개별공시지가를 시가로 볼 수 있는지의 여부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

(1) 청구인 한〇〇은 주택건설업자인 청구 외 박〇〇(청구인의 사위이며 (주) 〇〇주택의 대표이사임, 이하 ‘박〇〇’라 한다)에게 1990년도에 투자명목으로 500,000, 000원을 빌려준 사실이 있으나 상환을 받지 못하고 있던 중,

(2) 위 박〇〇가 자금경색으로 위기를 겪고 있는 주택건설업자인 청구 외 김〇〇((주)○○주택의 대표이사임, 이하 ‘김〇〇’ 이라 한다)에게 1997년 9월경 동업자 관계인 청구 외 이〇〇((주) 〇〇의 대표이사임, 이하 ‘이〇〇’이라 한다)과 함께 ○○광역시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 등 7필지 토지 42,068㎡를 담보로 제공받고 2,000,000,000원(박〇〇 7억원, 이〇〇 13억원)을 빌려준 사실이 있는 바,

(3) 청구인이 위 토지 중 10,516.98㎡(개별공시지가 1,040,805,808원, 이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 소유권이전 받음으로써 청구인이 박〇〇에게 받아야 할 채권 500,000,000원 및 이자조로 50,000,000원을 받은 것으로 하고 박〇〇가 김〇〇에게 받아야 할 채권 700,000,000원 중 550,000,000원을 받은 것으로 하는 방법으로 채권ㆍ채무를 연쇄적으로 상계 하였다.

(4) 이에 대하여 처분청은 청구인이 박〇〇에 대한 채권 500,000,000원을 회수하는 방법으로 개별공시지가 1,040,805,808원에 해당하는 쟁점토지를 대물변제로 취득하였으므로 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】의 규정에 의하여 쟁점토지의 개별공시지가와 채권과의 차액 540,805,808원을 청구인이 수증한 것으로 조사하여 2002. 1. 2. 증여세 130,956,260원을 부과처분 하자, 청구인은 이에 불복하여 2002. 4. 4. 이의신청을 하였다.

(1) 청구인은 청구인ㆍ박〇〇ㆍ김〇〇 3자 합의 하에 당초 김〇〇의 소유인 쟁점토지의 매매가액을 당시 시세인 550,000,000원으로 정하고 청구인이 쟁점토지를 소유권이전 받음으로써 청구인이 박〇〇에게 받아야 할 채권 500,000,000원 및 이자조로 50,000,000원을 받은 것으로 하고 박〇〇가 김〇〇에게 받아야 할 채권 700,000,000원 중 550,000,000원을 받은 것으로 하는 방법으로 채권ㆍ채무를 연쇄적으로 상계하여 청산한 것인 바,

(2) 박〇〇는 단지 이해당사자간 연관된 금전대차 관계의 원만한 해결을 위해 중재자 역할을 하였을 뿐이며, 김〇〇이 청구인에게 쟁점토지를 직접 매도한 것이지 박〇〇가 청구인에게 채무를 대물변제 한 것이 아니므로 처분청이 대물변제로 판단하고 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】의 규정에 의하여 증여세를 부과한 처분은 부당하며,

(3) 박〇〇가 청구인에게 채무를 대물변제 한 것이라고 인정한다하더라도 청구인이 김〇〇으로부터 매수한 쟁점토지의 매매가액은 550,000,000원(평방미터당 52,296원)이므로 청구인과 박〇〇 간의 채권ㆍ채무의 상계는 청구인이 받아야할 채권은 500,000,000원이고 박〇〇가 대물변제한 금액은 50,000,000원으로 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도 및 특수관계자의 범위】에서 규정하는 ‘시가와 대가의 차액이 시가의 30%이상이거나 그 차액이 1억원 이상인 경우’에 해당되지 않아 증여세과세대상이 아님에도,

(4) 처분청은 매매가액 550,000,000원(평방미터당52,296원)을 시가로 인정하지 않고 쟁점토지의 개별공시지가 1,040,805,808원(평방미터당 98,964원)을 시가로 인정하여 증여세를 부과하였는데 동 개별공시지가는 쟁점토지의 매매시기가 국제통화기금(IMF)으로부터 긴급 외화차입을 받아야하는 경제위기 상황으로서 부동산 가격이 현저하게 하락하는 시기였으므로 1년에 한차례씩 고시가 이루어지는 개별공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못하는 가액이며,

(5) 또한, 쟁점토지를 1997.12. 5일을 가격시점으로 하여 감정평가법인인 ‘우리감정평가법인’에 감정평가를 의뢰한 바 평방미터당 가액이 58,510원으로 평가되고 있으므로 당사자 간의 매매가액(평방미터당 52,296원)이 시가를 적정하게 반영하고 있는데도 시가로 인정하지 않고 개별공시지가(평방미터당 98,964원)를 시가로 인정하여 개별공시지가와 채권과의 단순 비교한 차액에 대하여 증여세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

(1) 청구인은 양도자인 김〇〇에게 대금지급이 전혀 없었으므로 직접 매매취득하였다는 주장은 인정할 수 없고, 박〇〇가 김〇〇에게 대여한 채권에 대하여 대물변제로 받은 토지를 청구인이 다시 대물변제로 인수한 것이며,

(2) 쟁점토지의 소유권 이전은 김〇〇이 경영하는 (주) ○○주택이 부도직전에 처하여 채권액 정산차원에서 이루어졌기 때문에 청구인과 김〇〇이 매매계약한 매매가액 550,000,000원은 통상 성립되는 정상가액으로 인정하기 어렵고, 또한 청구인이 제시한 감정가액은 당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정하였거나 담보제공 등의 목적으로 감정한 경우가 아닌 소급하여 감정한 가액이므로 거래 당시의 시가로 인정할 수 없다.

(3) 따라서 시가가 불분명한 자산을 대물변제로 취득하였으므로 개별공시지가와 받을 채권의 차액에 대한 증여세 부과처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건의 다툼은 청구인이 취득한 쟁점토지의 개별공시지가와 채권의 차액에 대하여 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 쟁점토지 거래일 당시의 관계법령을 살펴보면 아래와 같이 규정하고 있다.

○ 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】

① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 타인의 증여에 의하여 재산을 취득하는 자(이하 “수증자” 라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제53조ㆍ제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여 받은 모든 증여재산(이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】

① 제2조의 규정에 의한 증여재산에는 수증자에게 귀속되는 재산으로서 금전으로 환가 할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리를 포함한다.(이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】

① 다음 각 호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여 받은 것으로 본다.

1. 특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

② 제1항 제1호 및 제2호에 규정된 특수관계에 있는 자, 낮은 가액 및 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.

○ 상속세 및 증여세법 제26조 【저가ㆍ고가양도 및 특수관계자의 범위】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제31조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신종사채를 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.(1997.11.10. 개정)

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익” 이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액을 말한다.

④ 법 제35조 제1항 각호의 1에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.(1997.11.10. 개정)

1. 제19조 제2항 제1호 내지 제5호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제19조 【금융재산 상속공제】

② 법 제22조 제2항에서 “대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자”라 함은 주주 또는 출자자(이하 “주주 등” 이라 한다)1인과 다음 각호의 1에 해당하는 관계가 있는 자의 보유주식 등을 합하여 당해 법인의 발행주식총수 등의 100분의 10 이상을 보유한 경우로서 그 보유주식 등의 합계가 가장 많은 경우의 당해 주주 등을 말한다.

1. 친족(이하 생략)

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사기록에 의하면 청구인은 박〇〇에게 500,000,000원을 빌려준 사실이 있으며, 박〇〇는 이〇〇과 함께 김〇〇에게 2,000,000,000원(박〇〇 7억원, 이〇〇 13억원)을 빌려주고 쟁점토지를 담보로 설정한 사실이 있고, 그 후 김〇〇이 경영하던 기업이 부도위기에 몰리자 이〇〇과 함께 채권ㆍ채무를 정산하기 위하여 쟁점토지를 대물로 받았으며, 이어서 박〇〇는 대물로 받은 쟁점토지를 다시 청구인에 대한 채무를 변제하기 위하여 연쇄적으로 대물변제 하였고, 소유권은 김〇〇으로부터 청구인에게 곧바로 이전된 것으로 기록되어 있고,

(2) 청구인은 청구인ㆍ박〇〇ㆍ김〇〇 3자 합의 하에 당초 김〇〇의 소유인 쟁점토지의 매매가액을 당시 시세인 550,000,000원으로 정하고 청구인이 쟁점토지를 소유권이전 받음으로써 청구인이 이〇〇에게 받아야 할 채권 500,000,000원 및 이자조로 50,000,000원을 받은 것으로 하고 박〇〇가 김〇〇에게 받아야 할 채권 700,000,000원 중 550,000,000원을 받은 것으로 하는 방법으로 채권ㆍ채무를 연쇄적으로 상계하여 청산한 것인 바, 박〇〇가 청구인에게 채무를 대물변제 한 것이 아니라고 주장하고 있으며,

(3) 쟁점토지에 대한 등기부 등본과 부동산 매매계약서에 의하면 모두 7필지로 써 아래【표1】, 【표2】에서 보는 바와 같이 총면적이 42,068㎡이고 이중 쟁점토지에 해당하는 김〇〇으로부터 청구인이 취득한 면적은 10,516.98㎡이며 청구인이 직접 김〇〇으로부터 550,000,000원에 매입한 것으로 되어 있고, 김〇〇은 매매대금 550,000,000원으로 박〇〇로부터 차입한 700,000,000원 중 일부를 변제한 것이라고 동 김〇〇이 인감증명서 첨부된 확인서를 제시하고 있다. 【표1】지번별 매매현황 (단위: ㎡) 토지명세 (지번) 지목 총면적 (㎡) 공동매수자 지분면적 기타 한〇〇 신〇〇 황〇〇외2명 합계 42,068.00 10,516.98 15,040.38 16,510.64 산 ○○번지 임야 34,734.00 8,901.43 12,542.43 13,290.14 산 ○○번지 임야 4,043.00 1,036.11 1,459.92 1,546.97 산 ○○번지 임야 2,407.00 556.80 835.00 1,015.20

○○번지 전 770.00 19.72 176.86 573.42

○○번지 전 114.00 2.92 26.17 84.91

○○번지 전

○○번지 도로 【표2】매수인별 매매계약현황 (단위: ㎡,원) 매수인 계약 총면적 지분별 거래내용 한〇〇 신〇〇 황〇〇외2명 구분 면적 42,068.00 10,516.98 15,040.38 16,510.64 금액 2,200,000,000 550,000,000 786,566,000 863,434,000 단가 @52,296 @52,296 @52,296 @52,296

(4) 그러나 처분청의 조사 시 김〇〇으로부터 대물변제 받은 것으로 판단한 박〇〇가 조사공무원에게 진술한 내용에 의하면 쟁점토지는 김〇〇에게 빌려준 700, 000,000원의 채권에 대한 대물로 취득하여 청구인에게 채무 500,000,000원을 변제하는 방법으로 소유권을 이전하였다고 진술한 사실이 있을 뿐만 아니라,

(5) 청구인은 쟁점토지를 김〇〇으로부터 직접 매매취득 하였다는 근거로서 검인 계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서는 계약일과 잔금지급일 연도의 차이가 있는 점, 청구인이 주장하는 바와 같이 채권ㆍ채무를 변제하는 방법으로 대금을 계산하지 아니하고 계약금과 잔금을 구분하여 지급하기로 약정한 점 등으로 볼 때 동 계약서내용은 청구인 주장과 상반된다 할 것이며, 매매대금의 지급에 대한 증빙서류를 전혀 제시하고 있지 못하고 있으며,

(6) 종국적으로 청구인은 청구인ㆍ박〇〇ㆍ김〇〇 3자 합의에 의하여 채권500, 000,000원이 상실되고 그 대가로 쟁점토지를 취득한 것이므로 대물변제가 아니라는 주장은 신빙성이 없으며,

(7) 처분청이 청구인ㆍ박〇〇ㆍ김〇〇 3자 합의에 의하여 정한 당시 시세 가액인 550,000,000원(평방미터당 52,296원)을 시가로 인정하지 않고 쟁점토지의 개별공시지가 1,040,805,808원(평방미터당 98,964원)을 시가로 인정하여 증여세를 부과한데 대하여,

(8) 청구인은 동 개별공시지가는 쟁점토지의 매매시기가 국제통화기금(IMF)으로부터 긴급 외화차입을 받아야하는 경제위기 상황으로서 부동산 가격이 현저하게 하락하는 시기였으므로 1년에 한차례씩 고시가 이루어지는 개별공시지가는 시가를 제대로 반영하지 못하는 가액이며,

(9) 또한, 쟁점토지를 1997.12. 5일을 가격시점으로 하여 감정평가법인인 ‘○○감정평가법인’에 감정평가를 의뢰한 바, 평방미터당 가액이 58,510원으로 평가되고 있으므로 당사자 간의 매매가액(평방미터당 52,296원)이 시가를 적정하게 반영하고 있는데도 시가로 인정하지 않고 개별공시지가(평방미터당 98,964원)를 시가로 인정하여 개별공시지가와 채권과의 단순 비교한 차액에 대하여 증여세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있는데,

(10) 청구인이 시가라고 주장하는 매매가액인 평방미터당 52,296원은 평방미터당 98,964원인 개별공시지가 대비 53%에 불과한 가액이며, IMF등으로 지가가 하락하는 시기로써 개별공시지가가 과다하게 책정된 것이라고 주장하나 그렇다고 하더라도 통상 개별공시지가는 시세보다 20~30%정도 낮게 책정되는 점을 감안하면 당시 개별공시지가는 오히려 적정한 시가가 반영되었다고 볼 수 있으며, 그리고 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면 1996. 8. 2. 채권최고액 3,900,000,000원(평방미터당 100,575원), 1997. 9. 2. 채권최고액 7,000,000,000원(평방미터당 166,397원)의 근저당권설정내역이 있는 등으로 미루어 보아도 청구인이 시가라고 주장하는 평방미터당 52,296원은 적정한 시가라고 볼 수 없을 것이며,

(11) 청구인이 제시하는 감정가액(평방미터당 58,510원)은 2001. 12. 5.에 감정을 하면서 가격시점을 1997.12. 5.로 하여 감정한 소급 감정가액이며 전시한 관계법령 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에 의하면 감정가액이 시가로 인정되는 경우는 “2 이상의 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액”으로 규정하고 있으므로 소급 감정한 감정가액은 당해 증여세 납부외의 목적으로 감정하였다고는 볼 수 없어 이 또한 시가로 인정할 수 없다 하겠다.

(12) 그러므로 처분청이 개별공시지가를 시가로 판단한 것은 전시한 사실 내용에 비추어 크게 잘못이 없다 할 것이다.

(13) 따라서 청구인과 박〇〇는 장인과 사위 간으로서 특수관계자에 해당되고, 청구인이 박〇〇에 대한 채권 500,000,000원을 회수하는 방법으로 개별공시지가 1,040,805,808원에 해당하는 쟁점토지를 대물변제로 취득하였으므로 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도시의 증여의제】의 규정에 의한 저가매입에 해당하여 그 차액에 상당하는 재산적 가치가 무상으로 이전되었다고 볼 수밖에 없으므로 증여세를 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제66조 제6항 및 같은 법 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.