관리비 형태로 징수한 공공요금의 총수입금액 포함 여부

처분청이 2003. 1.12.자로 청구인에게 부과 처분한 1998~2001년 과세연도분 종합소득세 128,483,930원은 각 과세연도별로 총수입금액에서 1999년도 7,636,650원, 2000년도 17,174,400원, 2001년도 17,350,170원을 차감하여 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.

청구인 이○○․이○○․이○○․이○○(이하 “청구인들”이라 함)은 ○○시 ○○진구 ○○동 ○○번지에서 부동산(토지 208.9㎡와 위 지하 1층 지상 6층 건물 1206.3㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 임대업을 영위하고 있는 사업자로, 처분청이 소득세조사를 실시하여 임대수입누락(공급가액 435,610,389원, 이하 “쟁점 누락금액”이라 한다)에 대하여 2003. 1.12.자로 아래 표1과 같이 1998년 과세연도 등 종합소득세 128,483,930원을 결정 고지하자, 이에 불복하여 2003. 3.29. 이의신청을 제기하였다. 【표1】과세연도별 결정 고지 내역 (단위: 원) 과세연도 1998 1999 2000 2001 계 고지세액 4,656,700 42,039,960 56,863,110 24,924,160 128,483,930

(1) 처분청이 수입누락으로 판단하여 과세한 금액 중 임차인들이 부담하여야 할 전기요금과 수도요금 등 공공요금이 포함되어 있으므로 총수입금액에서 이를 제외하여 달라고 주장한다.

(2) 쟁점부동산은 건축한지 20년이 넘은 노후 건물로서 1997년 이전에는 ○○○○, ○○소주방, ○○김밥 등으로 청구인이 대부분 직영하였으나, 임대전용 건물로 전환하기 위하여 방수, 설비, 엘레베이트, 계단 및 외장공사 등 수선공사비로 6억 5천만원을 지출하였으며, 동 공사비용에 충당하기 위하여 쟁점부동산을 담보로 청구 외 (주)○○상호신용금고(이하 "○○금고"라 한다)로부터 5억원을 차입하여 3억 5천5백만원이 이자비용으로 지출되었고, 1999년 초 직영하던 ‘○○레스토랑’의 사업부진으로 인하여 동 사업장을 폐업하고 청구 외 ○○텔레콤(주) ○○지사(이하 “○○텔레콤”이라 한다)에 임대하기 위하여 내부시설 철거 및 유지보수공사를 하고, 공사비로 6천4백만원이 소요되었으므로 위 비용을 필요경비로 인정하여 달라고 주장한다.

(1) 조사 시 수집된 임대차계약서를 보면 쟁점관리비는 임차인이 실제 납입할 금액이 아니라 매월 월정액으로 지급하기로 약정한 사실이 확인되므로 쟁점관리비를 총수입금액에 산입한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

(2) ○○금고의 ‘신용부금 원장 및 거래내역’에 청구인이 대출(가입일자 1997. 9. 6., 금액 16억원, 이하 “쟁점대출금”이라 한다)한 사실과 ‘등기부등본’에 쟁점부동산을 담보물(근저당권 설정, 최권채고액 21억원)로 청구 외 정○○(○○건축의장, 이하 “정○○”이라 한다)이 1997. 6. 9. ○○금고로부터 대출을 받은 후 청구인이 정○○과 함께 1997. 9. 5. 채무자로 추가된 사실이 확인되나, 쟁점대출금 중 일부가 쟁점 수선공사에 사용되었다고 볼 수 있는 구체적인 증빙이 없으므로 쟁점 이자비용을 필요경비로 인정할 수 없으며, 청구인이 쟁점 보수공사와 관련된 ‘의장공사 계약서’를 제시하나 이 건 공사와 관련하여 매입세금계산서를 수취한 사실이 없고, 대금지급 등 구체적인 증빙서류 제시가 없어 쟁점공사비는 총수입금액에 대응하는 필요경비로 보기 어렵다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 쟁점관리비가 총수입금액에서 제외 될 수 있는지 여부(쟁점1), 쟁점 이자비용 및 쟁점 공사비가 필요경비로 산입될 수 있는 지 여부(쟁점2)를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해 연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해 연도에 확정된 것에 대하여는 당해 연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해 연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

• 가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비
• 나. 관리비와 유지비

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비

• 다. 사실관계 및 판단

○ 관리비 형태로 징수한 공공요금을 총수입금액으로 볼 수 있는 지 처분청이 매출누락으로 과세한 금액 중 66,126,410원은 임차인들의 공공요금 납부를 대행하여 준 것이므로 수입금액에서 제외하는 것이 타당하다고 주장하고 있는 바 살피건대, 소득세법 기본통칙 24-12(부동산임대소득의 총수입금액계산)에 ‘사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급 받는 금액이 있는 경우에는 전기료․수도료 등의 공공요금을 제외한 청소비․난방비 등은 부동산임대소득의 총수입금액에 산입한다.’라고 규정되어 있으며, 처분청이 매출누락으로 판단한 금액 중 아래 표의 기재내용과 같이 공공요금에 해당하는 전기요금과 수도요금이 포함된 사실이 ○○공사와 ○○광역시 상수도사업본부의 자료에 의하여 확인될 뿐만 아니라, 또한 청구인들의 소득세 신고 시 필요경비로 회계처리를 한 사실도 없어 총수입금액에서 차감하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 【표2】과세연도별 공공요금 명세 (단위: 원) 과세연도 공공요금 1998년 1999년 2000년 2001년 합 계 1월~5월 6월~12월 전력요금 13,825,140 2,263,820 5,415,390 8,370,400 8,996,110 38,870,860 수도요금 5,825,060 2,051,170 2,221,260 8,804,000 8,354,060 27,255,550 합 계 19,650,200 4,314,990 7,636,650 17,174,400 17,350,170 66,126,410 다만, 청구인들 중 한사람인 이○○이 1996.10. 1.~1999.12.31. 쟁점 부동산의 2층에서 ‘○○레스토랑’이란 상호로 서양음식점을 운영한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되고,

1999. 5.11. 체결한 ‘임대차변경계약서’에 의하여 ○○텔레콤이 쟁점부동산중 1층 일부와 2층 전부를 사용한 사실과 관련하여 ○○텔레콤관련 임대소득 누락에 대하여 처분청이 1999. 6. 1.부터 과세된 사실이 확인되는 바, 이○○ 사업과 관련된 개별 관리비를 납부한 영수증 등 증빙제시가 없고, 업종의 개별적인 특성으로 인하여 다른 임차인의 관리비와 구분될 수 있는 합리적인 근거가 없어 1999년 5월까지에 납부한 관리비 23,965,190원에 대해서는 청구주장을 인정할 수 없다.

○ 쟁점 이자비용 및 쟁점 보수공사비가 필요경비로 인정될 수 있는 지 청구인이 ‘의장공사계약서’를 제시하면서 정○○에게 발주하여 쟁점 수선공사 및 쟁점보수공사를 하였다고 주장하나, 청구인의 생질인 정○○이 이 건 공사를 하였다는 구체적인 관련 증빙제시가 없을 뿐만 아니라, 청구인에게 세금계산서를 교부한 사실 및 부가가치세․종합소득세신고를 한 사실도 없으므로 실제 공사여부가 불분명하며, 또한, 쟁점대출금중 일부가 쟁점 수선공사에 사용되었다는 주장과 관련하여 검토한 바 1997. 9. 5. ○○금고에서 청구인이 쟁점대출금을 받은 사실과 쟁점부동산을 담보물로 정○○이 1997. 6. 9. ○○금고로부터 대출을 받은 후 청구인이 정○○과 함께 1997. 9. 5. 채무자로 추가된 사실만 확인될 뿐이고, 쟁점대출금 중 일부가 쟁점 수선공사에 사용되었다고 볼 수 있는 구체적인 증빙이 없으므로 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각) 및 제3호(경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.