양도차익의 계산에 있어 필요경비의 공제대상은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비(자본적지출)이어야 함
양도차익의 계산에 있어 필요경비의 공제대상은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비(자본적지출)이어야 함
처분청이 2004. 3. 2.자로 청구인에게 결정 고지한 양도소득세 399,869,050원은 취득가액을 1,630,000,000원으로 양도가액을 2,531,828,583원으로 하여 경정합니다.
청구인 이○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로서, 보유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 468.8㎡ 및 위 지상 7층 건물 1,765.45㎡(○○모텔, 이하 “쟁점 부동산”이라 한다)를 2002. 3.18.자 양도하고 양도차익예정신고를 하면서 양도가액과 취득가액을 동일하게 1,630,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 신고를 한 사실이 있는 바, 이에 대하여 처분청이 쟁점 부동산의 실지거래가액을 조사한 결과 확인된 쟁점 부동산의 실지양도가액은 2,620,000,000원(총 양도가액 2,790,000,000원 중 집기 및 비품가액 170,000,000원을 차감한 금액)이라 하여 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 399,869,052원을 결정 고지하자, 청구인은 이에 불복하여 2004. 6. 7. 이의신청을 제기하였다.
(1) 청구인은 집기․비품은 기준시가 또는 감정가액이 없는 자산이며, 또한 양도자산별 실제 취득가액이【표1】과 같으므로 쟁점 부동산의 양도가액을 아래와 같이 환산하여 계산하여야 한다고 주장하는 한편, 양도자산별 취 득 가 액 (실지거래가액) 필 요 경 비 (취득세․등록세) 합 계 (장부가액) 토 지 750,000,000 15,120,000 765,120,000 건 물 880,000,000 22,031,480 902,031,480 소 계 1,630,000,000 37,151,480 1,667,151,480 집기․비품 170,000,000 0 170,000,000 합 계 1,800,000,000 37,151,480 1,837,151,480 【표1】양도자산별 취득가액 명세 (금액단위: 원) ※ 쟁점 부동산의 환산 양도가액= 총 양도가액(2,790,000,000원)×토지․건물 취득가액(1,667,151,480원) / 토지․건물․비품의 취득가액(1,837,151,480원)= 2,531,828, 583원
(2) 하자보수공사 및 추가공사에 따른 공사비용 193,000,000원(이하 “쟁점 공사비”라 한다)을 필요경비로 인정하여 달라고 주장한다.
(1) 매매계약서상 총 양도가액 2,790,000,000원 중 토지․건물․비품 등 자산별 양도가액의 구분이 불분명하므로, 총 양도가액 2,790,000,000원에서 비품의 장부가액 170,000,000원을 차감한 후, 소득세법 제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의하여 기준시가로 안분 계산한 2,620,000,000원(토지가액 708,431,907원, 건물가액 1,911,568,093원)을 쟁점 부동산의 양도가액으로 하여 과세한 처분 정당하며,
(2) 부실공사로 인한 하자보수공사에 소요된 인건비는 구체적인 입증 자료의 제시가 없으며, 또한 자가 건설에 소요된 인건비 등은 취득가액에 포함하는 것이나 이 건 청구인의 경우와 같이 양수한 건물의 도장 공사 등을 위하여 지출한 쟁점 공사비는 수익적 지출에 해당하므로 필요경비 부인한 당초 처분이 정당하다는 의견이다.
① 쟁점 부동산의 양도가액을 2,620,000,000원으로 하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리고,
② 쟁점 공사비를 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① (생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ~ ③ (생략)
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
① ~ ③ (생략)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.
2. 토지와 건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분 계산한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② (생략)
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
○ 쟁점①에 대하여
(1) 먼저 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점 부동산 중 토지는 2001. 9. 8.(등기 접수일: 2001.10. 8.) 청구 외 공○○으로부터 매매․취득하였고, 건물은 토지의 전 소유자인 청구 외 공○○이 신축하였으나(사용승인일: 2001.10.30.) 미등기 상태로 매수하여 2001.11. 5. 청구인 명의로 소유권보존등기를 경료하였음이 토지․건물등기부등본 및 일반건축물대장 등에 의하여 확인된다. 둘째, 쟁점 부동산과 집기․비품을 포함한 이 건 관련 양도자산에 대한 청구인의 실제 총 취득가액은 1,800,000,000원이며, 이 중 쟁점 부동산의 실제 취득가액이 1,630,000,000원이라는 사실에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다. 셋째, 쟁점 부동산의 양도에 대한 매매계약서상에는 총 매매대금만 2,790,000,000원으로 기재되어 있을 뿐, 토지․건물․비품 등 자산별로 양도가액이 구분 기재되어 있지 않은 사실이 확인된다.
(2) 심리하건대, 전시한 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제2호 의 규정에 의하면, “토지와 건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우에는 감정평가가액, 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액) 순으로 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다.”라고 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 취득 및 양도 당시 총 거래가액이 확인되고 양도소득세 과세대상 (토지, 건물)과 과세대상이 아닌 자산(집기비품)이 일괄 양도되었으며 장부가액(취득가액)이 있는 경우로서, 양도소득세 과세대상자산과 과세대상이 아닌 자산이 일괄 양도되어 각 자산별 가액의 구분이 불분명할지라도 이들 자산의 합계액이 있을 경우에는 일괄 양도된 금액을 각 자산별로 합리적으로 안분할 수 있다면 양도소득세 과세대상자산의 실지거래가액은 확인된다고 보아야 할 것이며, 기준시가가 있는 자산과 기준시가가 없는 자산이 함께 양도되고 이에 대한 각 자산별 장부가액이 있는 경우 일괄양도금액에 기준시가가 있는 자산의 장부가액 합계액이 총 장부가액에서 차지하는 비율을 곱하여 기준시가가 있는 자산의 실지양도가액을 산출하는 것이 타당하다(같은 뜻, 국심 98구 930, 1999. 2.24. ; 국심 89구 577, 1989. 7.10. ; 심사양도 00-4025, 2000. 9.22.)고 할 것인 바, 쟁점 부동산의 실지양도가액을 산정함에 있어서 아래【표2】와 같이 쟁점 부동산의 장부가액(취득가액)에 의하여 안분하여 산정함이 타당하다 할 것이므로 쟁점 부동산의 실지양도가액을 2,620,000,000원으로 하여 과세한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
2002. 3.18.(양도일) 현재 장부가액 합 계 토 지 건 물 집기비품 765,120,000 902,031,480 170,000,000 1,837,151,480 【표2】쟁점 부동산의 실지양도가액 산출 (금액단위: 원) ※2,790,000,000원×(765,120,000원+902,031,480원)/1,837,151,480원=2,531,828,583원
○ 쟁점②에 대하여 청구인은 쟁점 공사비 지출과 관련하여 그 지급증빙으로 인건비 등을 지급 받은 자들의 확인서와 주민등록증 및 운전면허증 사본 등을 제시할 뿐, 금융자료 등 이를 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐 아니라 쟁점 부동산 중 건물은 2001.10.30.자 준공(사용승인일)되었음에도 준공일 이후인 2001.11. 9.에 구 건물을 철거하고 철거비용을 지출하였다는 주장은 신빙성이 없어 보인다. 또한 양도차익의 계산에 있어 필요경비의 공제대상은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비(자본적 지출)이어야 하나, 청구인의 이 건 쟁점 공사비 중 철거비용을 제외한 나머지 경비는 모두 쟁점 부동산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위하여 지출한 수선비(수익적 지출)에 불과한 공사비로서 필요경비 공제대상에 해당되지 않는다 할 것이므로, 쟁점 부동산의 양도차익 계산에 있어 쟁점 공사비를 필요경비 부인한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정내용은 붙임과 같습니다.