실거래가액으로 양도차익을 계산하여 결정한 당초 처분의 당부

본 이의신청은 이를 기각합니다.

청구인 강○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○호에 거주하는 자로서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 277.4㎡중 2분의1과 동 지상 건물 115.6㎡를 1985. 7.10.에 취득하였다가 2000. 10. 20에 청구 외 (주) ○○(이하 '매수법인'이라 함)양도한 사실에 대하여 취득가액을 147,000,000원으로 하고 양도가액을 420,000,000원으로 하여 실지거래가액에 따라 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 실지조사에 의하여 양도가액이 770,000,000원이라는 사실을 확인하고 2002. 9. 4.자로 청구인 지분에 대한 2000년도 분 양도소득세 128,098,410원을 부과처분하자 이에 불복을 제기하였다.

청구인은 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서상 총 매매대금 420,000,000원이며, 이는 당해 부동산에 설정된 ○○은행 ○○지점 채무 400,000,000원(전체 7억 원 중 청구인 지분)이 포함된 것임에도 채무 350,000,000원(실제 채무는 4억인데, 처분청에서 채무자별 지분을 확인하지 아니하고 절반씩 임의로 나누어 취득가액에 포함)을 420,000,000원에 추가되는 별도의 양도대금으로 보아 총양도 대금을 770,000,000원으로 결정함은 부당하고, 처분청은 이 사건 조사에서 신고 된 양도가액 및 취득가액이 실제 가액이 아니라 허위로 신고 된 가액으로 판단하였으므로 허위신고가 사실이라면 양도 및 취득가액을 모두 기준시가로 과세하는 것이 타당하다고 주장한다.

이에 반하여 처분청은 청구인으로부터 취득한 매수법인의 2000년도 및 2001년도 법인의 장부상 420,000,000원의 현금지급이 있었고 매매거래 전에 설정된 은행채무 350,000,000원을 매수 법인이 변제한 사실이 확인되므로 실제 양도가액을 770,000,000원으로 결정 하였는 바, 소득세법 제96조 제1항 제5호 내지 7호 및 동법 시행령 제162조의2 제2항에 의거 실지거래가액으로 결정하는 것이 원칙이므로 당초결정은 타당하다는 의견을 제시하고 있다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 실거래가액으로 양도차익을 계산하여 결정한 당초 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1호～4호 생략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 사건 당초 과세처분 기록에 의하면 처분청은 이 사건을 과세처분을 위하여 실지조사를 실시하였으며, 조사복명서에 의하면 청구인은 쟁점 부동산에 대한 양도가액을 420,000,000원으로 신고하였으나 매수법인의 기장을 확인한 결과 420,000,000원이 2000.10.20. 청구인에게 현금으로 지급되었으며, 이와 별도로 당해 토지를 양도하기 이전에 설정된 은행 부채 700,000,000원(청구인 지분 350,000,000을 매수인이 당해 토지를 취득한 이후 2001. 2.16.에 변제한 사실이 있다고 보아 실제 양도가액은 770,000,000원으로 판단하였으며, 취득가액에 대해서는 청구인 등이 신고한 147,000,000원에 대하여 계약서상 매도인의 서명날인이 없는 점과 거래시기가 1985년도임에도 2000년 이후에 인쇄된 것으로 보이는 서식을 사용한 점, 기준시가보다 월등이 낮은 점 등을 들어 신고 된 가액이 신빙성이 없는 것으로 판단하여 토지는 공시지가로 하고 건물은 기준시가로 하는 것이 타당하다는 결론을 내렸음에도 실제 세액을 결정함에 있어서는 양도가액은 확인된 가액으로 결정하고 취득가액은 신빙성이 없다고 판단한 신고가액으로 결정 하였는 바, 조사된 내용과 결정한 내용이 서로 다름을 알 수 있다. 청구인은 양도가액에 대하여 신고 된 가액이 사실이라고 주장하고 있는 바, 당심이 매수 법인에게 매수가액을 조회한 결과 실제 매수가액이 420,000,000원이고 동 금액은 은행채무 400,000,000원이 포함된 것이며, 실제 현금은 20,000, 000원을 지급하였는데 기장을 하는 회계사무소에서 실제 대금 수수내용을 알 지 못하여 임의로 모두 현금처리를 한 것이라고 회신 하였는 바, 처분청이 당초 조사한 내용은 현금지급액이 420,000,000원이고 채무승계액이 350,000,000원이라고 하였으나, 회신내용은 채무승계액이 400,000,000원이고 이를 포함한 취득가액이 420,000,000원이라고 밝히고 있어 조사내용에 오류가 확인될 뿐만 아니라, 서로 상당한 차이가 있어 결국은 양도가액이 불분명한 경우에 해당한다고 볼 수밖에 없다. 취득가액 또한 당초 조사 복명서에서 나타난 바와 같이 계약서상 매도인의 서명날인이 없는 점과 거래시기가 1985년도임에도 2000년 이후에 인쇄된 것으로 보이는 서식을 사용한 점, 기준시가에 비하여 50%에도 미달한 점을 모두어 볼 때 신고내용은 신빙성이 없는 것으로 판단되어 결국은 실제거래가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이다. 한편, 처분청이 실지조사결과 청구인이 신고한 가액과 다른 실제거래가액이 확인되었다고 하더라도 확인된 실지거래가액으로 과세하는 것이 아니라 기준시가로 과세하도록 하는 것이 타당하다고 할 것이므로(대법원 98두7183, 1998. 6.26., 대법원 99두7227, 2000. 4.11., 대법원 99두421, 2000. 4.25., 대법원 2000두 307, 2001. 7.13. 등 법원의 확립된 견해임) 이 사건의 경우와 같이 신고내용이 사실과 다르거나 불분명한 경우라면 전시 소득세법 제96조 본문에서 규정하는 바와 같이 양도가액과 취득가액에 대하여 모두 양도소득세 과세방법의 일반 원칙인 기준시가로 결정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.