증빙 없는 실지양도가액의 인정 여부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인 류○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 434.4㎡, 같은 동 ○○번지 대지 82㎡ 및 위 양 필지상 5층 건물 2,352.46㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001. 4. 9. 양도 후 대지는 기준시가, 건물은 실지거래가액에 의해 부동산 양도신고 하였으나, 처분청이 건물분에 대하여도 기준시가로 하여 2001년 과세연도 양도소득세 319, 547,350원을 2003. 2. 8. 결정 고지하자, 이에 불복하여 2003. 2.19. 이의신청을 제기하였다.

청구인은 1963. 4.24. 대지취득 후 1993. 9. 9. 건물을 신축하여 2001. 4. 9. 양도하였으며 대지는 취득가액을 알 수 없어서 기준시가로 신고하고, 건물에 대하여는 취득가액이 장부상 계상되어 있고 양도가액도 계약서상 대지․건물이 구분되어 있으므로 실지거래가액으로 신고한 것은 정당하므로 처분청의 기준시가에 의한 처분은 부당하다고 주장한다.

이에 반하여 처분청은 건물의 취득가액 증빙이 불비하고, 신고된 대지와 건물의 양도가액 자체가 신빙성이 없고, 대지와 건물가액의 산정근거가 되는 객관적인 근거도 없이 단순히 양도차익을 과소계상하기 위하여 임의로 구분한 것으로 판단되어 청구인이 건물가액을 실지거래가액으로 하여 신고한 내용은 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 쟁점부동산중 건물 양도 분 실지거래가액 신고 적정 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

○ 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 같은 법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 󰡒감정평가법인󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 결정내용에 대하여 먼저 처분청의 관계기록 및 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 사실관계를 살펴본다.

(1) 쟁점 부동산 건물 취득가액은 962,835,200원으로 계산하여 신고하고 있음이 확인된다.

(2) 쟁점 부동산의 매매대금은 25억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하고, 특약사항에 전세금과 은행융자금은 쟁점금액에 포함된 금액이며, 단서 조항에 쟁점금액 중 대지가액은 22억원으로 하고 건물가액은 3억원으로 한다 라고 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)에서 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 계산하면 대지 3,098,400,000원, 건물 745,503,380원(합계 3,843,903,380)으로 확인된다.

(4) 쟁점부동산의 취득자 청구 외 강○○의 담보대출과 관련하여 2001. 4.16. ○○은행○○지점에서 자체감정평가한 감정평가표에 의하면 대지 3,099,555,000원, 건물 630,459,280원(합계 3,730,014,280원)으로 확인된다.

(5) 쟁점부동산의 토지 등기부 등본상 소유권이외의 권리 등의 내용을 살펴보면 ○○은행○○지점에서 설정한 채권최고액이 33건 1,739,300,000원이 나타나 있고, 2000.12.31. 현재 임대보증금 명세서상 내용을 살펴보면 (주)○○ 외 6건 319, 000,000원이 나타나 있다. 심리하건대, 첫째, 건물신축과 관련하여 금융자료 등 구체적인 증빙 제시가 없어 건물취득가액이 객관적으로 입증되지 아니하며, 둘째, 쟁점부동산에 대하여 쟁점금액은 기준시가 대비 65%, 감정평가 대비 67%에 불과하나 부득이한 사유로 볼 수 있는 구체적인 증빙제시가 없으며, 셋째, 채무와 임대보증금의 규모가 매매가액에 크게 작용할 것으로 판단되는 바 일반적인 관행으로 볼 때 매매에 관한 통상 법률행위를 하는 데 있어서 사후 법률문제의 하자 발생을 방지하고자 계약서 작성 시 실제상황을 면밀하게 특약조항으로 기재함은 물론 대금변제에 있어서도 제3자의 채무관계 및 소유권외의 권리에 관한 이해관계인의 문제도 언급하는 것이 통상적이나, 쟁점부동산에 금융기관 및 세입자 등 이해관계인이 많음에도 불구하고, 쟁점계약서에 금융기관의 채무 및 세입자의 임대보증금 등 부채정산에 대한 구체적인 사항이 명시되어 있지 아니하고, 포괄적으로 기재만 한 것은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 넷째, 대지․건물의 실지 양도가액 구분이 불분명한 경우 기준시가에 의해 안분 계산하여야 하나, 대지․건물가액의 산정근거가 되는 아무런 객관적인 근거도 없이 단순히 양도차익을 과소계상하기 위하여 임의로 대지․건물가액을 구분한 것으로 판단되며, 다섯째, 당심에 청구인이 제시한 일부 금융자료 등은 쟁점금액을 입증할 만큼 객관적인 증빙서류로 볼 수 없다 하겠다. 따라서, 청구인이 제시한 증빙은 신빙성이 없어 보이므로 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 하여 결정 고지한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.