1세대 1주택 부수토지에 해당하는지 여부

○○세무서장이 청구인에게 2001. 9. 7.자로 결정 고지한 ○○년도분 양도소득세 134,190,584원은 1세대 1주택의 부수토지에서 제외되는 주차장 면적을 291㎡로 하여 기준시가로 경정하고, 1996~2000년 귀속분 종합소득세 6,960,537원은 주차장 면적291㎡를 초과하는 부분은 제외하여 경정하며, 나머지는 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○, ○○번지 등 3필지 대지 628㎡ 및 건물 290㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 함)를 1985년도에 취득(토지는 1985. 8.20.에 건물은 1985.11. 8. 각각 취득)하여 2001. 6. 5.에 양도였는 바, 고급주택에 해당되는 1세대1주택으로 보아 양도가액 중 6억원이 초과된 부분에 대하여 실지거래가액으로 양도차익 계산하여 양도소득세 신고 납부하였으며, 처분청은 주택의 부수토지가 사업용(주차장)에 사용된 사실을 확인하고 주택의 정착면적을 제외한 토지부분 전체에 대하여 2001. 9. 7.자로 2000년도분 양도소득세 134,190,584원을 부과 처분하였으며, 동 건 양도소득세를 조사하는 과정에서 1996. 5. 1.부터 양도 시까지 쟁점 부동산을 임대(전세)하면서 이에 대한 종합소득세를 신고납부하지 아니한 사실을 확인하여 1996~2000년도분 종합소득세 6,960, 537원을 과세하였다. 이에 청구인은 다음과 같은 이유로 불복을 제기하였다.

쟁점 부동산의 토지부분에 대한 총면적 628㎡중 실제 주차장으로 사용하였던 면적은 175㎡이고 나머지 부분은 주택정착 면적과 출입통로 및 지상에서 돌출된 지하층 부분, 베란다, 건물 보호를 위한 보호공간 등으로 이루어져 있는데도 불구하고 주택 정착면적을 제외한 나머지 부분인 477㎡를 모두 주차장으로 보고 과세한 것은 부당하며, 쟁점 부동산을 양도하기 전에 임대하던 전세금에 대하여 종합소득세를 과세함에 있어서도 동 전세금은 주택부분을 포함하여 임대한 것임에도 모두 주차장을 임대한 것으로 과세한 것은 부당하다고 주장한다.

주택의 부수토지는 당해 주택과 그 부지가 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 말하는 것이나, 청구인은 공신력 있고 객관적인 실측자료를 제시하지 않고 있으며, 건물 보호를 위한 공간과 주차공간에 대한 면적을 산출이 곤란하여 주택 정착면적을 제외한 부분은 1세대1주택의 부수토지가 아닌 사업용 토지(000의 주차장)로 사용된 것으로 보아 양도소득세 과세한 당초 결정은 정당하며, 전세보증금에 대한 종합소득세 과세에 있어서도 주택부분과 주차장 부분을 안분하여 계산하였으므로 당초 결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼의 쟁점은 부동산 중 1세대 1주택의 부수토지에서 제외되는 주차장 면적을 정확하게 산정 하였는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항에서 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다고 규정하면서 제2호에 양도소득(자산의 양도로 인하여 발생하는 소득)을 열거하고 있으며,

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 “다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다고 규정하면서, 제3호에 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등에 따라 정하는 기준을 초과하는 고급주택 제외)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적과 일정 배율에 의한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 열거하고 있다.

○ 소득세법시행령 제156조 고급주택의 범위에 대하여 다음과 같이 열거하고 있다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세 시가표준액이 2천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적이 264㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 2, 3호 생략
• 다. 사실관계 및 판단

○ 쟁점 부동산의 취득 및 양도 경위 청구인이 쟁점 토지를 취득 및 양도한 경위를 보면, 청구인은 1985. 8.20.에 청구 외 ○○기업(주)로부터 토지부분을 매매 취득하였고, 건물부분은 1985.11. 8.에 청구 외 정○○으로부터 증여 취득하였으며, 2000. 6. 5.에 청구 외 유○○에게 1, 045,000,000원에 양도하였다.

○ 양도소득세 예정신고 내용 청구인은 쟁점부동산에 대하여 2000. 6.16.자로 ○○세무서에 양도소득세과세표준 예정신고납부를 하면서 양도가액을 1,045,000,000으로 하고 취득가액을 551,504, 912원으로 하였으며, 총 양도가액 중 6억원에 해당하는 소득은 1세대1주택으로 보아 비과세로서 제외하고, 나머지 양도소득인 142,172,160원에 대하여 양도소득세를 신고 납부하였다. 이 때 양도가액 중 토지와 건물의 가액은 아래 표와 같이 총 실지거래가액에서 각각의 기준시가를 근거로 안분계산하였다.

① 실지양도가액 기준시가 안분계산된 실지 양도가액

② 토지

③ 건물

④ 합계 토지(①×②/④) 건물(①×③/④) 1,045,000,000 1,302,860,000 34,881,600 1,337,741,600 1,017,751,634 27,248,366 【표1】실지 양도가액에 의한 토지와 건물의 안분계산 내역

○ 과세처분 경위 청구인의 신고내용 중 토지의 취득가액에 대해서 거래 상대방인 ○○기업(주)에 확인한 결과 189,000,000원이라는 사실과 쟁점 부동산 중 일부토지(처분청 계산 477.06㎡)가 사업용(주차장)으로 사용하다 양도되었고, 이에 따라 주차장면적을 제외하면 고급주택에 해당되지 않은 사실을 확인하고 주택부분을 안분계산하여 제외하고 나머지 부분에 대해서 양도소득세를 과세하였다. 【표2】토지부분 중 실지양도가액에 의한 주차장 부분의 양도 및 취득가액

① 총토지가액 주택제외부분 (①×④/②) 비고

② 전체면적

③ 주택면적

④ 주차장 양도가액 1,017,751,634 628㎡ 151㎡ 477㎡ (75.96%) 772,500,097 취득가액 189,000,000 144,757,643 【표3】당초 결정 시 양도소득 계산내역

① 양도가액

② 취득가액

③ 필요경비(②×3%)

④ 양도차익 (①-②-③)

⑤ 장기보유특별공제(④×30%) 양도소득 (④-⑤) 772,500,097 144,757,643 4,342,729 623,399,725 187,019,917 436,379,808 또한 처분청은 청구인이 쟁점 부동산을 위 유○○에게 양도하기 이전에 1996. 5. 1.부터 동 유○○이 경영하는 ○○에 주차장 및 주거용 건물로 임대한 사실에 대해서도 아래와 같이 수입금액 계산하여 종합소득세 과세하였다. 【표4】전세 보증금에 대한 연도별 수입금액 계산내역

1996. 5. 1. ~97. 4.30.

1997. 5. 1. ~98. 4.30.

1998. 5. 1. ~99. 4.30.

1999. 5. 1. ~2000. 4.30.

2000. 5. 1. ~200. 6. 5. 전세보증금 100,000,000 200,000,000 300,000,000 400,000,000 500,000,000 1996년도 4,484,218 1997년도 11,169,634 1998년도 17,855,271 1999년도 21,201,121 2000년도 9,957,460

○ 각 주장에 대한 검토내용 먼저, 주택 부분이 1세대 1주택이라는 사실에 대해서는 다툼이 없다. 과세대상이 되는 주차장 면적에 대하여 청구인은 175.56㎡(전체의 27.96%)라고 주장하고, 처분청은 477㎡(전체의 75.96%)이라고 주장하는 바, 당심이 실제 쟁점 부동산에 임하여 실측한 결과 주차장으로 사용되는 면적은 291.2㎡로서 나머지는 주택에 전용되는 부수토지임이 확인되었으며, 따라서 양도가액 중 주택부분은 안분계산하면 6억원에 미달하여 고급주택에서도 제외된다. 처분청에서 판단한 477㎡는 주택부분의 부수토지를 계산할 때 건축물관리대장상에 주택의 1층 부분이 정착된 면적만을 계산하고 지하층 중 1층으로부터 비켜난 부분과 1층을 출입하기 위한 통로, 좌우 사방으로 건물을 보호하기 위하여 일정하게 유지된 공간부분이 베란다 형태로 이루어져 지상에서는 계단을 통하여 출입이 가능할 상황이므로 주차장으로는 전혀 사용할 수 없는 공간임에도 이를 전혀 반영하지 않은 결과인 것으로 판단되고, 이와 같은 사실은 처분청에서 작성한 이 사건 불복청구에 대한 의견서에서도 청구인이 현장 실측자료를 제시하지 않았다는 이유로 위와 같은 주택 전용공간에 해당하는 부분을 감안하지 않았음을 알 수 있다. 다만, 청구인이 주장하는 면적과 다른 부분은 청구인은 주차장 면적의 일부에 별도의 부속 건물이 있었던 것으로 주장하는 것이나, 당초 조사 시 취득자 유○○이 취득할 시기에는 별도의 부속건물이 없었다고 확인한 바 있어 청구인이 양도하기 이전에 멸실된 것으로 보여 이 부분에 대한 청구주장은 인정할 수 없고 주차장 면적에 포함되어야 할 것이다. 따라서 양도소득세가 과세되어야 할 토지면적은 291.2㎡로서 이 면적을 초과하는 부분은 1세대 1주택의 부수토지에 해당하여 당연히 취소하는 것이 타당하다고 판단된다. 한편 처분청은 쟁점 부동산의 취득가액에 대하여 신고한 가액과 다르다는 이유로 확인된 실지가액에 따라 과세한 사실을 알 수 있는 바, 이점에 대하여 살피건대, 양도자가 신고한 실지거래가액에 대하여 조사 확인된 실지거래가액이 신고한 가액과 다를 경우 확인된 실지거래가액으로 과세하는 것이 아니라 기준시가로 과세하도록 하는 것이 타당하다고 할 것이므로(대법원 000, 000, 대법원 000, 000, 대법원 000, 000, 대법원 000, 000등 법원의 확립된 견해임) 과세를 하여야 할 부분에 대해서도 당초 결정시 적용한 실지거래 가액이 아닌 기준시가로 양도차익을 계산하여 경정하여야 한다. 그리고 쟁점부동산을 양도하기 이전에 임대하였던 전세보증금에 대해서도 그 전세보증금이 주택부분과 주차장 부분이 합하여 임대가 이루어졌으므로 위에서 계산한 주택에 부수되는 토지의 면적에 대해서는 소득세법 제12조 (비과세소득)제2호 및 동법 시행령 제8조의 2의 규정에 의거 종합소득세 과세소득에서도 제외되어야 한다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 일부 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.