대물변제한 토지의 가액이 적정하게 산정된 것인지 여부

본 이의신청은 이를 기각합니다.

별지 청구인들은 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지 청구 외 김○○과 공동으로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지선에 대한 공유수면매립 사업을 하였던 자이다.

○○지방국세청은 위 공동사업자중 대표자인 김○○의 주소지를 사업장으로 보고 특별조사를 실시하여 부가가치세 등을 과세하도록 각 처분청에 통보하여 부가가치세를 과세토록 하였으나, 국세청장의 “공유수면매립공사와 관련 업무처리 지침”에 따라 경정(부가가치세의 결정취소 등)하도록 하면서 인근 어촌계 주민들(청구 외 이○○외 32명)에게 보상금조로 증여한 매립지 545㎡(이하 ‘쟁점1토지’라 함)와 시공사인 청구 외 ○○산업(주)(이하 ‘○○산업’이라 함)에 공사비 미지급금으로 대물변제한 매립지 6,992㎡(이하 ‘쟁점2토지’라 함)에 대하여 유상양도로 보고 각 처분청에 다시 과세자료를 통보함으로써 각 처분청은 별지 명세와 같이 종합소득세를 과세처분하였다. 청구인들은 이에 대하여 불복을 제기하였다.

• 가. 쟁점1토지에 대하여 쟁점1토지를 어촌계 주민들에게 증여등기한 것은 매립토지취득을 위한 과정상 불가피하게 발생한 보상비이므로 부동산 매매업으로 볼 것이 아니라 매립지의 소유권을 원시취득하기 위한 토지의 조성원가에 해당하며, 또한 이 매립지 토지가 그대로 보상비에 갈음하여 변제(양도)되었기 때문에 원가상당액과 수입금액(매매가액)이 동일한 금액이 되어 소득은 발생하지 않아 소득세부과의 원천이 없어지게 되므로 수입금액은 0이 되어야 하고, 위 주장이 이유 없다고 하더라도 부동산매매업자의 매매가액의 결정은 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 그 실지거래가액을 총수입금액으로 하여야 하므로 쟁점토지의 “실지의 거래대금”은 보상금에 갈음하여 매립지의 토지로 변제한 보상금 상당액인 165,000,000원(보상금 5,000,000원×33명)이 되므로 이를 매매가액으로 하여 부동산매매 수입금액으로 결정하여 달라고 주장한다.
• 나. 쟁점2토지에 대하여

○○산업(주)에 대물변제를 함에 있어 매립지의 토지로 대물급부하기로 하고, 대지의 평당가액은 금 1,760,000원으로 면적은 6,489㎡가 되도록 1997. 1.17일 공증합의하고 1997.12.29일 공유수면매립 준공인가 후 매립공사 미지급금액 3,455, 000,000원에 갈음하여 1998. 2.24일 2,115평의 매립지 토지를 소유권 이전 등기를 하여 주었으므로 2,115평에 평당가액 1,760,000원으로 계산하여 3,722,540, 000원으로 결정한 것은 부당하며 3,455,000,000원으로 결정하여 달라고 주장한다.

• 가. 쟁점1토지에 대하여 손해배상에 있어서 당사자간의 합의 또는 법원의 확정 판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고, 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제한 때에는 그 자산을 양도한 것으로 보아야 하며, 청구인들은 쟁점 매립공사와 관련하여 무허가 판자촌 세대주와 철거비 보상조로 가구당 650만원으로 합의하고 현금으로 지급하였는바, 쟁점1토지는 준공이후 손해보상금으로 현금 지급할 보상비를 대물변제한 것이므로 양도로 보아 과세한 당초결정은 정당하다는 의견이다.
• 나. 쟁점2토지에 대하여 법원 판결(○○지방법원 98나10731)에 의하면 3,455,000,000원의 공사 잔금에 대하여 원고(김○○)가 피고(○○산업)에게 평당 금 1,760,000원으로 환산한 약 1, 963평(6,489㎡)의 매립지를 위치를 선정하여 대물변제조로 넘겨주기로 하되, 위 공사잔대금에 대하여는 1997. 2. 1일부터 대물변제용 토지에 대한 소유권이전 등기를 마쳐줄 때까지 지연손해금을 추가로 지급하기로 약정하였으며, 총 대물변제토지 6,992㎡(2,115평)중 6,489㎡(1,963평)은 공사잔대금(3,455,000, 000원)으로, 나머지 503㎡(152평) 267,540,000원은 지연손해금(이자)으로 계산하여 금전으로 지급하여야 할 공사잔대금 및 지연 손해금을 토지로 대물변제한 것이므로 유상양도로 보아 실제 지급한 면적인 6,992㎡(2,115평)에 대하여 평당 1, 760,000원으로 환산하여 계산한 3,722,540,000원으로 수입금액으로 결정한 당초결정 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼의 쟁점은 청구인들이 어촌계 주민들에게 증여(양도)등기한 토지의 가액과 공사비에 갈음하여 대물변제한 토지의 가액이 적법하게 산정된 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제69조 및 같은 법 시행령 제129조에서 “부동산매매업을 영위하는 거주자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.”고 규정하고 있으며, 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가를 매매가액으로 한다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법 기본통칙 88-3호 제1항에 의하면 “손해배상에 있어서 당사자 간 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 일정액의 위자료를 지급하기로 하고, 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산으로 대물변제하는 때에는 그 자산을 양도한 것으로 본다.”고 해석하고 있으며, 국세청 예규 소득 46011-2602호(1997.10. 9.)에 의하면 “공유수면 매립허가권자가 매립공사대금을 매립지로 대물변제한 경우 매립지의 대물변제한 당시의 시가를 부동산매매업의 총수입금액으로 한다.”고 해석하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 쟁점1에 대하여 신청인들이 ○○지구 공유수면매립면허를 받아 매립공사를 시행하면서 매립지내 어촌계 주민이 소유하던 무허가 건물 등 철거비와 이사비용 등 보상금으로 6,500, 000원(이사비용 1,500,000원, 철거비 5,000,000원)을 지급하기로 합의하여 1992. 9월부터 1993.11월까지 일부 주민에게 현금 지급한 사실이 있고(14세대는 이사비용과 철거비를 모두 수령하였고 나머지 33세대 중 15세대는 이사비용만 수령하고 철거비는 33세대 모두 수령하지 않았음), 1997.12.27. 매립공사 준공인가 후 철거비 등을 수령하지 않은 33세대에게 별도의 협의를 거쳐 33세대 공동명의로 매립 완료된 토지 545㎡를 1998. 3.31. 증여등기하였던 바, 이는 준공인가 당시 ‘매립지내 무허가 건물의 조치와 관련하여 준공이후 발생하는 민원사항은 피면허인의 책임과 부담으로 해결하여야 한다.’는 준공조건에 따른 것으로 확인된다. 살피건대, ○○지구 매립지내의 어촌계 주민 33세대 공동명의로 증여등기한 토지 545㎡의 가액을 토지조성원가로 보아야 하는지 여부는 손해배상 등 당사자간 합의에 의하여 이를 부동산으로 대물변제한 경우 동 부동산은 양도한 것으로 보기 때문에 토지조성원가로 보아야 한다는 신청인의 주장은 이유 없다고 할 것이고, 증여등기한 토지의 가액이 적정하게 산정된 것인지 여부는 1986.12.27. 신청인 등이 ○○지구 공유수면매립면허를 취득한 이후 1987.11.27. 어촌계 주민들과 철거보상합의한 사실이 있고, 이후 합의한 사항을 이행함에 있어 서로 의견이 맞지 않아 법원의 판결(○○지방법원 가단 66899호)로 6,500,000원을 무허가 건물 철거비와 이사비용 등 보상금으로 하여 주민대표인 보상합의위원회와 합의한 후 주민 14세대는 1992. 9월부터 1993. 11월까지 이를 수령하였으나, 나머지 33세대(15세대는 이사비용만 수령하였음)는 이를 수령하지 아니한 채 1997 8.31. 보상합의위원회의 대표와 임원을 개편하여 다시 협의한 결과 보상금 등에 갈음하여 매립 완료된 토지를 33세대 공동명의로 1998. 3.31. 증여등기하였음을 알 수 있는 바, 이러한 보상금지급에 관한 변경된 합의는 종전 합의내용에 만족하지 않은 33세대의 요구사항을 받아들인 결과에 기인한 것으로 판단된다. 따라서 ○○지구 매립지내에 거주하던 주민들 중 당초 합의사항에 의하여 보상금 등을 현금으로 수령하지 않고, 33세대 명의로 새로이 구성된 보상합의위원회와 별도의 협의를 거쳐 대물변제하기로 한 합의내용은 앞서 합의한 내용과는 다른 것으로 보아야 할 것이므로 대물변제하기로 한 토지의 가액과 종전에 합의한 보상가액과는 반드시 동일한 것으로는 볼 수 없다 할 것이며, 더구나 매립 완료된 토지를 공동으로 등기이전 받은 33세대 중에는 15세대가 이미 이사비용 1,500,000원을 수령하였던 사실이 있음에도 이에 대하여 아무런 언급도 없이 일괄하여 공동명의로 토지를 등기한 것이고 보면, 이사비용을 수령하지 않은 나머지 18세대에 대한 형평성이 결여된 상태에서 합의가 이루어졌다고는 볼 수 없는 바,

1998. 3.31. 증여등기한 토지 545㎡의 가액을 산정함에 있어서 증여등기 당시 시가를 알 수 없는 경우이므로 전시 국세청 예규 소득 46011-2602호(1997.10. 9.)호의 해석 취지와 같이 증여한 시점의 공시지가에 의하여 산정한 당초 처분은 적법하다 할 것이다. 그리고 본 건은 처분청에서 신청인이 부동산매매업을 영위하고서도 종합소득세 신고기한 내에 신고 누락하여 이를 결정한 것이고, 소득금액의 계산을 추계의 방법에 의한 것이므로 신청인이 철거비등 보상금에 갈음하여 대물변제한 토지의 양도가액과 그 원가가 동일하다 하여 소득금액을 영(0)으로 보아야 한다는 주장도 이유 없다 할 것이다.

• 나) 쟁점2에 대하여

○○산업에 대물변제한 토지는 1997. 1.17. 합의하여 공증(○○종합법률사무소 인증서 제212호)하였던 바, 미지급 공사비 3,455,000,000원에 대하여는 매립 완료된 토지를 평당 1,760,000원의 가격으로 약 1,963평의 면적이 되도록 대물변제하기로 하고 변제시까지 별도의 연체금리를 부담하기로 약정한 사실이 있는 바, 신청인이 주장하는 바와 같이 본래의 급부의 대가인 공사대금 3,455,000,000원에 갈음하는 토지를 대물변제하였다면 약정한 바에 의하여 평당가액 1,760,000원에 상응한 면적인 1,963평을 등기이전하는 것으로 종결되는 것임에도, 152평이 추가된 2,115평을 대물변제한 것은 추가면적에 대한 가액 267,540,000원에 해당하는 별도의 채무가 있었다고 보아야 할 것이므로 처분청에서 대물변제한 토지의 가액을 2,115평에 대한 공시지가 3,722,540,000원으로 본 것은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.