실지 양도가액과 계약서상의 양도가액이 다르고 계약서상 임대보증금 승계문제에 대한 언급 없이 이를 누락하는 등 토지와 건물의 양도가액이 구분기재된 계약서가 진실하다고 볼 수 없어 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산함은 타당함
실지 양도가액과 계약서상의 양도가액이 다르고 계약서상 임대보증금 승계문제에 대한 언급 없이 이를 누락하는 등 토지와 건물의 양도가액이 구분기재된 계약서가 진실하다고 볼 수 없어 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산함은 타당함
본 이의신청은 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 이를 기각합니다.
청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○○동 ○○호에 거주하는 자로, ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 청구인 소유 대지 441㎡ 및 청구인 남편 청구 외 배○○ 소유 건물 1,149㎡를 (이하 ‘쟁점부동산’이라 한다) 1999년 8월 25일자로 청구 외 백○○에게 일괄 양도하고, 토지가액과 건물가액이 구분기재된 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 각자 양도소득세 자진신고 하였으나, 처분청이 실지조사를 실시하여 총 양도가액에서 임대보증금 321,500,000원이 누락된 사실을 확인하고 토지 및 건물가액의 구분이 불분명하다 하여 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 가액으로 하여 토지분 양도에 따른 양도소득세 134,620,850원을 2000년 10월 2일자로 청구인에게 부과처분하자 2000년 12월 26일 이의신청을 제기하였다.
건물 소유자와 토지 소유자가 다른 경우 건물 임차인은 건물 임차권의 범위 내에서 건물에 대하여만 사용수익권이 있으며, 이 경우 건물 소유주는 건물 임차인으로 하여금 건물을 사용수익하게 할 적극적인 의무가 있고, 건물소유주와 건물 임차인은 채권ㆍ채무가 성립되는 반면에 토지 소유자는 건물임차인이 건물을 사용수익할 권리에 따른 토지를 사용하게 할 단순한 수인의무만 있을 뿐이고, 건물 임차인은 어디까지나 건물 소유자의 건물 소유권에 대하여만 임차하였지 토지를 사용수익할 수 있는 토지임차권까지 부여받고 있는 것은 아니라고 할 것이므로, 처분청이 총 양도가액에서 임대보증금 321,500,000원이 신고 누락된 사실을 확인하고서도 청구인의 남편 청구 외 배○○의 신고누락을 토지 양도자인 청구인과는 무관한데도 불구하고 토지 및 건물분 양도가액의 구분이 불분명하다 하여 청구인의 양도가액을 기준시가에 의해 안분계산한 금액으로 하여 과세처분한 처분청의 부과처분은 부당하다고 주장한다.
토지(소유자: 청구인) 및 건물(소유자: 청구인의 남편) 소유자가 각각 다른 부동산을 양도하면서 임대보증금 321,500,000원을 취득인이 부담하는 조건으로 총 1,026,00,000원에 양도하고서도 부동산매매계약서 작성은 토지가액 300,000,000원, 건물가액 405,000,000원, 합계 705,000,000원에 양도한 것처럼 구분기재하여 신고하였는 바, 부동산매매계약서 자체가 진실성이 없는 허위의 계약서로 보이며, 객관적인 기준에 의하여 구분되지 아니하고 양도ㆍ양수인 간에 임의로 구분하여 이 건 토지 및 건물의 양도가액의 구분이 불분명하다 하여 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 당초 과세처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 청구인의 주장 및 처분청의 과세기록을 살펴보면,
○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 청구인 소유 대지441㎡ 및 청구인 남편 청구 외 배○○ 소유 건물 1,149㎡를 1999년 8월 25일자로 청구 외 백○○에게 일괄 양도하면서 부채인 건물에 대한 임대보증금 321,500,000원을 취득자인 청구 외 백○○이 부담하는 조건으로 부동산 거래가 이루어진 사실이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다. 그러나 청구인은 양도소득세 자진신고를 하면서 토지가액 300,000,000원, 건물가액 405,000,000원으로 구분기재된 총 매매가액 705,000,000원의 부동산매매계약서를 첨부하여 토지의 양도가액을 300,000,000원 취득가액을 300,000,000원 양도차익을 0원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 자신시고 하고, 청구인의 남편 청구 외 배○○은 건물의 양도가액을 405,000,000원, 취득가액을 710,734,467원 양도차익을 ∆ 305,734,467원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 자진신고 하였음이 확인된다. 처분청은 세무조사를 실시하여 토지 및 건물의 총 매매가액에 취득자가 부담하기로 한 임대보증금 321,500,000원이 포함된 사실을 확인하여 실질적인 총 매매가액이 1,026,500,000원임을 확인하고 청구인이 양도소득세 과세표준 신고 시 제출한 매매계약서상의 총 양도가액 705,000,000원의 부동산매매계약서가 진실성이 없는 허위의 계약서라고 판정하고 토지 및 건물의 양도가액의 구분이 불분명하다 하여 양도가액을 기준시가에 의해 안분계산한 가액으로 하여 청구인에게 토지분 양도소득세를 부과처분 하였다. 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 토지를 300, 000,000원에 취득하고, 청구인의 남편 청구 외 배○○은 건물을 710,734,467원에 신축하여 각자 소유권을 유지하고 있다가 청구 외 백○○에게 쟁점 부동산의 양도가액을 총 1,026,500,000원으로 하여 양도하였는 바, 청구인과 처분청간에 취득가액 및 양도가액에 대하여는 다툼이 없다. 그러나 청구인은 처분청이 쟁점 부동산의 양도가액의 구분이 불분명하다 하여 기준시가로 안분한 가액으로 양도가액을 결정하여 청구인에게 부당한 과세처분이 이루어졌다고 주장하는 바, 실지 양도가액 1,026,500,000원과 청구인이 제시한 부동산매매계약서상의 양도가액 705,000,000원이 다를 뿐만 아니라 임대보증금 321,500,000원이 포함된 부동산을 양도하면서 계약서상 임대보증금 승계문제 등에 대한 아무런 언급 없이 이를 누락하고 전체 양도금액을 축소 기재하여 제시된 계약서는 토지 건물의 구분 이전에 상식적으로 볼 때 진실한 계약서라 할 수 없으며, 이에 기초한 토지 건물의 가액구분은 의미가 없고, 또한 양도가액구분 자체도 객관적인 근거 없이 임의로 구분기재하였으므로 토지 및 건물 양도가액의 구분이 불분명한 경우에 해당된다고 볼 수 있고, 청구인이 양도소득세 자신신고 시 처분청에 제출한 매매계약서상에 기재된 내용으로는 실지 양도가액과 청구인이 제시한 매매계약서상의 양도가액과의 차액인 321,500,000원이 임대보증금과 금액만 일치할 뿐 반드시 임대보증금에서 누락된 것이라고 단정할 수 없으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단되며, 또한 처분청의 과세방식인 기준시가에 의해 안분계산할 경우 토지의 양도가액이 600,360,111원으로 결정되나 청구인이 쟁점 부동산의 취득을 임야인 상태에서 300,000,000원에 취득하여 건물 신축이 가능한 대지로 전환하여 양도하였는 바, 취득시기 대비 양도시기의 공시지가도 167.7%로 상승한 사실이 있으므로 처분청의 과세방식이 가장 합리적인 것으로서 처분청의 당초 결정에 대하여 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 없는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 (기각)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.
결정내용은 붙임과 같습니다.