부동산매매업 해당 여부

처분청이 2004. 1. 2. 청구인에게 결정 고지한 2003년 제1기 부가가치세 21,503, 170원은 이를 취소하고, 2002년 과세연도 종합소득세 97,370,850원은 총수입금액을 1,512,620,054원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하며, 나머지 청구주장은 기각합니다.

청구인 이○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호에 거주하는 사람으로서【표1】의 쟁점부동산 중 제1부동산 내지 제3부동산을 양도하였고, 제4부동산 소재지에서 현재 건물을 신축하고 있는 사업자이다. 【표1】쟁점 부동산 구분 부동산소재지 건물명 취득일 양도일 제1부동산

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○모텔

2001. 3.10.

2002. 1.15. 제2부동산

○○시 ○○구 ○○동 ○○B ○○L

○○모텔

2002. 1.29. 2002.10.24. 제3부동산

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

• 2002. 7.22.

2003. 6.11. 제4부동산

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○모텔 2002.10.28.

• 처분청은 청구인이 제1부동산 내지 제3부동산을 양도한 행위가 반복적이고 쟁점부동산을 취득하였다가 양도하는 데 사업의 목적이 있었던 것으로 보아 부동산매매업으로 판단하여【표2】와 같이 부과처분 하였다. 【표2】처분청의 부과처분 구분 과세기간 세목 세액 제1부과처분 2002년 제1기 부가가치세 146,856,640원 제2부과처분 2003년 제1기 부가가치세 21,503,170원 제3부과처분 2002년 과세연도 종합소득세 97,370,850원 합계 265,730,660원 청구인에 이에 불복하여 2004. 2.20. 이의신청을 제기하였다.

(1) 쟁점부동산의 거래 경위를 보면, 제1부동산은 상속토지 지상에 건물을 신축하여 숙박업을 11개월 영위하다 양도하였고, 제2부동산은 토지 구획정리 중의 체비지를 취득하여 지상에 숙박업건물을 신축하려다 사정이 여의치 못하여 토지 상태로 양도한 것이며, 제3부동산은 기존의 건물을 철거한 후 상가건물을 신축하려다 임차인들의 반대 등으로 부득이하게 양도한 것인 바, 청구인은 부동산의 매매 또는 중개를 사업의 목적으로 나타낸 사실이 없을 뿐만 아니라, 1과세기간 중 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매한 경우에도 해당되지 아니하여 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 에서 규정하는 부동산매매업이 아님에도 처분청이 쟁점부동산의 거래를 부동산매매업으로 보아【표2】의 부과처분을 한 것은 부당하다.

(2) 청구인의 경우가 부동산매매업에 해당된다면, 제1부동산의 토지는 상속받은 것으로서【표3】과 같이 공유토지인 바, 청구인의 자녀가 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 없으므로 제3부과처분에 해당하는 수입금액 중 청구인 자녀의 토지 소유지분에 상당하는 수입금액을 제외하여 세액을 경정하여야 한다. 【표3】제1부동산의 토지 소유지분 내용 구분 제1부동산 면적 이○○ 김○○ 김○○ 소유지분 330.6㎡ 1417/3306 945/3306 944/3306 관계 청구인 청구인의 자 청구인의 자

(3) 제3부동산의 건물 철거 비용을 청구인이 부담하였고, 이는 제3부동산 양도 당시 건물가액이 영(0)이 되므로 제2부과처분을 취소하여야 한다.

청구인의 숙박업 건물 신축 및 부동산거래 행위가 반복적인 것은 이러한 행위에 사업상의 목적이 있었던 것으로 판단되므로 부동산매매업으로 과세한 당초 처분이 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 제1부동산 내지 제3부동산을 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지(쟁점1), 제1부동산 양도에 대한 종합소득세 총수입금액의 계산이 적정한지(쟁점2), 제3부동산 양도 당시 건물가액이 존재하는지(쟁점3) 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】

① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다.

○ 부가가치세법시행령 제1조 【재화의 범위】

③ 재화를 공급하는 사업의 구분은 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류표를 기준으로 한다.

○ 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다.(이하 단서 생략)

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업의 범위】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산은 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점(1)에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 거래가 전시한 부가가치세법 시행규칙 제1조 제2항 의 규정에 해당하지 아니하므로 부동산매매업이 아니라고 주장하나, 이 규정은 예시적 규정이므로(같은 뜻: 대법97누12785, 1998. 2.10., 심사99- 139, 1999. 5.21. 등) 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득이나 양도소득에 속하는지는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이 옳다고 본다(같은 뜻: 소득46011-544, 1999.12.28. 외 다수) 청구인의 경우, 제1부동산의 건물을 신축ㆍ양도한 2002. 1.15.부터 제3부동산을 양도한 2003. 6.11.까지의 1년 5개월 동안 4건의 부동산을 취득하여 3건의 부동산을 양도하였고, 그 양도가액이 제1부동산 22억원을 비롯하여 합계액이 31억을 초과하는 규모이며, 청구인 스스로 밝혔듯이 제2부동산과 제3부동산을 취득한 목적이 모텔 또는 상가 신축에 있었고 현재는 제4부동산에 모텔을 신축하고 있으며, 제1부동산에서 제4부동산까지의 취득일과 양도일이 서로 연이어져 있다. 이로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도한 일련의 과정은 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으므로 이를 부동산매매업으로 본 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

○ 쟁점(2)에 대하여 처분청이 2002년 과세연도 소득금액을 추계결정하면서 제1부동산의 양도가액(22억원) 전부에 단순경비율을 적용함으로써 청구인의 총수입금액에 부가가치세상당액과【표3】의 김○○ㆍ김○○ 지분에 해당하는 토지가액을 포함시킨 사실이 확인된다. 따라서, 부가가치세상당액 107,784,690원과 제1부동산 양도가액 중 김○○ㆍ김○○의 지분에 해당하는 토지가액을 제외한【표4】의 금액을 청구인의 부동산매매업 총수입금액으로 하여 소득금액을 경정하는 것이 타당하다. 【표4】청구인의 부동산매매업 총수입금액 양도가액① 부가가치세② 제외할 토지가액③ 총수입금액(①-②-③) 2,200,000,000원 107,784,690원 579,595,256원 1,512,620,054원

○ 쟁점(3)에 대하여 청구인으로부터 제3부동산을 양수한 청구 외 박○○(이하 ‘박○○’라 한다)는 제3부동산의 건물을 철거하고 그 자리에 숙박업건물을 신축하여 ‘모텔○○’이란 상호로 숙박업을 운영하고 있다. 제3부동산 매매계약서에 명기하지는 아니하였으나 제3부동산 건물철거비용을 청구인이 부담하기로 한 사실을 처분청이 확인한 바 있고, 그 금액이 1천만원인 사실은 당심이 박○○로부터 확인하였다. 이와 같이 제3부동산 매매당시 청구인이 건물철거비용을 부담하기로 하고 그 비용 1천만원을 잔금에서 차감하는 방법으로 정산하였다면 청구인을 제3부동산의 건물을 사실상 철거한 사람으로 볼 수 있고, 매매당시 제3부동산 건물의 가치는 영(0)에 해당되는 것으로도 볼 수 있으므로, 제3부동산의 건물부분 양도에 대하여 과세한 제2부과처분을 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각) 및 제3호(경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.