임차한 건물을 전대하면서 부담하는 관리비가 업무상 손금에 해당하는지 여부
임차한 건물을 전대하면서 부담하는 관리비가 업무상 손금에 해당하는지 여부
처분청이 청구인에게 2003. 7. 2.자로 부과 처분한 1998 ~ 2002사업년도분 법인세 143,557,704원은 각 사업년도별로 임차건물에 대한 관리비를 손금산입하여 경정합니다.
청구법인 ○○상조(주)는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하며, 상조서비스를 주업으로 하는 법인으로서 1996년부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 (재)○○(이하 ‘건물주’라 함)으로부터 동 재단 소유의 ○○빌딩 16층 295평(이하 ‘16층’이라 함)과 18층 205평(이하 ‘18층’이라 함)을 임차하여 16층은 2001. 8.31.까지는 특수 관계자인 청구 외 조○○(이하 ‘조○○’라고 함)에게 2001. 9. 1.부터는 특수 관계자인 청구 외 (주)○○(대표이사 조○○, 이하 ‘(주)○○’라 함)에 18층은 청구 외 김○○(특수 관계는 아님, 이하 ‘김○○’라고 함)에 전대를 하고 있는 바, 처분청은 세무조사 결과 청구법인에서 부담한 관리비에 대하여 업무와 관련 없는 비용으로 보아 이를 손금부인하고 2003. 7. 2.자로 1998사업년도 등 법인세 146, 557,704원을 부과처분하자 이에 불복하여 이의신청을 제기하였다. 【표1】사업년도별 손금불산입 및 과세내역 구 분 사업년도 손금불산입 내역 추징세액 16층 18층 합계 1998 56,640,000 39,060,000 96,000,000 49,526,487 1999 56,640,000 39,060,000 96,000,000 53,187,697 2000 56,640,000 39,060,000 96,000,000 43,843,520 2001 56,640,000 39,060,000 96,000,000 0 2002 46,080,740 32,022,220 78,102,960 0 계 272,640,740 189,462,220 462,102,960 146,557,704
청구법인이 쟁점 부동산의 관리비를 부담한 것은 주업인 결혼식 행사 등 상조 서비스를 원활하게 제공하기 위하여 관련 시설인 예식장 및 음식점을 임대 형태로 인근에 확보할 목적으로 건물주와 임대보증금 16억원에 쟁점 부동산에 임대계약을 체결하였으나, 임차인(전차인)을 쉽게 유치하기가 어려운데다가 임대보증금 16억원이 건물주와 동 건물을 시공하였던 시공자와의 채권분쟁으로 1순위에서 밀리게 되어 전차인을 속히 확보할 목적으로 관리비를 청구법인이 부담하는 조건으로 재 임대를 하게 되었는바, 이는 특수 관계에 있는 임차인이나 특수 관계가 없는 임차인이나 동일한 조건으로 부담한 것이므로 부당행위계산 부인대상이 되지 않을 뿐만 아니라, 청구법인이 전차인과 전대계약을 체결하는 과정에서 청구법인이 관리비를 부담하는 것을 감안하여 전대료를 산정한 것으로서 청구법인이 관리비를 부담하는 조건으로라도 임대를 하는 것이 이익이고, 관리비 부담액은 임대료 수입의 에누리 및 사후 할인액과 동일한 성격으로 수익창출을 위한 비용임에도 이를 부인하는 것은 부당하며, 건물주로부터 쟁점 부동산의 임차 시 부담하는 관리비는 매월 고정되어 있어 임차인의 사용액과 무관하게 부과되고, 동일빌딩 내 임차인들은 임대료 대신 관리비 명칭을 사용하여 임대료를 지급하고 있는 점을 감안할 때 청구법인이 건물주에게 지급할 임차료를 단순히 관리비로 표현하여 지급한 것에 불과하므로 당연히 손금에 해당한다는 주장이다.
관리비는 일반적으로 사용수익자인 임차인이 부담하여야 할 성질의 비용임에도 청구법인이 부담한 것은 임차인이 특수 관계에 해당하는지의 여부에 불구하고 업무와 무관한 비용이므로 이를 부인하는 것은 정당하고, 청구법인은 전차인과 전대차 계약 시 관리비 부담액을 감안하여 전대료를 산정한 것이라고 주장하나 계약서상 관리비를 전대인이 부담한다는 아무런 약정이 없었으므로 일반 관례대로 전차인에게 부담의무가 있다고 보아야 하며, 청구법인이 부담한 관리비가 임대수익의 창출을 위한 비용이라고 주장하나 통상적으로 임대에 따르는 비용은 건물의 감가상각비, 건물 관리인의 인건비, 조세공과금 등이며, 사용수익자인 관리비는 손익에 영향을 미치지 않으므로 청구주장은 설득력이 없을 뿐만 아니라, 건물주가 통상적으로 임차인에게 부과하는 관리비는 임대료와 별도의 기준에 의하여 부과되고 있으므로 쟁점 관리비가 임차료 성격이라는 주장도 인정할 수 없다는 의견이다.
○ 법인세법 제19조 【손금의 범위】
① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손비의 범위 및 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제19조 【손비의 범위】 법 제19조 제1항의 규정에 의한 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(…)과 그 부대비용
2. 양도한 자산의 양도 당시의 장부가액
8. 대손금(…)
11. 영업자가 조직한 단체로서 법인이거나 주무관청에 등록된 조합 또는 협회에 지급한 회비
12. 광산업의 탐광비(탐광을 위한 개발비를 포함한다)
13. 보건복지부장관이 정하는 무료진료권 또는 새마을진료권에 의하여 행한 무료진료의 가액
14. 업무와 관련 있는 해외시찰·훈련비
15. 초․중등교육법에 의하여 설치된 근로청소년을 위한 특별학급 또는 산업체부설 중․고등학교의 운영비
16. 근로자복지기본법에 의한 우리사주조합에 출연하는 자사주의 장부가액 또는 금품
17. 제1호 내지 제16호 외의 손비로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액
○ 법인세법 제27조 【업무와 관련 없는 비용의 손금불산입】 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. (1998.12.28. 개정)
1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득·관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령이 정하는 금액
2. 제1호 외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령이 정하는 것
○ 법인세법 시행령 제50조 【업무와 관련이 없는 지출】 법 제27조 제2호에서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 규정하는 것을 말한다. (1998.12.31. 개정)
1. 당해 법인이 직접 사용하지 아니하고 다른 사람(…)이 주로 사용하고 있는 장소․건축물․물건 등의 유지비․관리비․사용료와 이에 관련되는 지출금. 다만, 법인이 중소기업의 사업영역보호 및 기업 간 협력증진에 관한 법률 제9조 의 규정에 의한 사업을 중소기업(…)에게 이양하기 위하여 무상으로 당해 중소기업에 대여하는 생산설비와 관련된 지출금 등을 제외한다.
2. 당해 법인의 주주 등(…) 또는 출연자인 임원 또는 그 친족(…)이 사용하고 있는 사택의 유지비․관리비․사용료와 이와 관련되는 지출금
3. 제49조 제1항 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하기 위하여 지출한 자금의 차입과 관련되는 비용
- 다. 사실관계 및 판단 청구법인이 쟁점 부동산에 대하여 임차 및 전대한 과정 및 그 내용에 대하여 살펴보면 청구법인은 1997. 7.15.에 건물주로부터 16층에 대하여 임대보증금 885, 000,000원, 18층에 대하여 임대보증금 715,0000,000원, 합계 16억원에 향후 6년간 각각 임차하기로 약정하고 현재까지 임차하여, 16층은 2001. 8.31.까지는 특수 관계자인 조○○에게 2001. 9. 1.부터는 (주)○○에, 18층은 김○○에게 표2의 기재 내용과 같이 각각 전대하여 온 사실이 청구법인이 제시하는 청구법인과 건물주간에 작성한 부동산임대차계약서 및 청구인과 각 전차인간에 작성한 부동산전대계약서 등에 의하여 알 수 있으며, 사업년도별 관련 수입금액과 관리비 부담현황을 보면 표3과 같음을 알 수 있다. 임대물건 계약기간 월별 전대수입 계상액 청구법인이 계상한관리비 전대수입과 관리비차액 16층 18층 합계
1997. 1.~12월 9,010,000 8,375,000 17,385,000 8,000,000 9,385,000
1998. 1.~6월 9,010,000 4,187,500 13,197,500 8,000,000 5,197,500
1998. 7.~ 2000.12월 11,680,000 4,187,000 15,867,500 8,000,000 7,867,500
2001. 1.~
2001. 8월 11,680,000 2,000,000 13,680,000 8,000,000 5,680,000
2001. 9.~ 2001.12월 6,125,000 2,000,000 8,125,000 8,000,000 125,000
2002. 1.~ 2002.12월 6,125,000 2,000,000 8,125,000 6,508,580 1,616,420 【표2】각 쟁점 부동산에 대한 월별 전대수입 및 관리비 부담 계약 현황 ※ 위 전대거래 내용에는 계약 시 약정된 16층에 대한 임대보증금 1억 5천만원 18층에 대한 1억원이 반영되지 않은 것임. 【표3】각 쟁점 부동산에 대한 사업년도별 전대수입 및 관리비 부담 현황 사업 연도 연도별 전대수입 현황 관리비 부담액 전대수입과 관리비차액 16층 18층 합계 1998 124,140,000 50,250,000 174,390,000 96,000,000 78,390,000 1999 140,160,000 50,250,000 190,410,000 96,000,000 94,410,000 2000 140,160,000 50,250,000 190,410,000 96,000,000 94,410,000 2001 117,940,000 24,000,000 141,940,000 96,000,000 45,940,000 2002 73,500,000 24,000,000 97,500,000 78,102,960 19,397,040 이에 대하여 처분청은 임대건물의 관리비는 사용수익자인 임차인이 부담하는 것임에도 이 사건의 경우에는 당해 건물을 직접 사용하지 않고 전대한 청구법인이 부담하였으므로 청구법인의 입장에서는 업무와 관련이 없는 비용을 계상하였으므로 손금 불산입하여야 한다는 의견을 제시하고 있으나, 청구법인도 건물주의 입장에서는 임차인에 해당하고 건물주가 관리비를 청구함에 있어서도 청구법인에게 청구하고 세금계산서를 교부하였으며, 관리비 산출기준 또한 수도광열비 및 건물관리 인력의 인건비 등을 명목으로 청구한 것은 사실이나 실질적인 개별 사용량에 비례하지 않고 평당 1만 6천원으로 확정하여 부과하면서 주차수요와 전력수요가 특별히 많은 18층(음식점)의 경우에는 그 사용량에 비례한 비용을 별도로 청구한 사실 등으로 볼 때 쟁점 관리비는 청구법인이 전대업에 사용수익하기 위한 임차비용의 일종으로 보아야 하며, 청구법인은 회원들을 모집하여 결혼식행사 등을 운영하는 업체로서 회원들에게 원활한 상조서비스를 제공하기 위해서는 예식홀과 음식점 등이 직접 또는 간접적으로 필요하였고 그 서비스 제공을 위한 장소를 안정적으로 확보하기 위하여 일정한 비용을 부담하는 조건으로 전차인을 유치한 사실로 볼 때 청구법인에서 부담한 관리비는 업무와 아무런 관련이 없다고 단정하기는 곤란하다 할 것이다. 또한 처분청은 계약서상 관리비를 전대인이 부담한다는 아무런 약정이 없었으므로 일반 관례대로 전차인에게 부담의무가 있다고 보아야 하고, 통상적으로 임대에 따르는 비용은 건물의 감가상각비, 건물 관리인의 인건비, 조세공과금 등이며, 사용수익자인 관리비는 손익에 영향을 미치지 않으므로 청구주장은 설득력이 없다는 의견을 제시하고 있으나, 청구법인(을)과 건물주(갑)간에 작성된 임대차계약서에 의하면 제5조 및 제35조에서 을은 매월 800만원(평당 16,000원)의 관리비를 매월 지정일까지 갑에게 납부하여야 한다고 약정하였을 뿐만 아니라, 처분청이 임대에 따르는 비용으로 예시하는 감가상각비나 관리인의 인건비, 조세공과금 등은 건물주가 임대업을 할 경우를 예시하는 것으로서 이 사건의 경우와 같이 임차인이면서 전대업을 하는 경우에는 달리 판단하여야 할 것인바, 청구법인의 목적사업인 결혼이벤트행사를 원활하게 수행하기 위한 지정업종(예식장 및 음식점)의 전차세입자를 쉽게 유치하기 위하여 관리비를 부담하는 조건으로 전대를 하였고, 또한 청구법인은 전대수입에서 관리비를 부담하고도 평균 42%(표3의 332,547,040÷794,650,000) 실질 수입이 있었다면 쟁점 관리비는 결국 전대수입을 형성하기 위한 관련 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 다만, 청구법인(갑)과 전차인(을)들 간에 2001. 9. 1. 이후에 작성한 전대임대차 계약서에 의하면 제5조에서 을이 임차 목적물에서 직접 사용하는 전기료 등 관리비를 갑에게 납부하여야 한다고 약정하였음에도 익금으로 계상하지 아니한 사실에 대하여 그 금액을 확인하여 과세하는 것은 별론으로 한다.
이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정내용은 붙임과 같습니다.