소외 체납자가 보유한 매매계약 잔금채권을 적극재산으로 볼 수 있는지 여부

사 건 2024나54089 사해행위취소 원고(항소인) 대한민국 피고(피항소인) 이AA 변 론 종 결 2025. 7. 25. 판 결 선 고 2025. 9. 19.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고와 우AA 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 2022. 9. 29. 체결된 증여계약을 취소한다. 피고는 우AA에게 이 사건 부동산에 관하여 AA지방법원 등기국 2022. 9. 29. 접수 제120526호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 아래와 같이 고치거나 추가하는 부분외에는 제1심판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심판결 제2면 제14행 내지 제16행을 아래와 같이 고친다. 4) 원고 산하의 KK세무서장은 우AA에 대하여 156-28 토지를 포함한 부산 동래구 000로 00 소재 부동산을 목적물로 한 매매계약에 관하여 양도소득세를 부과하였고1), 2023. 3. 29. 기준 가산금을 포함한 체납액은 530,359,070원(고지세액505,571,200원)이다.

• 가. 원고 우AA가 소외 회사에 대하여 가지고 있는 이 사건 매매계약상 잔금채권(이하1) 갑 제3호증 참조. 양도소득금액 계산명세서상 양도자산 소재지는 “부산 동래구 000로 000-30(00동 000-43, 000-28)”으로, 양도가액은 이 사건 매매계약상 매매대금인 2,500,000,000원을 초과하는 2,672,642,910원으로 기재되어 있다. ‘이 사건 잔금채권’이라 한다)은 이 사건 증여계약인 2022. 9. 29. 당시 용이하게 변제받을 수 있는 확실성이 없는 등 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산에 해당하므로 우AA의 적극재산에서 제외하여야 한다.그렇다면 우AA는 무자력 상태에서 유일한 재산인 이 사건 부동산에 관하여 피고와 사이에 이 사건 증여계약을 체결하였는바, 이는 채권자인 원고를 해하는 사해행위에 해당하므로 이 사건 증여계약은 사해행위로서 취소되어야 하며, 원상회복으로 피고는 우AA에게 이 사건 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하여야 한다.
• 나. 피고 이 사건 잔금채권은 우AA의 적극재산에 포함되어야 하므로, 이 사건 증여계약당시 우AA는 무자력 상태가 아니다.

• 가. 피보전채권의 성립 위 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약 등으로 인하여 발생한 원고의 우AA에 대한 양도소득세채권은 00토지의 소유권이전등기 접수일인 2022. 7. 22. 무렵 성립되었으므로 이 사건 증여계약 체결 전에 발생한 것으로서 원고의 채권자취소권을 위한 피보전채권이 된다.
• 나. 사해행위 성립 여부

1. 관련 법리 민법 제406조 에서 정하는 채권자취소권의 대상인 ‘사해행위’란 채무자가 적극재산을 감소시키거나 소극재산을 증가시킴으로써 채무초과상태에 이르거나 이미 채무초과상태에 있는 것을 심화시킴으로써 채권자를 해하는 행위를 가리킨다. 그리고 사해행위취소소송에서 채무자가 그와 같이 채무초과상태에 있는지 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단된다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2012다118334 판결 등 참조). 채무자가 재산처분행위를 할 당시 적극재산을 산정함에 있어서는 다른 특별한 사정이 없는 한 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산은 이를 제외하여야 하고, 재산이 채권인 경우에는 그것이 용이하게 변제받을 수 있는 확실성이 있는 것인지 여부를 합리적으로 판정하여 그것이 긍정되는 경우에 한하여 적극재산에 포함시켜야 한다(대법원 2001. 10. 12. 선고 2001다32533 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다76753 판결 등 참조). 나아가, 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당함을 주장하면서 그 취소를 구하는 채권자는 채무자의 재산처분행위로 인하여 무자력 또는 채무초과상태가 초래되었다는 사실에 관한 주장․증명책임을 부담하므로(대법원 2007. 5. 31. 선고 2005다28686 판결), 어떠한 채권의 존부및 범위에 관한 증명이 있는 경우에는, 그 채권이 용이하게 변제를 받을 수 있는 확실성이 없는 등 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산에 해당한다는 점에 대한 주장․증명책임 역시 취소채권자가 부담한다(대법원2023. 10. 18. 선고 2023다237804 판결 참조).

2. 판단 앞서 든 증거들과 갑 제11 내지 13호증, 을 제8 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 또는 사정을 위 법리에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 증여계약 당시를 기준으로 이 사건매매대금 잔금 채권이 실질적으로 재산적 가치가 없어 채권의 공동담보로서의 역할을 할 수 없는 재산이라는 점, 이 사건 증여계약의 체결로 우AA가 채무초과상태에 이르렀다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 증여계약이 채권자취소권의 대상인 사해행위에 해당함을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

① 소외 회사는 2021. 5. 21. 부산 동래구 000로 00에서 택지조성사업, 택지개발사업, 아파트분양 대행업 등을 목적으로 설립된 법인으로, 00동 일대에서 부동산 개발 시행사업(이하 ‘이 사건 시행사업’이라 한다)을 진행하고 있었던 것으로 보인다. 실제로 소외 회사는 설립 이후 부산 동래구 00동 00 일원의 대지를 매수하여 총 3,082m2에 달하는 사업부지를 확보하였고, 이를 KKK신탁주식회사에 신탁하였다.

② 일반적으로 부동산 개발 시행사업은 장기간이 소요되고, 그 진행 과정에서 경제․정책․사회적 여건 등 다양한 외부 요인의 영향을 받아 사업 결과를 정확히 예측하기 어려운 특징이 있다. 이 사건 시행사업이 현재는 예정대로 진행되고 있지 않는 것으로 보인다. 그러나 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 증여계약 당시 소외 회사가 위 시행사업을 진행하기 어려울 정도로 경영상황이 악화되어 있었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 위 시행사업의 진행을 현저히 저해할 정도의 정치․경제․정책․사회적 사정이 있었다고 인정할 별다른 증거가 없다.

③ 2022. 12. 31. 기준 소외 회사의 자산총액은 약 497억 원, 부채총액은 약506억 원으로 부채가 자산을 초과하고 있었다. 그러나 부동산 개발 시행사업에서는 통상적으로 PF 대출4)을 통하여 자금을 조달하여 사업을 진행하는 점, 사업 초기 어느 정도의 선투자가 필요한 점, 분양이 시작되기 전까지는 적자가 누적되는 경향이 있는 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 이 사건 시행사업 초기에 소외 회사의 부채총액이 자산총액을 일부 초과하였다는 등의 이유만으로는 소외 회사가 이 사건 증여계약 당시 위 시행사업을 원활하게 진행하기 어려울 정도로 경영상황이 악화되어 있었다거나 위 시행사업으로 수익을 얻기가 불가능한 상태에 있었다고 단정하기는 어렵다.

④ 소외 회사가 다수의 금융기관으로부터 차용한 돈은 이른바 PF 대출 자금인 것으로 보인다. 부동산 시행 사업을 위한 거액의 PF 대출의 경우 대출원리금 상환 가능성에 관한 가장 중요한 요소는 사업의 수익성이다. 대출금으로 부동산 등 고가의 자산을 취득하는 경우에는 이를 담보물로 수취할 수 있으나 대출금 중 상당 금액이 인건비, 용역비, 임대료 등으로 지출되는 경우가 많아 담보물만으로 대출원리금 상환을 보장받을 수 없고 결국 사업이 성공하여야 대출원리금을 정상적으로 회수할 수 있기때문이다. 따라서 PF 대출의 여신심사를 담당하는 자는 현장 실사, 분양 수요 및 전망조사, 인․허가 진행 상황 확인, 사업 기간 및 예상 금융비용 검토 등을 통해 사업의 성공가능성, 수익성에 관해 철저하게 검증하여야 할 임무가 있다. 위와 같은 PF 대출의 특징, 소외 회사가 34개의 금융기관으로부터 상당한 정도의 PF 자금을 차용한 점 등을 고려하면 PF 대출 시행 무렵 각 금융기관에 의하여 이 사건 시행사업의 성공가능성 및 수익성에 대한 긍정적인 평가가 이루어졌을것임을 어렵지 않게 예상할 수 있다.

4. PF(Project Financing) 대출은 돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법을 말한다.

5. 원고 역시 소외 회사가 다수의 새마을금고로부터 대출받은 PF 자금으로 토지 취득자금을 충당하였다 장하고 있다(원고의 2025. 7. 21.자 준비서면 제3면 하단 참조).

⑤ 우AA는 2022. 7. 22. 156-28 토지에 관하여 소외 회사 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주기 전까지 이미 이 사건 매매계약에 따른 총 매매대금 2,500,000,000원의 60.8%에 이르는 1,520,000,000원을 지급받았다.

⑥ TT새마을금고의 의뢰에 의하여 2022. 5. 13. 작성된 소외 회사의 담보물 중 토지 감정평가액은 48,290,600,000원으로, 그 무렵 작성된 것으로 보이는) 신탁원부상 우선수익자의 피담보채권 원금액 합계 37,900,000,000원을 넉넉히 상회한 다.

⑦ 우AA는 소외 회사로부터 물적 담보를 제공받지는 않았으나, 소외 회사 대표 박PP을 연대보증인으로 두었는바, 이는 이 사건 잔금채권의 회수 가능성을 일정 부분 담보해주는 요소로 볼 수 있다.

⑧ 한편 원고가 제시하는 사정들 즉, 소외 회사가 00 토지에 관하여 소유권이전등기를 받았음에도 별다른 사업을 진행하고 있지 않은 점, 소외 회사의 지방세 체납액이 115,918,810원에 이르는 점, 2023년에 소외 회사의 부채가 더욱 증가하였다는 점 등은 이 사건 증여계약 이후에 발생한 사정이다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.