신고한 실가를 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지에 거주하는 자로서 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 외 4필지 26,373㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 1997. 10.27. 전○○ 외3인으로부터 1,119,811,174원에 취득하고 위지 상에 건물 975㎡(이하 ‘쟁점건물’이라 한다)를 신축한 후 1999.11.27.자 쟁점토지 및 건물 전부가 879,050,517원에 경락된 이 건에 대하여 2000. 1.31. 실지거래가액을 적용하여 과세미달로 자산양도차익 예정신고를 하였으나 세무조사 결과 예정신고 시 제출된 취득 매매계약서가 임의로 작성한 허위계약서인 것으로 확인되고, 취득가액을 확인할 객관적인 증빙이 없다 하여 실지거래가액에 의하여 자진 신고한 자산양도차익 예정신고를 부인하고 기준시가에 의하여 2001.10. 9.자 1999년 귀속 양도소득세 352,921,740원을 부과하자 이에 대하여 불복을 제기하였다.

처분청은 쟁점토지 및 건물의 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과하였으나, 청구인은 당초 쟁점토지의 일부를 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금 288,000,000원을 지급하였으나 매도자 전○○이 부도로 인하여 기 지급한 계약금 등을 떼이게 될 위기에 처하자 궁여지책으로 청구 외 전○○ 등의 쟁점토지 관련 전 채무를 인수하는 조건으로 쟁점토지를 취득한 것이므로 청구인에게 소유권이전등기시점의 쟁점토지에 설정된 피담보채권액과 가압류채권청구액 및 청구인의 계약금과 중도금을 모두 합한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 할 것이며, 그 내용을 보면 쟁점토지에 관련된 채무 1,103,180,040원, 기 지급한 계약금 및 중도금 288,000,000원 중 청구인 지분 220,100,660원, 신축건물 취득가액 127, 000,000원 합계 1,450,280,700원으로 취득가액이 경락된 쟁점 토지 및 건물의 양도가액 867,073,858원을 초과하여 양도차손이 발생하였으므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 부당하다고 주장한다.

청구인은 쟁점토지의 취득가액이 양도가액을 초과하여 양도차익이 발생하지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 부당하다는 주장을 하고 있으나, 첫째, 청구인이 2000. 1.31. ○○세무서에 신청한 자산양도차익 예정신고서에 첨부된 쟁점토지의 취득매매계약서는 계약 당사자이자 전소유자인 전○○에 확인한 바, “이러한 계약서를 작성한 사실도 없고, 날인된 인장도 본인 것이 아니라”라는 진술을 하고 있어 허위 계약서임이 판명되고, 둘째, 쟁점토지의 전소유자 전○○ 등이 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고 할 때 제출한 매매계약서에서는 ○○면 ○○리 ○○번지 외 임야 36,297㎡를 102,000,000원에 거래한 것으로 되어있어 청구인이 제출한 계약서와는 거래금액이 다르며,

2001. 6.14. 작성된 청구인의 진술서에 의하면 쟁점부동산을 593,800,000원에 매입하기로 하고 380,000,000원을 계약금 및 중도금으로 지급한 것으로 진술하였으나, 이의신청에는 28,000,000원을 지불하였다는 주장을 하는 등 청구인의 주장이 일관성이 없는 점 등으로 미루어 볼 때 취득가액이 불분명한 것으로 보아 공정과세위원회 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 한 것을 취득가액이 불분명하다 하여 실가신청을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 항 이하 생략

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도 차익의 산정】

① 항부터 ③ 항까지 생략

④ 항 제3호 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세자 관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액에 의한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용 대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래거액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 경락자산 전체 취득면적㎡ (97.10.27.) 중도양도㎡ (98. 4.25.) 경락자산 중 청구인부동산 비고

○○리 ○○번지 7,501 7,501

○○리 ○○번지 5,869 5,869

○○리 ○○번지 2,314 2,314

○○리 ○○번지 1,130 1,130

○○리 ○○번지 8,787 871 7,916

○○리 ○○번지 7,768 870 6,898

○○리 ○○번지 2,928 2,928 토지 계 36,297 9,924 26,373

○○리 ○○번지 491 491

○○리 ○○번지 484 배◯◯소유 건물 계 975 살피건대, 쟁점토지 취득 및 양도한 과정은 다음과 같다. 청구인은 1997.10.27. 전○○ 외 3인으로부터 위 토지 36,297㎡를 취득한 후 1998. 9.30. ○○리 ○○번지 지상에 건물 491㎡를 신축하였으며, 1998. 4.25. ○○리 ○○번지 외 3필지 9,924㎡를 중도에 양도한 바 있고, 1999.11.27. 위 부동산에 설정된 (주)○○상호신용금고의 채권회수에 따른 경락으로 인하여 청구인의 토지를 포함한 위 토지 및 건물 전부가 1,213,600,000원에 경락 되었으며, 이 금액 중 청구인소유 부동산에 해당하는 경락금액은 기준시가를 기준으로 안분 계산한 879,050,516원이며, 청구인이 쟁점 토지 및 건물의 자산양도차익 예정신고 시 이 금액을 양도가액으로 신고하고, 취득가액은 당초 전○○으로부터 위 부동산전체를 취득할 때 작성한 매매계약서상 거래금액 1,366,400,000원 중 양도당시 청구인이 보유하고 있는 토지의 지분에 해당하는 992,811,174원과 신축건물 취득가액 127,000,000원의 합계액 1,119,811,174원으로 하여 과세미달로 신고하였으나, 처분청은 자산양도차익 예정신고 시 제출한 취득매매계약서가 허위 계약서고, 대금지급에 대한 청구인의 진술이 일관성이 없어 취득가액이 불분명하므로 공정과세위원회 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 부과한 바 있다. 심리컨대, 쟁점부동산은 경락된 부동산으로서 자산양도차익 예정신고 시 경락가액을 양도가액으로 신고한 것에 대하여는 다툼이 없고, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고 시 제출한 취득매매계약서를 살펴보면 거래금액이 1,366,400,000원으로 표기되어 있고, 이를 근거로 취득가액을 산정하여 예정신고 하였으나, 조사공무원이 2001. 6. 2. 쟁점토지의 전소유자인 전○○으로부터 징취한 문답서에 의하면 청구인이 예정신고 시 제출한 취득매매계약서는 작성한 사실이 없는 것으로 진술하고 있고, 이 점에 대하여는 청구인도 반론을 제기하지 아니하는 점으로 미루어 볼 때 이 계약서를 사실과 다른 허위계약서로 본 처분청의 판단은 달리 잘못이 없는 것으로 판단되고, 쟁점토지의 전소유자 전○○ 외 3인이 청구인에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 제출한 양도매매계약서를 보면 1997. 1.16. 일시불로 102, 000,000원에 양도한 것으로 되어 있어 청구인이 취득가액으로 신고한 금액 1,366, 400,000원과는 현저한 차이가 있으며,

2001. 6.14. 조사공무원이 청구인으로부터 징취한 문답서 내용을 보면 당초 쟁점토지의 일부에 대한 계약금 및 중도금 380,000,000원을 전○○에게 지급하였다는 진술을 하고 있으나, 불복청구시는 같은 건에 대한 지급금액이 288,000,000원이라는 주장을 하고 있어 청구인의 주장은 일관성이 없고, 불복청구서에는 쟁점부동산의 취득가액을 채무승계액 1,103,180,040원, 계약금 및 중도금 지급액 220,100,660원, 건물취득가액 127,000,000원 합계 1,450,280,700원으로 주장하고 있다. 전시한 사실관계 및 관련증빙을 살펴보면 양도가액은 경락가액으로 다툼이 없으나, 자산양도차익 예정신고 시 제출한 취득매매계약서는 임의로 작성한 허위 계약서로 확인되고, 자산양도차익 예정신고 시 취득가액, 전소유자가 제출한 매매계약서상 취득가액, 불복청구 시 주장하는 취득가액이 각각 다르고 부동산 대금지급 사실도 일관성이 없는 점 등으로 볼 때 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당하므로 소득세법 시행령 166조 제5항 제2호 의 규정에 따라 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.