임대기간종료 후 임차인이 신축한 건물을 무상인도 받은 경우 건물가액을 임대수입으로 볼 수 있는 지의 여부

1. 처분청이 2004. 1. 6.자로 청구인에게 부과처분한 1998~2002년도분 종합소득세는 각 과세연도별 소득금액을 아래와 같이 경정하고, 과세연도별 당초 결정금액 경정금액 증감액 1998 131,817,960 74,340,990 △57,476,970 1999 134,261,330 74,720,360 △59,540,970 2000 126,134,691 65,593,721 △59,540,970 2001 159,057,890 65,087,608 △93,970,282 2002 127,204,791 65,389,906 △61,814,885

2. 처분청이 2004. 1. 6.자로 청구인에게 부과처분한 1998년도 제2기분 등 부가가치세 82,427,140원은 과세기간별 과세표준을 아래와 같이 경정합니다. 과세기간 당초 결정 경정 결정 증감액 1998년도 제2기 125,799,360 65,700,000 △60,099,360 1999년도 제1기 124,299,360 64,200,000 △60,099,360 1999년도 제2기 124,361,003 64,261,643 △60,099,360 2000년도 제1기 124,278,812 64,179,452 △60,099,360 2000년도 제2기 124,361,003 64,261,643 △60,099,360 2001년도 제1기 122,551,688 62,452,328 △60,099,360 2001년도 제2기 122,647,031 62,547,671 △60,099,360 2002년도 제1기 121,361,551 61,262,191 △60,099,360 2002년도 제2기 513,926,405 463,844,605 △50,081,800

청구인 심○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하며 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지 2,158㎡를 청구 외 (주)○○(○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재, 대표이사 오○○, 이하 ‘(주)○○’이라 함)에 1995.12.11.부터 건축물 신축부지로 보증금 2억원, 월세 1천만원에 7년간 임대하면서 사용기간 종료 후 건물을 인도받는 조건으로 계약하였으며, 임대기간이 종료된 2002.12. 5.에 (주)○○로부터 건물을 인도 받고 그 건물을 489,027,340원으로 평가하여 증여세를 신고납부 하였으나, 처분청은 증여받은 사실을 인정하지 아니하고 건물가액을 신축비용에 해당하는 925,530,340원으로 평가하여 1.1로 나눈 금액 841,391,218원을 7년간의 임대료에 가산하고 489,027,340원과의 차액 352,364,260원을 필요경비에 가산하여, 2004. 1. 31납기로 아래와 같이 과세기간별로 부가가치세 및 소득세 275,498,141원을 부과처분하였다. 【표1】과세기간별 부과처분 내역 부가가치세 종합소득세 합계 제1기분 제2기분 합계 1998년도

• 7,211,922 7,211,922 29,363,834 36,575,756 1999년도 11,484,987 10,932,072 22,417,059 43,415,099 66,832,158 2000년도 10,385,168 9,832,254 20,217,422 39,171,797 59,389,219 2001년도 9,288,353 8,735,448 18,023,801 52,601,857 70,625,658 2002년도 8,191,542 6,365,397 14,556,939 27,518,411 42,075,350 합계 82,427,143 192,070,998 275,498,141 청구인은 이에 불복하여 2004. 3. 8.자로 이의신청을 제기하였다.

임차인과 약정한 임대료에 대하여 정당하게 부가가치세 등을 신고납부 하였고, 그 임대료 또한 시가에 비하여 저가임대에 해당하지 않은 적정임대료로서 임대료와 별도로 무상으로 증여 받은 건물에 대하여 신고납부한 증여세를 무시하고 임대수입으로 보아 과세하는 것은 부당하다. 또한, 건축물을 임차인이 신축하여 임차인 명의로 등기하여 사업용으로 사용하면서 감가상각 등 비용화하는 등 소유와 사용을 하다가 청구인에게 무상으로 증여한 것이므로 임대소득이 될 수 없다. 처분청이 건물가액을 임대수입으로 보아 과세한 금액과 기신고납부한 증여세 및 종합소득세를 합산하면 건물 잔존가액을 초과하게 되며, 유상거래일 때는 과세할 수 없는 것과 비교하여 볼 때 모순이 발생한다.

쟁점 건물은 청구인과 임차인이 임대차 계약을 체결하면서 건물 준공 이후 건물을 청구인이 무상인도 받는 조건으로 약정하였고, 쟁점 건물 준공 이후 임차인 명의로 소유권이전 등기를 하였으나 동시에 청구인의 명의로 가등기를 하였고, 계약서상 동 건물이 청구인의 소유라는 사실을 명시하고 있으며, 임차인이 감가상각비로 건물에 대한 비용계상을 한 것은 임차료를 비용계상한 것이나 마찬가지이므로 건물신축 가액을 선수임대료로 보아 신고납부 된 증여세는 결정취소하고 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 것이므로 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 사건은 임대기간종료 후 임차인이 신축한 건물을 무상인도 받은 경우 건물가액을 임대수입으로 볼 수 있는 지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】

① 부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

3. 광업권자․조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득

② 부동산임대소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 제1항에서 󰡒대여󰡓라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다.

④ 부동산임대소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점거래의 경위에 대하여 살펴보면 청구인 심○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지, ○○번지 토지 2,158㎡를 소유하고 있으며, 이 토지를 (주)○○에 1995.12.11.부터 7년간 임대한 사실이 있는 바,

1995. 3. 4.로 청구인과 (주)○○간에 최초로 작성된 임대차 계약서에 의하면 “(주)○○는 쟁점 토지 위에 사무실 및 주유소와 자동차종합서비스 용도로 건축물을 지어 7년간 사용하기로 한 사실, 사용이 종료되면 임차인은 임대인에게 건물과 주유소 및 그 부대시설을 청구인에게 무상으로 인도하기로 한 사실, 건물이 완공되면 임차인 명의로 보존등기를 함과 동시에 청구인 명의로 소유권이전 가등기를 하기로 한 사실, 임대에 따르는 보증금을 2억원으로 하고, 임대료는 건물이 준공되는 날로부터 매월 10,500,000원씩 지급하는 것으로 약정한 사실 등을 알 수 있으며, 이 임대차 계약은 1998. 7. 1.자로 변경한 사실이 있으나, 모든 임대 조건을 그대로 하고 월 임대료만 1998년 7월분부터 9,450,000원으로 인하한 사실을 알 수 있다. 위와 같이 약정한 임대차 내용에 의하여 이 사건 과세처분 시 소득세 부과제척기간 만료전인 1998년도부터 연도별로 신고 된 임대수입금액 현황은 다음과 같다. 【표2】연도별 쟁점 토지에 대한 임대수입금액 신고현황 (단위: 원) 연 도 별 1998 1999 2000 2001 2002 합계 수입금액 119,700,000 113,400,000 113,400,000 113,400,000 113,400,000 573,300,000 한편, (주)○○가 신축한 건물은 1995.12.11.자로 준공된 사실과 1996. 2.10.자로 (주)○○ 명의로 소유권 보존등기를 한 사실 및 같은 날짜에 청구인 앞으로 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 한 사실과 2002.12. 4.자로 가등기를 해제하고 청구인 앞으로 소유권을 이전한 사실이 건축물관리대장 등본과 건물에 대한 등기부 등본에 의하여 알 수 있다. 그리고 청구인은 2002.12. 3.자로 (주)○○와 쟁점 건물에 대한 증여계약서를 작성하였으며, 쟁점 건물을 기준시가에 해당하는 489,027,340원으로 평가하여 처분청에 증여세 신고를 하고 2003. 3. 3.자로 증여세 79,024,920원을 납부한 사실이 증여세 과세표준 신고 및 자진납부계산서 사본과 납부영수증 사본에 의하여 알 수 있다.

○ 처분청이 청구인에 대하여 한 이 사건 과세처분 경위를 보면, 처분청은 위와 같은 청구인과 (주)○○간에 이루어진 일련의 거래에 대하여 청구인이 (주)○○부터 건물을 증여받은 사실에 대하여 청구인이 쟁점 토지를 임대한 대가로 보아 건물신축비 925,530,760원을 임대기간으로 안분하여 과세기간별 임대수입금액에 가산하고, 청구인이 건물의 소유권을 청구인 앞으로 이전한 시점의 평가액과의 차액을 필요경비에 가산하여 이 사건 과세처분을 한 사실이 당초 조사기록 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

○ 과세처분의 당부에 대하여 처분청은 이 사건 과세처분 시 부가가치세 과세표준을 산정함에 있어서 건물의 신축비용 925,530,760원을 모두 임대수입으로 보아 청구인이 신고한 부가가치세 수입금액에 가산하여 과세하였으나, 쟁점 건물은 임차인이 1992년도에 신축하여 임차인 명의로 등기하여 임차인이 7년간이나 소유 및 사용하다가 청구인에게 임대기간 만료 후 2002.12. 3.자로 증여를 원인으로 이전하였는 바, 청구인이 실제로 건물을 증여 받은 2002년도에는 신축한지가 7년이나 지나 이미 상당한 감가상각이 진행된 이후로서 노후 된 건물일 뿐만 아니라, 임차인이 쟁점 건물을 사용수익하고 장부상으로도 사용수익기간 동안 모두 감가상각비로 비용처리를 하여 잔액이 없음에도 신축가액 전액을 공급가액으로 보아 각 과세기간별 과세표준에 가산하여 과세하는 것은 지나치게 과중한 처분이 아닐 수 없다 할 것이다. 또한 청구인과 임차인간에 별도의 약정에 의하여 상당한 임대료를 받아 부가가치세 신고를 정상적으로 이행하여 왔으며, 그 수입금액이 세법상 부당행위계산 부인 시 적용하는 시가개념과 비교하여 보았을 때 시가보다 미달한 금액이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 인터넷에서 검색되는 사하구 일대의 토지 임대 자료와 비교하여도 어느 토지의 임대료보다 높게 나타나고 있으며, 청구인은 임차인의 장부상 감가상각 후 잔액이 없는 쟁점 건물에 대하여 기준시가(489,027,340원)로 평가하여 2002.12. 3.에 임차인과 증여계약을 체결하였으며, 증여를 원인으로 하는 소유권 이전등기를 하고 2003. 3.30.자로 증여세를 신고납부 하였는 바, 청구인과 임차인간에 쟁점 토지에 대한 임대차 거래에 대한 임대가액이 별도의 약정에 의하여 형성되었고 이에 대한 부가가치세의 거래징수 및 정상적인 신고납부가 이루어진 이상, 임대차 거래가 종료되고 새로운 약정에 의하여 종전의 임대차 거래와는 전혀 다른 증여거래가 이루어지고 증여세 신고납부까지 이행하였다면 거래의 실체에 따른 사적자치 원칙을 존중하여 별개의 과세객체로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. 한편 처분청이 주장하는 과세사유를 보면 “타인에게 일정기간 사용조건으로 자기토지에 건물을 신축케 하고 건물의 소유권을 이전받는 경우 그 건축물 상당액을 선수임대료로 하여 사용금액에 안분한 금액을 ‘부동산임대소득’으로 본다는 국세청 예규(소득 46011-3856, 1998.12.10., 서일46011-10187, 2002. 2.14., 부가46015 -1519, 2000. 6.30.) 및 국세심판례(1999중1941, 2000. 4.14., 2000서616)를 근거로 7년간의 임대수입으로 안분하여 과세하였으나, 위 예규 및 심판례는 모두 임대인의 토지에 임차인이 건물을 신축하고 임대인에게 곧바로 소유권 이전등기를 한 경우로서 이 사건의 경우와 같이 임대차 거래가 종료된 이후에 소유권이 임대인에게 이전된 경우에는 건물이 먼저 인도된 것이 아니므로 달리 보아야 할 것인 바, 과세사유를 정당화 시킬만한 명백한 법률적 근거 또는 과세관행으로 보기는 어렵다 할 것이므로 전시한 바와 같이 청구주장을 인정하는 것이 타당할 것으로 판단된다. 다만, 이 사건 과세처분 시 청구인이 이미 신고 납부한 증여세를 결정 취소하였는 바, 쟁점 부동산의 거래를 증여로 인정하여 이 사건 과세처분을 취소할 경우 증여세를 다시 과세하는 것은 별론 으로 한다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.