실지거래가액으로 양도차익 예정신고한 것을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 결정한 처분의 당부

처분청이 2000.12. 8.자로 청구인에게 고지한 1999년 귀속 양도소득세 104,443, 030원은 양도가액을 1,835,000,000원으로, 취득가액을 1,722,241,500원으로 하여 이를 경정합니다.

1.사실개요 청구인은 본인소유 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지의외 7필지 대지 536.2㎡ 지상에 1997. 3.13. 건물 2,740.28㎡(이하‘쟁점부동산’이라 한다)를 신축하여 임대를 하던 중 1999. 6.29. 양도하고, 양도가액 1,700,000,000원, 취득가액 1,729, 577,500원에 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 하였으나, 세무조사 시 양도가액이 1,835,000,000원으로 확인되어 사실과 다르고 취득가액이 불분명하다 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 자진신고 한 내용을 부인하고 2000.12. 8. 기준시가에 의하여 1999년 귀속 양도소득세 104,443,030원을 부과처분하자 이에 불복하였다.

당초 쟁점부동산을 양도하면서 양도가액1,700,000,000원, 취득가액 1,729,577,500원에 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 하였으나 세무조사 시 양도가액이 1,835,000,000원으로 조사된 바 있으며, 취득가액 중 건물 신축비용이 불분명하다 하여 당초 실지거래가액으로 자진신고한 내용을 부인하고 기준시가로 결정하였으나, 건물신축에 대한 공사도급금액 1,087,190,000원은 당시 도급계약서 및 세금계산서에 의하여 그 내용이 확인되고, 토지취득에 대한 실지거래가액 642,387,500원은 매매계약서 및 거래사실을 확인하는 인감증명 등으로 실지거래가액이 확인되는바, 취득가액이 당초신고 한 실지거래가액과 같고 양도가액은 새로운 실지거래가액이 확인되었다면 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 함에도 처분청이 기준시가로 양도소득세를 부과한 당초처분은 부당하다고 주장한다.

청구인이 법정신고 기한 내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙으로 제출한 양도계약서가 허위계약서로 확인되고, 토지취득금액 및 건물신축에 대한 도급계약 내용이 신빙성 없으므로 실가신청 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 사건 다툼은 실지거래가액으로 양도차익 예정신고 한 것을 부인하고 기준시가에 의해 양도소득세를 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 항은 생략

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

① ~③항은 생략

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우.

• 다. 사실관계 및 판단 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 부속토지 ○○구 ○○동○가 ○○번지 외 7필지를 1987년부터 1995년 사이 취득한 후 기존 1996년 기존 노후건물을 철거하고 상가건물을 신축하여 임대하던 중 1999. 6.29. 양도하고, 양도가액 1,700,000,000원, 취득가액 1,729,77,500원에 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고 한 바 있다. 이 건에 대한 세무조사내용을 살펴보면 당초 양도가액을 1,700,000,000원으로 신고하였으나 쟁점부동산을 취득한 노○○로부터 징취한 확인서 및 문답서에서 실지 양도가액이 1,835,000,000원으로 조사되어 당초 양도가액을 135,000,000원 낮게 신고한 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 취득가액 중 건물신축비용인 공사도급금액 1,087,190,000원은 건물신축공사를 하였던 (주)○○이 폐업하여 신축비용을 확인할 수 없고 세금계산서 수수내용이 불분명하여 토지 취득가액 642,387,500원에 대하여는 조사를 생략한 채 양도가액이 과소신고 한 사실이 확인되고 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도소득세를 부과하였다. 심리컨대, 세무조사 시 확인된 양도가액 1,835,000,000원은 다툼이 없고, 조사 시 취득가액 중 건물신축 공사대금이 불분명 한 것으로 보았으나 청구인의 1996. 2기 및 1997. 1기 부가가치세 신고내용을 살펴보면 쟁점부동산의 신축과 관련하여 매입세금계산서 5매 1,087,190,000원을 제출하고 부가가치세 환급을 받은 사실이 확인되고, 당시 공사도급계약서사본 및 세금계산서 사본을 관련증빙으로 제출한 것으로 보아 당초 신고한 쟁점부동산의 건축신축공사대금은 정당한 것으로 판단되고, 당초 세무조사 시 토지 취득가액은 조사가 생략되었으나 당심이 토지 취득가액에 대하여 살펴보면 다음과 같다. 일련 번호 부동산 소재지 지목 면적(㎡) 취득일 취득가액 (금액: 천원) 취득자 비고

①

○○동○가

○○번지 대 대18.8 96.08.03. 70,00,000 김○○

② "

○○번지 대 대11.1 95.11. 2. 13,000,000 홍○○

③ "

○○번지 대 대248.9 건117.32 95.10.09. 300,000,00 김○○ 취득 직후 건물이 멸실되어 건물가액을 토지 조성원가로 봄

④ "

○○번지 대 건 대79.7 건50.88 87.11.04. 13,143,000 1,847,000 권○○ 건물과 대지 가액은 기준시가에 의하여 안분 계산함

⑤ "

○○번지 외 2 대 건 대114.68 건149.35 90.05.25. 155,464,000 4,536,000 한국전력 ○○지사 "

⑥ "

○○번지 외 1 대 건 대8.5 95.11.09. 8,797,500

○○시

○○구청장

⑦ "

○○번지 대 건 대60.5 건58.41 90.08.24. 72,047,00 953,000 김○○ "

⑧ "

○○번지 대 대3.2 91.12.09. 2,600,000

○○시

○○구청장 계 대 건 635,051,500 7,336,000 합계: 642,387,500 위 부동산 중⑤, ⑥, ⑧항 토지는 전 소유자가 국가기관 등으로 매매계약서상 금액이 실지거액인 것으로 판단되고, ④항 토지는 전 소유자 권○○이 사망하여 실거래가액을 직접 확인할 수 없지만 매매계약서상 금액이 인근토지가격에 비하여 과대계상 한 것으로는 보이지 않고, ①, ②, ③, ⑦항 토지는 전소유자가 인감증명을 첨부하여 제출한 매매계약서 상 거래내용이 사실임을 확인하고 있으며 당심이 전소유자들에게 직접 확인한 바 매매계약서 내용이 사실인 것으로 진술하고 있어 위 부동산의 취득가액이 642,387,500원으로 확인되고 쟁점 부동산의 부속토지의 취득가액은 건물가액 7,336,000원을 제외한 635,051,500원으로 확인되어 양도한 부동산 취득가액은 건물신축비용 1,087,190,000원, 합계 1,722,241,500원으로 확인된다. 양도소득세를 양도 및 취득시의 실지거래가액으로 신고한 경우로서 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 신고한 대로 결정하며 신고한 가액 이외의 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우는 그 확인된 가액으로 결정하도록 규정하고 있는 바(재일 46014-638. 1999. 4.01. 재일 46014-1455. 1997.06.13.), 전시한 내용과 같이 이 건의 경우는 양도가액 및 취득가액이 신고한 가액 이외의 실지거래가액이 확인되므로 확인된 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 함에도 처분청은 양도가액이 사실과 다르고 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도소득세를 결정 고지한 당초처분은 부당한 것으로 판단된다.

이상과 같이 심리한 결과 청구주장 이유 있는 것으로 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 (경정)의 규정에 따라 주문과 같이 결정합니다.