이 사건 종전주택의 양도를 일시적 1세대 2주택으로 볼 수 없음

사 건 2024구합23703 양도소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 4. 3. 판 결 선 고

2025. 5. 15.

1. 원고(선정당사자)의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고(선정당사자)가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 1. 22. 원고(선정당사자) 및 선정자 BBB에 대하여 한 2022년 귀속 양도소득세 각 110,919,050원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 당사자 관계 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 함)와 선정자 BBB(이하 ‘BBB’이라고만 함)은 부부이고, CCC은 BBB의 어머니이다.
• 나. 부동산 양수 및 양도 경위

(1) BBB은 2016. 12. 22. DD DD구 ㅇㅇ동 99-23 외 6필지 지상의 집합건물인 JJJ빌 제2층 제에이000호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 함)에 관하여 같은 일자 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 원고 및 BBB(이하에서 이들을 통틀어서 ‘원고 등’이라 함)은 2020. 1. 7. 집합 건물인 DD DD구 ㅇㅇ동 1039 지상 ㅇㅇ역ㅇㅇ스트1차 제000동 제0층 제000호(이하 ‘이 사건 아파트’라 함) 중 각 2분의 1 공유지분에 관하여 2019. 11. 12.매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

(3) 원고는 2021. 1. 11. FF FF구 F동 000-00 대 50㎡ 및 위 토지 지상 3층 단독주택 건물(이하 ‘이 사건 주택’이라 함)에 관하여 2020. 10. 13. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다.

(4) 원고 등은 2022. 2. 21. 이 사건 아파트에 관하여 GGG 명의로 2021. 10. 18.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(5) BBB은 2023. 10. 5. 이 사건 오피스텔에 관하여 CCC 명의로 2019. 12. 5.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

• 다. 양도소득세 부과 경위

(1) 원고 등은 이 사건 아파트 양도 당시 양도소득세를 신고하지 않았다. 피고는 BBB이 이 사건 아파트 양도 당시 이 사건 오피스텔을 보유 중이었기 때문에 조정지역 내 3주택 보유자에 해당하였다고 보아, 2024. 1. 22. 원고 등에게 아래와 같이 2022년 귀속 양도소득세 각 110,919,050원(합계 221,838,100원)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 과세처분’이라 함).

(2) 원고 등은 이 사건 과세처분에 불복하여 2024. 1. 29. 조세심판원에 그 취소를 구하는 재결을 청구하였으나, 조세심판원은 2024. 7. 23. 이를 기각하는 내용의 재결을 하였다. 이 사건 관련 법령은 [별지2] 기재와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증, 갑제2호증, 갑제4호증 내지 갑제6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지

원고 등은 이 사건 오피스텔을 CCC에게 매도하여 이 사건 아파트 양도 전인 2020. 12. 11. CCC으로부터 그 대금을 청산받았다. 따라서 원고 등은 이 사건 아파트를 양도할 당시 1가구 일시적 2주택에 해당하여 비과세 감면 대상에 해당하였다. 그럼에도 불구하고 원고 등이 이 사건 아파트 양도 당시 조정지역 내 3주택 보유자에 해당함을 전제로 내려진 이 사건 과세처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

• 가. 관련 법리 소득세법 제88조 제1항, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 문언과 취지 등을 종합하여 보면, 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다고 할 것이다. 그러나 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르는지 여부는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게된 경위 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두2037 판결 등 참조).
• 나. 추가로 인정되는 사실

(1) CCC은 2012. 5. 11. 00 구 00동 000 외 1필지 지상의 집합건물인 HH아파트 제0동 제00층 제0000호(이하 ‘HH아파트’라 함)에 관하여 2012. 3. 8. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

(2) 이 사건 오피스텔에 관하여 2016. 12. 22. KK은행 주식회사(이하 ‘KK은행’이라고만 함) 명의로 같은 일자 설정계약을 원인으로 하여 채권최고액 110,400,000원, 채무자를 BBB으로 하는 근저당권설정등기(이에 따른 근저당권을 이하에서 ‘이 사건 근저당권’이라 함)가 마쳐졌다.

(3) CCC은 2019. 11. 20. 주식회사 MM은행(이하 ‘MM은행’이라고만 함)과 HH아파트에 관하여 근저당권설정계약을 체결하고, 2019. 11. 26. MM은행으로부터 HH아파트를 담보로 한 대출금 94,500,000원(이하 ‘HH아파트 대출금’이라 함)을 지급받았다. HH아파트에 관하여 2019. 11. 25. 위 근저당권설정계약을 원인으로 하여, 채권최고액 103,950,000원, 근저당권자를 MM은행으로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌다.

(4) 이 사건 오피스텔에 관하여 BBB을 매도인, CCC을 매수인으로 하여 아래와 같은 내용이 기재된 2019. 12. 5.자 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 함)가 작성되었다(밑줄 부분은 손글씨로 기재된 부분으로서, 이하 ‘이 사건 기재 부분’이라 함).

(5) CCC 명의의 예금계좌에서 원고 등 명의의 예금계좌로 아래와 같이 각 돈이 이체되었다.

(6) 원고 등 가족은 2020. 4. 14. 이 사건 아파트로 전입하였고, CCC은 2020. 4.16. HH아파트에서 이 사건 오피스텔로 전입하였다.

(7) CCC은 2021. 3. 2. HH아파트에 관하여 ZZZ 명의로 2021. 1. 30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

(8) 피고는 2023. 9. 4. 원고 등에게 이 사건 아파트 양도와 관련하여 양도소득세 기한 후 신고 안내문을 발송하였다. 원고 등은 2023. 9. 14. 양도소득세 기한 후 신고서를 접수하였다가 다음날 신고서 삭제 요청서를 제출하여 최종적으로는 이 사건 아파트 양도와 관련하여 양도소득세 기한 후 신고를 하지 않게 되었다.

(9) 이 사건 근저당권에 관하여 2024. 8. 12. 같은 일자 변경계약을 원인으로 하여 채권최고액을 110,400,000원에서 43,200,000원으로 변경하는 내용의 변경등기가 마쳐졌다. 이 사건 오피스텔에 관하여 2024. 8. 19. KK은행 명의로 2024. 8. 12.자 근저당권설정계약을 원인으로 하여 채권최고액 51,600,000원, 채무자를 CCC으로 하는 근저당권설정등기가 마쳐졌다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 든 증거들, 갑제3호증, 갑제7호증, 갑제10호증 내지 갑제13호증, 을제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 다. 이 사건 오피스텔 양도 시기에 관한 구체적 판단 이 사건의 쟁점은 원고 등이 그 주장과 같이 이 사건 오피스텔을 CCC에게 매도하고, 2020. 12. 11. CCC으로부터 그 대금을 청산받음으로써 같은 날 소득세법 제98조 에 따라 이 사건 오피스텔을 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부이다. 살피건대, 위 인정사실과 앞서 든 증거들과 갑제14호증, 갑제16호증, 갑제17호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 관련 법리에 비추어 종합하면, 원고 등이 2020. 12. 11. 소득세법 제98조 에 따라 이 사건 오피스텔을 CCC에게 양도하였다고는 볼 수 없다고 판단된다. 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

(1) 다음과 같은 점들 및 BBB과 CCC의 관계 등에 비추어, 이 사건 매매계약서가 그 작성일인 2019. 12. 5.에 그 당사자들의 진의에 따라 작성된 것인지 불분명해 보인다. (가) 이 사건 매매계약서 중 이 사건 기재 부분은 그 내용에 비추어 잔금10,000,000원을 지급받았다고 하는 날인 2020. 12. 11. 이후에 작성되었을 수밖에 없다. 따라서 이 사건 매매계약서 작성일인 2019. 12. 5. 당시 매매대금 관련 내용은 계약내용 중 제1조의 매매대금 부분밖에 없었다고 볼 것이다. 그런데 위 제1조 중 매매 대금액(105,000,000원)은 계약금(15,000,000원), 중도금(60,000,000원) 및 잔금(10,000,000원)의 합계액(85,000,000원)과 일치하지 않는다. 원고는 이 사건 기재 부분에 나타나는 중도금(80,000,000원)과 잔금(10,000,000원)의 액수가 정확한 것이고, 위 제1조 부분은 오기로서 이러한 오기가 그대로 드러난 점이 오히려 이 사건 매매계약서의 진정성을 방증한다고 주장하기도 한다. 그러나 매매대금액이 계약내용 중 가장 중요한 부분이라는점을 감안하면, 이 사건 기재 부분이 작성되기 전 이 사건 매매계약서에서 매매대금액에 관하여 유일하게 기재된 부분에 위와 같은 오산(誤算)이 존재하였다는 점은 쉽게납득할 수 없다. (나) 이 사건 기재 부분에는 CCC이 2020. 1. 6. BBB에게 중도금 80,000,000원을 지급하였다고 되어 있다. 그러나 앞서 본 것처럼 CCC이 같은 날 BBB에게 지급한 돈은 그 액수가 1,020,000원 적고, 이러한 차이가 발생하게 된 합리적인 이유를 찾을 수가 없다. (다) 잔금 지급일에 관해서도, 이 사건 매매계약서의 기재에 따르면 CCC은 2020. 12. 31. 혹은 HH아파트가 매도된 날인 2021. 1. 30. 중 빠른 날에 BBB에게 매매대금잔금 10,000,000원을 지급하였어야 한다. 그럼에도 불구하고 원고 주장에 따르면 CCC은 2020. 12. 11. BBB이 아닌 원고 명의의 계좌로 계약금 및 중도금이 아닌 잔금명목으로 10,000,000원을 송금한 것으로 되는데, 위 일자는 이 사건 매매계약서에 따른 잔금 지급일과 다르다.

(2) 앞서 본 것처럼, CCC은 2019. 11. 26. HH아파트 대출금을 지급받았고, 그로부터 얼마 지나지 않은 2019. 12. 5. 및 2020. 1. 6. BBB에게 위 대출금액과 비슷한 액수인 합계 93,980,000원을 지급하였다. 이에 비추어 BBB이 CCC으로부터 이 사건 오피스텔에 대한 계약금과 중도금 명목으로 지급받았다고 주장하는 돈의 재원(財源)은 HH아파트 대출금으로 보인다. 그런데 HH아파트 대출 원리금을 상환한 사람은 채무자인 CCC이 아닌 BBB이고, 이러한 사정과 원고의 위 주장을 종합하면 BBB은 CCC을 대신해서 대출금 채무를 변제함으로써 결과적으로 CCC으로부터 지급 받은 매매대금을 되돌려준 것이 된다. 이러한 점에서 보면 CCC이 대출을 받아 BBB에게 지급한 돈이 이 사건 오피스텔에 대한 매매대금 명목으로 지급된 것이라고 하기는 어렵다.

(3) 더욱이 원고의 주장에 따르면 BBB은 2020. 12. 11. CCC으로부터 이 사건 오피스텔 매매대금 전부를 지급받았다는 것인데, 그럼에도 불구하고 앞서 본 것처럼 그로부터 약 3년 8개월 후인 2024. 8. 12. 이 사건 근저당권은 그 채권최고액이 축소된 채 존속하였다. 이는 BBB이 이 사건 오피스텔을 매도하여 그 매매대금 전액을 수령하였음에도 이 사건 오피스텔을 담보로 한 대출금 전액을 상환하지 않았음을 의미 한다(원고의 주장에 의하더라도 위 대출금 채무가 아직까지 약 36,100,000원 남아 있다). 이 사건 매매계약서 특약사항 제1항의 내용에도 불구하고 CCC이 이러한 형태의 거래를 용인하였으리라 보기는 어렵다. 이는 BBB과 CCC의 관계나 경제적 상황 등을 고려하여도 마찬가지이다.

(4) 원고의 주장처럼 CCC이 2020. 12. 11. 이 사건 오피스텔 매매대금 잔금 지급을 완료하였다면, 그와 동시에 이 사건 오피스텔에 관하여 CCC 명의의 소유권이전등기를 마치는 것이 자연스럽다. 그럼에도 불구하고 CCC 명의의 소유권이전등기는 2020. 12. 11.로부터 약 2년 10개월 후인 2023. 10. 5.에야 마쳐졌다. 앞서 본 것처럼 피고가 2023. 9. 4. 원고 등에게 이 사건 아파트 양도와 관련하여 양도소득세 기한 후 신고 안내문을 발송한 것 외에는, 위와 같이 소유권이전등기가 늦어지게 된 불가피한 사정을 찾을 수가 없다.

• 라. 소결 이 사건 과세처분은 적법하다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.