비상장주식 평가시 공제되는 부채

사 건 2025구합20336 증여세부과처분취소 원 고 A 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 9. 25. 판 결 선 고

2025. 11. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 9. 1. 원고에 대하여 한 증여세 000,852,530원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 주식회사 aaa(이하 ‘이 사건 법인’이라 함)는 2015. 5. 4. 부동산매매 등을 목적으로 설립된 법인이다.
• 나. 원고는 2017. 5. 1. bbb로부터 이 사건 법인의 발행주식 5,000주(지분 50%, 이하 ‘이 사건 주식’이라 함)를 액면가액인 1주당 10,000원에 취득하였다.
• 다. △△세무서장은 이 사건 주식의 양도인인 bbb의 이 사건 주식 양도소득세 무신고 과세자료를 검토하였고, 그 결과 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 원고가 특수관계인이 아닌 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유 없이 현저히 낮은 가액으로 이 사건 주식을 양수하여 이익을 증여받은 것으로 보아 피고에게 증여세 과세자료를 통보하였다.
• 라. 피고는 이 사건 법인이 2015. 8. 21.부터 소유하고 있는 부산

○○ 구

○○ 동 000-00, 00랜드 7층 ~ 9층(이하 ‘이 사건 부동산’이라 함)을 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 함)상 보충적 평가방법에 따라 평가하고, 평가기준일인 2017. 5. 1. 현재 이 사건 법인이 사업개시 후 3년 미만인 법인에 해당한다고 보아 상증세법 제63조 제1항 제1호 나.목 및 같은 법 시행령 제54조 제4항에 따라 이 사건 주식을 순자산가치로만 평가하여 1주당 가액을 000,263원으로 산정한 후, 이 사건 주식의 평가액에서 당해 주식의 양수가액과 3억 원을 각 차감(상증세법 제35조 제2항, 같은 법 시행령제26조 제4항)한 000,315,000원을 증여재산가액으로 하여, 2023. 9. 7. 원고에게 2017. 5. 1. 증여분 증여세 000,852,530원(가산세 포함)을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 함).

• 마. 원고는 이 사건 처분에 대하여 2023. 8. 4. 피고에게 과세전적부심사를 청구하였으나, 피고는 2023. 8. 29. 원고의 청구를 불채택결정하였다. 원고는 2023. 11. 29. 위 결정에 대해 이의신청을 하였으나,

○○ 지방국세청장은 2024. 2. 7. 원고의 이의신청을 기각하였다. 원고는 2024. 5. 16. 이 사건 처분에 대하여 조세심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2024. 10. 29. 원고의 청구에 대한 기각결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제6호증, 갑제7호증, 을제1호증 내지 을제4호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

• 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 법인이 승계한 부외부채인 주식회사 ddd(이하 ‘ddd’라 함)가 ccc에 대하여 갖는 유치권의 피담보채권 0,000,500,000원을 이 사건 주식 평가의 기초가 되는 순자산가치 산정에 반영하지 아니하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 관련 법리 (가) 과세처분의 위법을 이유로 그 취소를 구하는 소송에서 처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 관한 입증책임은 과세관청에 있으므로, 비상장주식 증여시 상증세법 시행령 제54조 제1항 본문에 의하여 비상장주식의 가액을 평가함에 있어서 기초가 되는 순자산가액에 대한 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다고 할 것이나, 증여일 현재 당해 법인의 순자산가액을 산정함에 있어서 당해 법인의 대차대조표에 계상되지 아니한 부외채무 등이 존재한다는 사실은 증여세 과세가액 결정에 있어서 예외적인 사유에 속하는 것이므로 이러한 특별한 사유에 대한 증명책임은 이를 다투는 납세의무자에게 있다. 또한 비상장주식의 가액을 평가하기 위하여 순자산가액을 산정함에 있어 자산가액에서 공제되는 부채는 그 산정 당시 당해 회사가 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되는 채무를 뜻한다고 할 것이다(대법원 2003. 5. 13. 선고 2002두12458 판결 등 참조). (나) 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 민사소송법 제728조 에 의하여 담보권의 실행을 위한 경매절차에 준용되는 같은 법 제608조 제3항은 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기에서 '변제할 책임이 있다'는 의미는 부동산상의 부담을 승계한다는 취지로서 인적 채무까지 인수한다는 취지는 아니므로, 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).

(2) 추가로 인정되는 사실 (가) 이 사건 부동산과 관련된 권리관계의 변동 등

① 이 사건 부동산 소유자였던 ccc은 2011. 12. 19. ddd와 도급계약을 체결하여 ddd로 하여금 이 사건 부동산을 오피스텔 건물로 개조하는 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 함)를 하도록 하였고, ddd는 2013. 12.초순경까지 위 공사를 시공하다가 공사를 중단하였다. ccc은 이 사건 공사대금의 담보를 설정하여 달라는 ddd의 요구에 따라 2011. 12. 19. ddd에 이 사건 부동산에 대한 매매예약서를 작성하여 주었고, 이 사건 부동산에 관하여

○○ 지방법원

○○ 지원

○○ 등기소 2011. 12. 26. 접수 제00000호로 위 매매예약을 원인으로 한 ddd 명의의 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌다.

② ccc은 2013. 1. 11.

○○ 지방법원 2013회단000호로 회생절차개시신청을 하였고, 위 법원은 2013. 4. 22. ccc에 대한 회생개시결정을 하였다. ccc에 대한 회생절차에서 ddd는

○○ 지방법원에 회생담보권조사확정재판을 신청하였고, 위 법원은 2014. 6. 11. ddd의 ccc에 대한 회생채권은 3,349,500,000원임을 확정한다는 결정을 하였다(이하 ddd의 ccc에 대한 위 채권을 ‘이 사건 공사대금 채권’이라 하고, 그 채권금액을 ‘이 사건 채권금액’이라 함).

③ 이 사건 법인은 2015. 8. 3. 공매를 원인으로 이 사건 부동산 중 9층 901호에 관하여, 2015. 8. 21. 공매를 원인으로 이 사건 부동산 중 7층 701호, 8층 801호에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

④ ddd와 이 사건 법인은 2015. 9. 10. 다음과 같은 내용의 합의서(이하 ‘이 사건 합의서’라 함)를 작성하였다. 합 의 서 ddd와 이 사건 법인은 이 사건 부동산에 관하여 다음과 같이 합의한다.

1. 이 사건 법인은 이 사건 부동산에 대한 ddd의 유치권 및 유치권부 채권 0,000,500,000원을 인정하고 승계한다.

2. 이 사건 법인은 위 부동산을 빠른 시일 내 마무리 공사하고 공사 후 즉시 매각하여 즉시 위 금액을 ddd에게 우선 변제한다.

3. 이 사건 법인은 위 부동산 매각시 ddd의 사전 동의를 구하여야 하고, 매각대금에서 대출금을 공제한 나머지 금액의 60%를 ddd에게 우선 변제한다.

4. ddd는 이 사건 법인이 위 부동산에 대해 마무리 공사 및 매각하는데 적극 협조한다.

5. ddd는 위 부동산의 마무리 공사 후라도 위 부동산의 매각 시까지는 위 부동산을 유치한다.

6. 이 사건 법인은 ddd의 요청이 있으면 언제든 재정상황을 ddd에게 알려주어야 한다.

⑤ ccc은

○○ 지방법원에 ddd를 상대로 이 사건 공사에 관한 지체상금 또는 ddd의 이 사건 부동산 무단점유에 따른 손해배상을 구하는 소를 제기하였는데, 위법원은 2015. 10. 28. ddd의 이 사건 공사 중단은 정당한 사유가 존재하고 ddd가 이 사건 공사대금 채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 부동산을 점유한 것은 유치권의 행사로서 적법하다고 보아 원고의 청구를 기각하는 판결을 하였고, 위 판결은 2015. 11. 20. 확정되었다. bbb은 위 소송에서 ddd의 소송대리인이었다.

⑥ ddd는 이 사건 공사대금 채권을 피담보채권으로 한 유치권을 주장하며 이 사건 부동산의 외벽에 ‘유치권 행사중입니다’라는 현수막을 내걸고 있었는데, 2016. 2.경 이후에 촬영된 이 사건 부동산의 외벽 사진에는 위 현수막이 철거된 것으로 나타난다.

⑦ 이 사건 부동산에는 2016. 8. 31.부터 2023. 4. 24.까지 168건의 전입신고가 이루어졌고, 국세통합전산망에는 이 사건 법인의 이 사건 부동산에 대한 사업자 임대차내역이 다음과 같이 나타난다.

⑧ 이 사건 부동산 중 808호는 2017. 5. 2. eee에게 매매대금 85,000,000원에, 809호는 매매대금 95,000,000원에 각 소유권이 이전되었고, 이 사건 부동산에는 이 사건 법인을 채무자로 하여 주식회사 ○○은행이 2015. 8. 21. 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정하였다가 2016. 1. 22. 위 근저당권을 말소하였고, fff이 2017. 1. 9. 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정하였다가 2017. 5. 16. 위 근저당권을 말소하였다. (나) ddd 및 이 사건 법인의 주주 현황 등

① ddd는 2010. 8. 1. 개업하여 부동산매매업을 영위한 회사로서 대표자는 ggg이었고, 2010년부터 2015년까지 위 회사의 발행주식 중 50%는 ggg이, 45%는 원고가 각 보유하고 있었는데, 피고는 2016. 2. 3. 폐업일을 2015. 6. 30.로 하여 ddd를 직권으로 폐업하였다.

② 이 사건 법인의 설립시 발행주식 중 40%는 ggg이, 30%는 hhh가, 20%는 jjj가, 10%는 lll이 각 보유하고 있었는데, 2015. 7. 3. hhh는 이 사건 법인의 발행주식 30%를 kkk에게, jjj는 이 사건 법인의 발행주식 20%를 bbb에게, lll은 이 사건 법인의 발행주식 10%를 원고에게 각 양도하였고, ggg은 2015. 7. 3. 이 사건 법인의 발행주식 30%를 원고에게, 2015. 9. 2. 이 사건 법인의 발행주식 10%를 ppp에게 각 양도하였으며, 원고는 2015. 9. 2. 이 사건 법인의 발행주식 10%를 강석진에게, 이 사건 법인의 발행주식 30%를 bbb에게 각 양도하였다. 위 과정을 통해 2016년말에는 kkk, bbb이 이 사건 법인의 발행주식의 50%씩 각 보유하고 있었으며, 이 사건 주식 거래를 통해 2017년말에는 kkk과 원고가 이 사건 법인의 발행주식 각 50%를 보유하고 있었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제7호증, 갑제9호증, 을제2호증 내지 을제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

(3) 구체적 판단 살피건대, 앞서 인정된 사실 및 다음의 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 주식의 평가기준일인 2017. 5. 1. 현재 이 사건 법인이 이 사건 채권금액에 해당하는 부채를 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 인정되지 않는다. 따라서 피고의 이 사건 주식의 평가는 정당하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 않는다. (가) ddd는 2016. 2. 이전에 이 사건 부동산 외벽상의 유치권 행사 표시를 철거한 것으로 보이고, 달리 이 사건 주식의 평가기준일인 2017. 5. 1. 현재 이 사건 부동산이 사회통념상 ddd의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있다고 볼만한 사정은 보이지 않으므로, 2017. 5. 1. 현재 ddd의 이 사건 부동산에 관한 유치권은 인정되지 않는다. 이 사건 합의서상 이 사건 법인이 ddd의 유치권을 인정한다는 취지의 기재가 있는 것은 사실이나, 유치권은 당사자의 사이의 계약에 의하여 설정되는 것이 아니고(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다84298 판결 참조), ggg이 이 사건 부동산의 열쇠를 관리하고 있었다고 하더라도 이 사건 법인은 이 사건 부동산에 관한 권리를 행사하는데 아무런 지장을 받아오지 않은 것으로 보이므로, 위 사실들만으로 ddd의 이 사건 부동산에 대한 유치권을 인정할 수는 없다. (나) 원고는 이 사건 합의서에 따라 이 사건 법인이 ddd에 이 사건 공사대금을 지급할 의무를 부담한다는 취지로 주장하나, 이 사건 합의서에는 이 사건 법인이 승계한 이 사건 공사대금 채무의 변제기에 관하여 정한 바 없고, 변제의 방법으로 이 사건 부동산의 매각시 이 사건 법인이 그 매각대금에서 ddd에게 이 사건 채권금액을 우선 변제한다고만 정하고 있을 뿐인데, ddd는 이 사건 합의서 작성 이후 2017. 5. 1.이전에 이 사건 법인에 이 사건 부동산의 매각을 통해 이 사건 채권금액을 변제할 것을 요구한 바가 없는 것으로 보이고, 2024. 8.경에 이르러서야

○○ 지방법원에 이 사건 법인을 상대로 이 사건 채권금액의 지급을 구하는 지급명령을 신청하였다. 그렇다면 이 사건 합의서의 기재에 의하더라도 2017. 5. 1. 현재 이 사건 법인이 이 사건 채권금액에 해당하는 부채를 종국적으로 부담하여 이행하여야 할 것이 확실하다고 보기 어렵다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.