액은 위 사실관계에서 (6)과 같이 확인되므로 양도금액은 1,320,000,000원으로 판단된다. 위 사실관계를 종합해보면, 청구인이 쟁점분양권①을 김○○으로부터 390,900,000원에 취득하여 고○○에게 1,073,700,000원에 양도하였음이 확인되므로 청구인이 김○○ 1인에게 양도하였다고 본 당초 과세처분은 양도차익을 고○○와 분리하여 과세하여야 할 것으로 판단된다. (쟁점2) 쟁점분양권②에 쟁점부대비용을 산입할 수 있는지 여부 청구인은 쟁점분양권②의 토지상에 건물을 신축하기 위해 투입한 쟁점부대비용 40,000,000원을 취득비용으로 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하나, 건물신축을 위한 설계비, 지질조사비, 지하수개발비 및 지불약정일까지 발생하는 이자비용 등은 토지 분양권 취득과 관련된 직접 비용에 해당하지 아니하여 토지의 취득부대비용에 산입할 수 없는 것이므로 청구주장 이유 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제3호(경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.