임대료로 약정한 재산세의 법률상 명칭이 종합토지세로 변경되었다면 계약서에 명시된 내용도 종전의 임대차 관계가 해지되지 않은 한 종합토지세를 의미하는 것으로 봄이 타당함
임대료로 약정한 재산세의 법률상 명칭이 종합토지세로 변경되었다면 계약서에 명시된 내용도 종전의 임대차 관계가 해지되지 않은 한 종합토지세를 의미하는 것으로 봄이 타당함
본 이의신청은 이를 기각합니다.
청구인 전○○은 ○○국 ○○시 미○○ 꼬○○ 이○○ ○○번지에 거주하는 국내 비거주자로서 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 공장용지 17,366㎡를 1982. 5. 1.부터 특수관계법인인 청구 외 (주)○○(이하 ‘임차인’이라 함)에 임대하여 오고 있는 바, 처분청은 ○○지방국세청 감사지적에 의하여 특수관계자간 저가임대에 해당된다고 보아 2001.10.31. 납기로 1996 ~ 2000년도분 부가가치세 및 종합소득세 433, 250,000원을 부과처분하자 불복하였다.
1997년도까지는 쟁점 공장용지를 특수관계자에게 재산세 상당액의 임대료만 받기로 약정하였으나, 실지로는 어떠한 임대료도 받지 않았으므로 무상임대에 해당하여 부가가치세 과세대상이 아님에도, 임대계약서에서 임대료로 명시한 재산세가 종합토지세 신설로 폐지되었고 재계약한 사실도 없어 효력이나 증거능력이 없는 계약서를 근거로 과세하는 것은 부당하다.(쟁점1) 청구외법인에 실제로 임대한 면적은 공장부지 10,502㎡와 도로부분 494㎡이고, 나머지 중 1,433㎡는 공장부지에서 제외되는 자연녹지 부분으로 고도의 경사면을 이루고 있어 어떠한 용도로서도 사용이 불가능하여 건전한 사회통념 내지 상관행에 비추어도 임대거래를 할 수 없는 면적이므로 부당행위 부인대상 금액을 계산함에 있어서도 당연히 이를 제외하여야 함에도 이를 포함하여 과세하는 것은 부당하다.(쟁점2)
○ 부가가치세법 제7조 (용역의 공급) 제1항은 “용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화․시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.”고 규정하고 있다.
○ 같은 법 제13조(과세표준) 제1항을 종합해 보면 “재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 재화 또는 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 한다.”고 규정하고 있다.
○ 같은 법 시행령 제50조(시가의 기준) 제1항은 “법 제13조 제1항 각 호에 규정하는 시가는 사업자와 특수관계 있는 자 외의 자와의 정상적인 거래에 있어서 형성되는 가격으로 한다.”고 규정하고 있다.
○ 소득세법 제41조 (부당행위계산) “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득․사업소득․일시재산소득․기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고 있다.
○ 같은 법 시행령 제98조(부당행위계산의 부인) 제2항과 제4항을 종합해 보면 “법 제41조에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때라 함은 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때를 말하고, 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998. 12.31.신설)”고 규정하고 있다.
○ 법인세법 시행령 제89조 (시가의 범위 등) 제1항은 “법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.(1998.12.31. 개정)”고 규정하고 같은 조 제2항은 “법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(제1호)’과 상속세 및 증여세법 제38조 ․동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액(제2호)”으로 규정하고 있으며, 같은 조 제4항 제1호를 종합해 보면 “제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전은 제외) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우로서, 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액과 당해 자산의 감가상각비 및 공과금․수선비 등 그 자산을 유지․관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 중 큰 금액을 시가로 한다.(98.12.31. 개정)”고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
○ 쟁점1(1996~1997년도분에 대하여 용역의 무상공급인지의 여부) 1997년도까지는 쟁점 공장용지를 특수관계자에게 재산세 상당액의 임대료만 받기로 약정하였으나, 실지로는 어떠한 임대료도 받지 않았으며, 임대계약서에서 임대료로 명시한 재산세가 종합토지세 신설로 폐지되었고 재계약한 사실도 없어 효력이나 증거능력이 없는 계약서를 근거로 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나,
1983. 2.25.자로 청구인과 (주)○○이 작성한 부동산 임대차 계약서에 의하면 임대료에 대하여 향후 10년간 토지분에 대한 재산세 납부금액을 임대료로 한다고 명시한 바 있어, 1998. 1. 1.부터 월 임대료를 17,000,000원으로 한다고 재계약을 하기 전까지는 달리 계약을 갱신한 사실이 없으나, 쟁점 부동산을 임차인이 계속 점유하고 있었으므로 계약내용을 갱신하거나 해지할 때까지는 당초 계약이 계속하여 유효한 것으로 보는 것이 사회통념에 비추어 합당하다고 할 것이며, 임대료로 약정한 재산세 납부액은 법률상 그 명칭이 종합토지세로 변경되었다면 계약서에 명시된 내용도 종전의 임대차 관계가 해지되지 않은 한 당연히 그 종합토지세를 의미하는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이며, 또한 청구인은 임대료를 받지 않았다고 주장하나 청구인은 일본에 거주하고 있어 쟁점 토지의 재산세는 결국 그 토지에 소재한 임차인이 납부하였을 것으로 판단되므로 임대료를 전혀 지급하지 않았다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.
○ 쟁점2(임대 시가 산정 시 임대면적 계산의 당부) 살피건대, 청구인은 경사면의 녹지부분에 해당하는 쟁점 면적 1,433㎡에 대하여 임차인이 업무에 직접 사용하지 않았고 지형으로 보아 임대가 불가능하므로 시가산정 시 제외하여 달라고 주장하고 있으나, 임대한 토지는 공장 부지부분과 경사면의 녹지부분을 포함하여 동일필지를 이루고 있으며, 최초에 작성된 전시 임대차 계약서나 1998. 1. 1.부터 갱신된 계약서에 의하면 쟁점 면적이 포함된 전체 면적 17,366㎡를 임대면적으로 약정하고 있을 뿐만 아니라, 시가 계산 시 기초가 되는 공시지가를 결정함에 있어서도 동일 필지에 대하여 토지의 이용도가 높은 부분과 낮은 부분이 있음을 감안하여 산정되었다고 볼 수밖에 없으며, 전체 토지에 대하여 쟁점 부분을 분리할 경우 다른 사람에게 임대하거나 다른 용도로 사용할 수 없는 것으로 볼 때 결국은 공장부지를 사용하는 임차인에게 임대할 수밖에 없어 임대 시가 계산 시 쟁점 부분을 제외하여야 한다는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정내용은 붙임과 같습니다.