상가를 매입하여 분양하였는지 여부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 박○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로서, 청구 외 이○○ 외 3명(한○○, 박○○, 엄○○, 이하 “청구인 등”이라 한다)이 청구 외 ○○개발(대표 백○○ 외 3명, 건물신축판매업, 이하 “○○개발”이라 한다)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 상가 건물(이하 “쟁점상가”라 한다)을 건물 완공 전인 1998. 3.16.자 매입하여 청구 외 최○○외 32명에게 2,5 81,665,000원에 쟁점상가를 매매(분양)한 건에 대하여, 처분청이 조사를 실시하여 이 건 매매가 신고누락 되었음을 확인하고 청구인 등을 부동산매매업자로 보아 청구인에게 【표1】과 같이 1999년 제1기 등 부가가치세 213,762,200원 및 공동사업자 지분율(23.17%)에 의거 1999년 과세연도 등 종합소득세 42,860,740원을 부과처분하자, 이에 불복하여 2003.11.14. 이의신청을 하였다. 【표1】청구인에 대한 결정내역 기 분 세 목 납 기 세 액(원) 비 고 1999년 제1기 부가가치세

2003. 8.31. 76,500,450 연대납세의무 1999년 제2기 부가가치세

2003. 8.31. 83,713,740 2000년 제1기 부가가치세

2003. 8.31. 12,809,190 2000년 제2기 부가가치세

2003. 8.31. 28,611,540 2001년 제1기 부가가치세

2003. 8.31. 12,127,280 1999년 과세연도 종합소득세

2003. 8.31. 36,801,580 2000년 과세연도 종합소득세

2003. 8.31. 5,506,440 2001년 과세연도 종합소득세

2003. 8.31. 552,720 합 계 256,622,940

1998. 3.16. 작성한 상가매매계약서(이하 “쟁점 매매계약서”라 한다)는 실지 분양대행이나, 매매계약이 분양대행계약보다 법적으로 확실하게 권리의무 관계를 확보할 수 있다는 생각에서 법률지식과 세무지식이 부족하여 매매계약이라는 형식을 취한 것에 불과하고,

1998. 3.27. 작성된 약정서에 분양수수료를 청구인 19%, 청구 외 이○○ 25%, 청구 외 한○○ 19%, 청구 외 엄○○ 19%로 배분하고 나머지 18%는 공동경비로 한다고 명확하게 기재된 바, 이를 보더라도 분양대행임을 알 수 있으며,

1998. 9.24. 작성된 부동산지분의 매매 및 권리의무승계계약서에 ○○개발의 대표인 이○○과 백○○를 매도자로 하고 청구 외 이○○를 매수인으로 하여 쟁점상가가 매매된 사실을 알 수 있고, 쟁점 매매계약서의 내용이 유효하다면 이미 소유권이 청구인 등에게 있어 쟁점상가를 재차 매입할 하등의 이유가 없을 뿐만 아니라, 만약, 청구인 등이 쟁점상가를 매입하여 분양했다면 분양계약자들이 분양에 따른 대금을 청구인 등에게 직접 지급하여야 할 것인데도 분양계약자들이 ○○개발측에 대금을 지급한 사실 등으로 보더라도, 사업의 주체는 ○○개발(안○○ 지분 25%, 문○○ 지분 25%, 이○○ 지분 50%)임을 알 수 있고 청구인은 분양대행에 따른 수수료를 받은 직원에 불과하므로 이 건 결정은 부당하다고 주장한다.

쟁점 매매계약서의 실지내용이 분양대행이나 형식이 매매계약이라는 청구인의 주장은 사회통념이나 계약의 관습에 비추어 볼 때 신뢰성이 없으며, 청구 외 이○○가 ○○개발에 보낸 ‘내용증명’ 등 증빙과 ○○개발 대표 백○○의 ‘확인서’에 의해서도 매매인 사실이 확인되고, ○○개발 대표 백○○가 청구인 등을 직원으로 채용한 일이 없음을 확인하고 있는 사실 등으로 볼 때, 청구인 등은 쟁점상가를 분양대행 한 것이 아니라, 매입하여 판매한 것으로 판단되므로 부동산매매업자로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건의 다툼은 청구인 등이 쟁점상가를 매입하여 분양하였는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 부과처분에 대한 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴본다.

(1) 쟁점상가의 건축물대장에서 대지면적 687.10㎡, 건축연면적 1,961.22㎡로 지하 1층에서 지상 4층까지이며, 용도는 근린생활시설 등, 시공자는 청구 외 (주)○○종합건설(대표 이○○), 상가 내 점포는 33개인 사실이 확인된다.

(2) ○○개발의 백○○ 외 3명(윤○○, 이○○, 안○○, 이하 “갑”이라 한다)과 이○○ 외 2명(한○○, 박○○, 이하 “을”이라 한다)과의 사이에 1998. 3.16. 체결된 쟁점 매매계약서에 의하여 아래와 같은 사실이 확인된다.

① 제1항 “갑”은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 블록 신도시 내에 건설 중인 ○○아파트 ○○단지에 있는 유치원부지와 동 부지에 시공할 건물일체를 “을”에게 매도한다.

② 제2항 “을”은 위 부지에 시공하는 건물을 매입하여 분양하고 “갑”에게 쌍방이 정한 매입금 일체를 준공 시까지 완납하기로 한다.

③ 제4항 “을”은 매입계약금 일금 1억 5,000만원 중 계약 시 일금 3,000만원을 “갑”에게 지급하고 건축허가 시까지 잔금 일금 1억 2,000만원을 분할 지급키로 하고, 즉시 분양 업무에 착수한다.

④ 제5항 매입금은 1층 평당 1,250만원․2층 230만원/평․3층 330만원/평․4층 250만원/평․지하 300만원/평으로 정하고 각 층별 평수로 계산하여 총금액을 정하고 “을”은 준공 시까지 분양하여 “갑”에 입금하여야 한다.

⑤ 제6항 만약 준공 시까지 분양이 저조하여 매입금액을 미입금 시는 “을”은 분양과 관계없이 나머지 미납된 잔금을 “갑”에게 입금하여야 한다.

⑥ 제7항 분양 업무는 “을”의 책임으로 하여 모든 광고비, 경비일체를 “을”이 부담한다.

⑦ 제9항 분양계약서 관리 및 분양대금 수납은 “갑”이 관리하여 매매금액이 정산될 때까지 “갑”의 소유로 하고 정산 후 발생되는 분양대금은 “을”의 소유로 한다.

(3) 2000. 8월에 청구 외 이○○가 ○○개발 대표 백○○ 외 3인에게 팩스로 보낸협의각서에 쟁점상가 매입 건에 대하여 매입대금을 지불하지 못하는 상황 등이 표기된 사실이 확인된다.

(4) 청구인이 제시한, 청구 외 이○○가 1999. 3. 9. ○○개발 대표 백○○에게 보낸내용증명우편물에 청구인 등이 1998. 3.16. 쟁점상가를 ○○개발 대표 백○○ 외 3인에게 매입한 사실과 막대한 재산적 손실(사무실 운영경비 및 직원급료 등)과 정신적인 피해를 입은 사실 및 쟁점상가 지하, 1층, 3층, 4층을 생활 편의시설로 매입하고 2층은 유치원으로 매입한 사실 등이 확인된다.

(5) ○○개발의 대표 백○○가 쟁점 매매계약서와 관련하여 제출한 확인서에 다음 사실이 확인된다.

① 1998. 3.16. 작성된 상가매매계약서는 분양대행이 아닌 매매계약서로 중도에 구두 및 문서로 계약을 파기한 적이 없다.

② 청구인 등을 종업원으로 고용한 적이 없고 근로대가로 급료를 지급한 적이 없다.

③ 매도인 “갑”이 분양위임용 인감증명서를 청구인 등에게 주었으며, 분양계약서 작성은 청구인 등이 매수인(상가)과 직접 계약을 하였으며 “갑”은 분양가액에 대하여 단가 등에 개입한 사실이 일체 없다.

④ ○○상가 분양과 관련하여 광고전단지 작성 및 매수인과 가격 결정은 청구인 등이 하였고 ○○개발에서는 지출비용을 지불한 사실이 없다.

(6) 청구인 등이 1998. 3.27. 작성한 쟁점상가의 분양과 관련된 약정서에 의하면, 분양수수료의 분배는 이○○ 25%, 한○○ 19%, 엄○○ 19%, 박○○ 19%로 하되, 분배 후 잔액 18%는 적립금으로 하여 4인의 동의하에 처리한다고 되어 있는 사실이 확인된다.

(7) 처분청도 이 건 결정 시 공동사업자간의 지분비율을 이 약정서상 공동사업자 각각의 지분비율과 분배잔액 18%는 공동사업자간 분배내용이 확실치 않아 각각의 지분비율로 안분하여 당초 지분비율에 가산하였으며, 이에 따라 각각의 지분율을 이○○ 30.49%, 한○○ 23.17%, 엄○○ 23.17% 및 박○○ 23.17%으로 하여 소득금액을 계산한 사실이 조사복명서에서 확인된다.

(8) 청구인이 제시한부동산지분의 매매 및 권리의무승계계약서에서 ○○개발의 대표 이○○(지분 25%)와 백○○(지분 25%)를 매도자로 하고 청구 외 이○○를 매수인으로 청구 외 한○○과 청구 외 박○○이 연대보증인으로 하여 쟁점상가 지분 50%에 대한 권리․ 의무가 1998. 9.24.자 7억원에 매매된 사실이 확인된다. 청구인 등이 쟁점상가를 매입하여 분양하였는지 심리하건대, 첫째, 쟁점상가에 대한 쟁점 매매계약서는 분양대행계약이나 권리의무 관계상 매매계약형식을 취한 것에 불과하다는 주장은 사회통념이나 계약의 관습에 비추어 볼 때 설득력이 없는 한편, 쟁점 매매계약서에 계약의 실지내용이 매매인 사실이 확인되고, 이 건 계약 후 청구인 등과 ○○개발 대표 백○○외 3인 사이에 주고받은 협의각서,내용증명우편물 및 ○○개발 대표 백○○의 확인서에서 쟁점상가가 청구인 등에게 매매된 사실이 확인된다. 둘째, 쟁점 매매계약서의 내용이 유효하다면 청구 외 이○○가 쟁점상가를 그 후 또다시 매입할 이유가 없다고 주장하면서부동산지분의 매매 및 권리의무승계계약서를 제시하나, 이 건 계약서는 청구 외 이○○가 1998. 9.24. 당초 ○○개발 대표 백○○ 외 3인이 청구인 등에게 매매한 쟁점상가에 대한 대가 중 지분 50%의 매입과 관련된 것으로 청구주장과 전혀 다른 계약서로 확인된다. 셋째, 분양계약자들이 ○○개발 측에 대금을 직접 지급한 사실로 보아 분양대행이라고 주장하나, 이 건에 대한 구체적인 증빙제시가 없을 뿐만 아니라, 청구인 등이 쟁점 매매계약서의 층별 매입가와 상관없이 분양가를 호별로 매입가보다 낮은 판매가 또는 매우 높은 판매가로 임의 산정하여 분양한 사실이 조사 시 밝혀진상가분양 명세등에서 확인되므로 청구인 등이 쟁점상가를 매매하여 분양한 후 분양수익을 약정서에 의거 나누어 가진 것으로 보여진다. 넷째, 청구인은 ○○개발의 직원으로서 분양대행을 하고 수수료를 받은 직원에 불과하다고 주장하나, 분양대행으로 볼 수 있는 분양과 관련된 자금흐름과 분양대행수수료와 관련된 정산내역 등 구체적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 또한 ○○개발의 직원으로 채용된 사실이나 급여를 받은 사실을 입증할 만한 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라,

○○개발의 대표 백○○는 청구인 등을 직원으로 채용하여 분양대행 수수료 대가로 급여를 지급한 사실이 없음을 확인하고 있다 따라서, 이러한 사실을 모두어 보면 청구인 등이 쟁점상가를 매입하여 분양한 것으로 판단되므로 처분청이 청구인 등을 부동산매매업자로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호(기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.