1세대 1주택 비과세 여부

사 건 부산지방법원2024구합731 원 고 AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결 판 결 선 고

2025. 11. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 12. 8. 원고에게 한 양도소득세 000,722,140원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고의 부동산 소유 및 양도

(1) 원고는 부산 OO구 OO동 000-00 대 171.9㎡ 및 위 토지 지상 2층 건물(1층 근린생활시설 62㎡ 및 주택 37.8㎡, 2층 주택 99.8㎡)(이하 ‘이 사건 겸용주택’이라 함)를 소유하다가 2023. 3. 2. 매매대금 합계 0,000,000,000원에 각 양도하였다.

(2) 원고는 집합건물인 부산 OO구 OOOOO로 00 지상 업무시설(오피스텔) 제에이동 0000호(이하 ‘이 사건 제1오피스텔’이라 함)를 소유하다가 2023. 11. 13. 양도하였다.

(3) 원고는 집합건물인 부산 OO구 OOOOO로 00 지상 업무시설(오피스텔) 제에이동 0009호(이하 ‘이 사건 제2오피스텔’이라 하고, 이 사건 제1, 2오피스텔을 이하에서 통틀어서 ‘이 사건 각 오피스텔’이라 함)를 소유하다가 2023. 11. 20. 양도하였다.

• 나. 피고의 이 사건 과세처분

(1) 원고는 2023. 5. 9. 이 사건 겸용주택 양도에 따른 양도소득과 관련하여, 이 사건 겸용주택 중 주택부분 및 이 사건 토지 중 그 부수토지 해당 부분에 대하여 소득세법 제89조 제1항 및 소득세법 시행령 제155조 제1항 에 따라 1세대 1주택 비과세 대상에 해당함을 전제로, 전체 양도차익 0,031,329,147원 중 비과세 대상 양도차익 000,764,260원을 제외한 나머지 과세대상 양도차익 0,073,564,867원에 대하여 산출한 양도소득세 000,399,916원을 신고·납부하였다.

(2) 피고는 원고가 이 사건 겸용주택 양도 시 소유하고 있던 이 사건 각 오피스텔이 모두 주택에 해당하고 따라서 이 사건 겸용주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않는다고 판단하여, 2023. 12. 8. 원고에게 양도차익 0,074,000,000원(이 사건 겸용주택 1층 중 주택에 해당하는 37.8㎡가 임차인의 업무시설 등으로 사용됨에 따라 해당 면적을 근린생활시설 부분에 포함하여 양도차익을 재산정함)에 대한 2023년 귀속 양도소득세 000,772,140원(가산세 포함)을 경정·고지(이하 ‘이 사건 과세처분’이라 함)하였다.

(3) 원고는 이 사건 과세처분에 불복하여 이의신청을 하였으나 2024. 2. 19. 이의신청이 기각되었고, 2024. 6. 11. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 2024. 9. 24. 심판청구가 기각되었다. 원고는 위 재결서를 2024. 9. 26. 수령하였다.

• 다. 이 사건 관련 법령은 [별지] 기재와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증, 을제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고는 이 사건 제1오피스텔을 업무시설로 임대하였다. 이 사건 제1오피스텔의 임차인 aaa도 인터넷쇼핑사업을 위하여 이 사건 제1오피스텔을 임차하였다고 진술하였다. aaa이 임의로 이 사건 제1오피스텔을 주거용으로 사용하였다 하더라도, 원고로서는 이를 관리·감독할 수 없었던 이상 그에 따른 책임을 원고에게 물을 수 없으며, 이 사건 제1오피스텔은 그 공부상의 용도에 따라 업무시설로 보아야 한다. 따라서 원고는 이 사건 겸용주택 양도 당시 주거용으로 임대한 이 사건 제2오피스텔과 더불어 일시적 1세대 2주택에 해당하였다. 결국 이 사건 겸용주택의 양도와 관련하여 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되며, 이 사건 과세처분은 이와 전제를 달리하여 내려진 것으로서 위법하므로 취소되어야 한다.

앞서 든 증거들, 을제2호증 내지 을제11호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 제1오피스텔은 원고가 이 사건 겸용주택을 양도할 당시 사실상 주거에 공하는 건물로 주택에 해당하였다고 판단된다. 그리고 이는 서울고등법원 2022. 12. 13. 선고 2022누49221 판결등의 취지에 따라 이 사건 제1오피스텔이 주택에 해당하였는지 여부를 엄격히 판단하더라도 마찬가지로 볼 것이다. 결국 원고의 주장은 이와 전제를 달리 하는 것으로서 받아들일 수 없다.

• 가. 원고의 이 사건 겸용주택 양도 무렵 이 사건 오피스텔은 욕실이 있는 화장실이 독립된 공간으로 구성되어 있고, 싱크대, 인덕션 등이 갖추어진 주방과 세탁기가 구비되어 있으며, 개별난방을 위한 도시가스가 설치되어 있는 등 주거에 필요한 시설이 갖추어진 상태였던 것으로 확인된다.
• 나. 원고의 이 사건 겸용주택 양도 당시 이 사건 오피스텔의 임차인이었던 aaa은 이 사건 제1오피스텔에 거주하며 관리사무소에 등록한 자신의 승용차로 인근에 있는 OO산업단지 내 사업체에 근무하였다. aaa의 임차 당시(2021. 11.경부터 2023. 6.경까지) 이 사건 제1오피스텔의 난방·가스·수도·전기 사용량을 보아도, 실제 주거용으로 사용된 이 사건 제2오피스텔의 그것과 유사한 수준이었던 것으로 확인된다. aaa은 인터넷쇼핑 사업을 영위하기 위하여 이 사건 제2오피스텔을 임차하였으나 여의치 않아 이를 주거용으로 사용하였다는 취지의 확인서(을제2호증)를 작성하였다. 실제로 aaa은 이 사건 제1오피스텔에 사업자등록을 한 이력이 없다.
• 다. 이 사건 제1오피스텔의 공부상 용도가 업무시설로 되어 있으며, 원고와 aaa이 작성한 이 사건 제1오피스텔에 관한 임대차계약서에도 목적물의 용도가 업무시설로 기재되어 있으며, 특약사항으로 “임대인(원고)은 일반임대사업자이므로 임차인(aaa)은 오피스텔로 사용한다.”라는 내용이 기재되어 있기는 하다. 원고의 주장처럼 임차인의 실제 사용 용도를 임대인인 원고가 직접적으로 확인하거나 관리하는 것이 용이하지 않은 측면이 있기도 하다. 그러나 소득세법 제89조 제1항 제3호, 소득세법 시행령 제155조 제1항 등은 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 납세의무자의 1주택 보유 여부, 주택의 취득일과 양도일 등만을 그 요건으로 정하고 있을 뿐이다. 이와 관련하여 구 소득세법(2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것) 제88조 제7호는 ‘주택’에 관하여 “공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 정하였다. 즉, 오피스텔을 그 공부상 용도에도 불구하고 사실상 주거용으로 사용하는 경우 이를 소득세법상 주택으로 보아 비과세 요건 해당 여부를 판단함에 있어서 임차인의 행위에 대한 임대인인 납세의무자의 귀책사유나 관리가능성 등을 고려할 법령 상 근거가 발견되지 않는다. 그러한 이상, 위와 같은 점들에도 불구하고 앞서 본 것처럼 원고가 이 사건 겸용주택을 양도할 당시 이 사건 제1오피스텔의 임차인 aaa이 이를 사실상 주거에 사용한 이상, 이를 소득세법상 주택에 해당한다고 볼 수밖에 없다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.