부당행위계산 부인하여 과세함에 있어 적정임대료 산정 방법

본 이의신청은 청구주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 이○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 사람으로서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 529.6㎡를 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 거주하는 청구 외 이○○(청구인의 자) 소유의 건축물(지하 1층, 지상 4층) 부지로 제공하면서 매월 80만원씩 받기로 하고 지상권을 설정하여 준 사실이 있는바, 각 처분청은 쟁점 토지의 저가임대가 특수관계자간 부당행위계산 부인대상에 해당한 것으로 판단하고 아래와 같이 1997~2002년도분 부가가치세(○○세무서 과세) 및 종합소득세(○○세무서 과세) 158,737,470원을 부과처분하자, 이에 불복하여 2003. 3.25. 이의신청을 제기하였다. 【표1】청구인에 대한 과세처분 현황 연도별 부가가치세 종합소득세 합계 제1기 제2기 소계 1997 30,080,520 30,080,520 1998 5,592,570 5,592,570 11,185,140 30,462,650 41,647,790 1999 5,703,910 5,406,090 11,110,000 22,817,770 33,927,770 2000 4,954,710 4,666,020 9,620,730 19,615,260 29,235,990 2001 3,388,780 3,165,530 6,554,310 15,525,000 19,079,310 2002 2,476,900 2,289,190 4,766,090

• 4,766,090 합계 43,236,270 118,501,200 161,737,470

청구인은 국유재산 사용요율 및 공시지가 대비 일정비율을 시가로 보아 과세하는 것은 부당하므로 인근 나대지의 임대실례가액을 시가로 산정하여 과세하여 달라고 주장한다.

부당행위 부인대상에 대한 시가를 판단함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 또는 제3자간 일반적인 거래가격을 기준으로 하는 바, 청구인이 제시한 인근 나대지 임대실례는 쟁점 부동산과 비교할 때 위치, 부동산 가격 등에 있어서 유사한 상황에서 거래된 것으로 볼 수 없으므로 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 에서 규정하는 방법에 의하여 과세한 당초 결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 쟁점 부동산에 대하여 부당행위계산 부인하여 과세함에 있어서 시가산정이 정당한 지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 부가가치세법 제13조 (과세표준) 제1항 3의2호에 의하면 “용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받은 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제50조(시가의 기준) 제1항은 “법 제13조 제1항 각 호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다”고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제41조 (부당행위계산) 를 종합해 보면 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득․기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계 없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고, 같은 법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) 제2항과 제4항을 종합해 보면 “법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때를 말하고, 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998.12.31.신설)”고 규정하고 있으며, 법인세법 시행령 제89조 (시가의 범위 등) 제1항은 “법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다”고 규정하고 같은 조 제2항은 “법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다"고 규정하면서

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(다만, 비상장주식은 제외)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ․동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액“을 열거하고 있으며, 같은 조 제4항 제1호는 "자산 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우로서, 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공 받는 경우에는 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액과 당해 자산의 감가상각비 및 공과금․수선비 등 그 자산을 유지․관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 중 큰 금액을 시가로 한다. (1998.12.31.개정)”고 규정하고 있다. 한편, 국유재산법 제25조 (사용료) 제1항은 “행정재산 또는 보존재산의 사용․수익을 허가한 때에는 대통령령이 정하는 요율과 산출방법에 의하여 매년 사용료를 징수한다”고 규정하고, 같은 법 시행령 제26조(사용요율과 평가방법) 제1항 제3호를 종합해 보면, “법 제25조 제1항의 규정에 의한 연간사용료는 당해 재산의 가액에 기타의 경우는 1천분의 50 이상, 주거용의 경우는 1천분의 25 이상의 요율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 다른 법령에서 국유재산의 사용료에 대하여 달리 규정하고 있는 경우에는 그 법령에 의한다”고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 시가의 범위에 대하여 소득세법 기본통칙 41-1(부당행위계산의 시부인 기준)은 “영 제98조에 규정하는 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 부당한 행위 또는 계산은 정상적인 사인간의 거래, 건전한 사회통념 내지 상관습을 기준으로 판정한다”고 해석하고 있으며, 전시 관계법령에 의하면 과세관청이 거주자가 특수관계에 있는 자에게 부동산을 부당하게 낮은 대가를 받고 대여한 행위를 부인하고 그로 인한 임대료 상당 수입금액을 추계방법으로 계산함에 있어서는 거주자가 그와 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래를 하는 경우의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 가격을 기준으로 하여 산정하여야 하고, 그에 관한 실례가 있는 경우에는 이를 기준으로 하며 이와 같은 실례가 없는 경우에는 당해 부동산의 위치, 주위환경, 이용상황, 사용범위 등 제반 여건을 고려하고 부동산의 가격을 형성하는 지역 및 개별요인과 인접 및 유사한 지역 내의 유사물건에 대한 적정 거래가능 가격을 조사․검토하는 등의 합리적인 방법으로 산정한 가격 을 기준으로 삼아야 하는 바(같은 뜻; 대법원 91누7637. 1992. 1.21., 88누 398 7.1989. 11.14., 국심 2001서2766. 2002. 2. 8., 2001서1138.2001.10.31.외 다수) 이 사건의 경우 청구인이 제시한 비교대상 토지의 경우 건물이 없는 나대지이며 주차장 및 야적장 등으로 언제든지 원상복구가 가능한 조건인 반면, 건물이 정착되는 부수토지로서 원상복구가 극히 어려운 쟁점토지와는 이용상황, 사용범위 등에서 비교대상이 될 수 없다 할 것이다. 또한, 당초 결정과정에 대하여 위법․부당성 여부에 대하여 살피건대, 1997～1998년 귀속분의 경우 국유재산법시행령 제26조 에 규정하는 임대요율은 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대하여 일반 사경제부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장 합리적인 수준에서 책정하여 법제화한 것으로 보아야 할 것이므로 특별한 사정이 없는 한 다른 비교기준이 없을 때 사용될 수 있는 적당한 판단기준으로 보는 데 무리가 없다할 것이고(같은 뜻, 국세심판결정사례 2002서1213. 2002. 6.29., 2002부1128. 2002. 7.23. 외 다수) 1999～2000년 귀속분의 경우 소득세법시행령 제98조 제4항 및 법인세법시행령 제89조 제4항 등에서 적정임대료 산출방법을 구체적으로 규정하고 있고 이에 따라 적정임대료를 산출하였으므로 동일한 조건에서 비교대상이 되는 제3자와의 임대실례가 없는 한, 당초 처분은 잘못이 없다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장은 이유가 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.