매매사례가액의 시가 적정 여부

사 건 2024구합22793 증여세경정거부처분취소 원 고 김AA 피 고 수영세무서장 변 론 종 결 2024. 11. 7. 판 결 선 고 2024. 11. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2024. 1. 29. 원고에 대하여 한 증여세경정청구 거부통지를 취소한다.

• 가. 원고와 원고의 배우자 배BB는 2022. 6. 17. EE타워 A동 2605호(이하 ‘이 사건 주택’이라 함)에 관하여 원고의 부 김CC, 모 오DD으로부터 각 2분의 1 지분씩 각 증여(이하 ‘이 사건 증여’라 함) 받았다.
• 나. 이 사건 증여 당시 이 사건 주택에는 김CC 또는 오DD이 주식회사 FF은행으로부터 받은 대출금과 관련하여 근저당권이 설정되어 있었는데, 원고와 배BB는 2022. 6. 15. 김CC, 오DD과 사이에 이 사건 증여와 함께 원고와 배BB가 위 대출금을 인수하기로 하는 ‘부담부 증여 계약’을 체결하였다.
• 다. 원고는 2023. 3. 28. 이 사건 주택의 공동주택가격인 341,000,000원 중 원고의 지분인 2분의 1에 해당하는 170,500,000원에서, 이 사건 대출금 총액 201,073,453원의 2분의 1인 100,536,726원을 공제한 69,963,273원을 증여재산가액으로 하여 자신이 납부할 증여세가 2,509,340원이라고 피고에게 신고하였다.
• 라. 피고는 이 사건 주택과 동일 공동주택단지 내의 같은 동 2805호(이하 ‘이 사건 비교아파트’라 함)에 대한 매매계약이 2021. 11. 1. 체결되었음을 확인하여 그 거래가액인 560,000,000원을 이 사건 주택의 시가로 보아 GG지방국세청 평가심의위원회(이하 ‘이 사건 평가심의위원회’라 함)에 심의를 신청하였고, 위 평가심의위원회는 2023. 11. 30. ‘이 사건 비교아파트의 매매가액은 평가기준일로부터 매매계약일 사이 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 상속세 및 증여세법(이하 ’상증세법‘이라 함) 시행령 제49조 제1항의 단서규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당함’이라고 결정하였다.
• 마. 피고는 이 사건 평가심의위원회의 심의결과에 따라 이 사건 비교아파트의 거래가액인 560,000,000원을 이 사건 증여 당시 이 사건 주택의 시가로 보아 그 2분의 1인 280,000,000원을 증여재산가액으로 하고, 이 사건 주택의 전세보증금으로 원고가 김AA에게 지급한 111,790,000원을 채무부담액으로 보아 세액을 산출한 다음 2023. 11. 10. 원고에 대한 증여세 742,010원을 환급결정 하였다.
• 바. 원고는 2023. 11. 30. 피고에게 이 사건 증여 당시의 공동주택가격이 이 사건 주택의 증여재산가액이라고 하며 과세표준과 세액을 경정한 다음 증여세 1,767,330원의 환급을 구하는 경정청구를 하였고, 피고는 2024. 1. 22. 원고에게 경정청구를 거부한다는 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 함)를 하였다.
• 사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2024. 2. 13. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2024. 6. 21. 원고의 청구를 기각하였다. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단
• 가. 원고의 주장 이 사건 비교아파트의 매매계약일로부터 이 사건 증여일 사이에 “가격변동의 특별한 사정”이 존재하면 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 볼 수 없고, 증여가액은 보충적 평가방법에 의해 평가해야 한다. 그런데 이 사건 주택에는 이 사건 비교아파트에 대한 매매계약일인 2021. 11. 1.로부터 이 사건 증여일인 2022. 6. 17.까지의 기간 중에 “가격변동의 특별한 사정”이 존재한다. 하지만 피고는 이를 간과한 채 이 사건 주택의 증여가액을 상증세법 제60조 제1항에 따라 유사매매사례가액에 의해 평가한 다음 이 사건 처분을 내렸다. 그렇다면 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 상증세법 제60조 제1항, 제2항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 함) 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다. 그 위임에 따라 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 ‘해당 재산’의 경우 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월, 이하 ‘평가기간’이라 함) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매등’이라 함)가 있는 경우 확인되는 가액을 규정하고, 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 또는 평가기간이 경과한 후 법정결정기한까지의 기간(이하 ‘추가기간’이라 함) 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자나 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다.그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사 재산’이라 함)에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액(이하 ‘유사매매사례가액’이라 함)”을 규정하고 있다.

(2) 이 사건에 관하여 살피건대, 원고가 이 사건 증여에 관하여 2023. 3. 28. 증여세 과세표준을 신고한 사실은 앞서 본 바와 같고, 이는 상증세법 제68조에서 정하고 있는 기한 내 신고를 한 경우가 아니므로, 이 사건 증여에 관하여는 상증세법 시행령 제49조 제4항 대괄호 안의 유사매매사례가액 발생기한 제한 규정이 적용되지 않는다고 할 것이다. 따라서 피고는 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서를 적용하여 추가기간 내 발생한 유사매매사례가액을 시가로 보아 이 사건 증여에 관한 증여세를 정할 수 있다.

(3) 앞서 든 증거의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 주택과 이 사건 비교아파트의 연도별 공동주택가격은 동일하고, 국토교통부장관이 공개하는 이 사건 주택과 동일 단지, 동일 면적의 아파트 매매 실거래가액은 다음과 같다. 이에 의하면 피고가 이 사건 비교아파트에 대한 매매 거래가액을 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 ‘추가기간’ 내에 있었던 유사매매사례가액으로 본 것은 정당하다.

(4) 또한, ① 위 국토교통부장관이 공개한 실거래가액 자료에 의하면, 이 사건 비교아파트의 매매계약일인 2021. 11. 1.과 이 사건 증여일인 2022. 6. 17. 기간 중에 이 사건 주택과 동일 단지, 동일 면적의 아파트 중 C동 3104호에 대한 매매가 2022. 1. 10. 이루어졌고, 그 거래가액은 이 사건 비교아파트의 거래가액과 유사한 5.6억 원인 점, ② 위 자료에 의하면, 이 사건 비교아파트의 매매계약일에 가까운 2021. 10. 9.에도 동일 단지, 동일 면적의 아파트에 대한 매매가 이루어졌는데, 그 거래가액은 5.5억 원으로 이 사건 비교아파트 및 C동 3104호에 대한 거래가액에 근접한 점, ③ 이 사건 비교아파트의 매매계약일인 2021. 11. 1.과 이 사건 증여일인 2022. 6. 17. 기간 중에 이 사건 주택의 공동주택가격의 변화가 있었던 것으로 보이기는 하나, 공동주택가격은 상증세법 제60조 제1항에 따라 증여재산의 시가를 산정하기 어려운 경우 같은 조 제3항, 제61조 제1항 제4호에 의하여 증여재산인 주택에 대한 보충적 평가방법으로서 고려가 되는 것이므로, 증여재산의 시가에 부합하는 유사 재산에 대한 매매가 있는 경우에는 이를 기준으로 하여 시가를 산정함이 타당한 점, ④ 원고가 내세우는 2021년도, 2022년도 전국 아파트 가격의 추세 자료만으로는 앞서 본 이 사건 주택과 동일 단지, 동일 면적의 아파트의 거래가액에도 불구하고 이 사건 주택에 관한 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 비교아파트에 대한 매매계약체결일로부터 이 사건 증여일까지 사이의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 존재하지 않는다고 할 것이다.

(5) 따라서 이를 전제로 하여 이 사건 평가심의위원회의 심의를 거쳐 내려진 이 사건 처분에는 위법함이 없다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.