과세기준일 당시 건물 신축공사의 착수가 이루어졌다고 볼 수 없음
과세기준일 당시 건물 신축공사의 착수가 이루어졌다고 볼 수 없음
사 건 2024구합22144 종합부동산세등부과처분취소 원 고 A 피 고 Z 변 론 종 결
2024. 12. 5. 판 결 선 고
2025. 2. 13.
1. 원고의 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 11. 14. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 종합부동산세 3,339,890,590원, 농어촌특별세 667,918,110원의 각 부과처분을 취소한다.
(1) 해양수산부장관은 구 항만법(2020. 1. 29. 법률 제16902호로 전부개정되기 전의 것, 이하에서 같음) 제51조 내지 제65조에 따라 aaa(북항) 재개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 함)을 위한 기본계획, 사업계획 등을 수립하고, 부산광역시 중구, 동구 관내 aaa 북항 연안부두, 국제여객부두, 중앙부두, 1~4부두 일원 1,545,029㎡1)를 사업구역으로 지정하였다.
(2) 공사는 2016. 3.경 이 사건 사업구역 내 bbb 개발사업을 위한 개발사업자 선정을 공모하였고, 이에 따라 개발사업자로서 건설업 등을 영위하는 회사인 원고를 선정하였다.
(3) 해양수산부장관은 이 사건 사업의 사업시행자로 당초 aaa만공사(이하 ‘공사’라고만 함)를 지정하였으나, 이 사건 사업 중 공연장 설치 계획이 추가됨에 따라 2017.3. 8. 위 공연장 부분의 사업시행자로서 부산광역시를 추가로 지정하였다
(1) 원고는 2016. 12. 29. 이 사건 사업의 사업구역에서 bbb 용도로 공급되는 내 C-1블록 합계 26,275㎡에 해당하는 각 토지(부산 동구 초량동 1185-46 및 부산 동구 초량동 1185-48, 이하에서 위 두 토지를 통틀어서 ‘이 사건 각 토지’라 함)를 원고가 공사로부터 매매대금 합계 99,550,325,880원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 함)을 체결하였다. 원고는 2021. 12. 29. 공사에 이 사건 매매계약에 따른 할부금 지급을 완료하였다.
(2) 원고는 2022. 5. 9. 부산광역시 동구청장으로부터 이 사건 각 토지 지상에 2동,지하4층, 지상21층 규모의 환승편의시설, 숙박시설, 판매시설 등 용도의 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 함)을 신축하기 위한 건축허가를 받았다. 원고는 2022. 5. 24. 부산광역시 동구청장에 이 사건 건물 신축을 위한 착공신고를 하였다. 부산광역시 동구청장은2022. 9. 27. 원고에 위 신고를 수리하였다고 통보하였다.
(1) 부산광역시 동구청장은 이 사건 각 토지를 종합합산과세대상 토지로 분류하여 원고에 2022년 귀속 재산세를 부과하였다. 이에 따라 피고는 2022. 11. 24. 원고에 대하여 이 사건 각 토지가 종합합산과세대상에 해당함을 전제로, 원고가 소유한 주택 및 이 사건 각 토지에 관하여 아래 내역과 같이 산출한 2022년 귀속 종합부동산세 3,339,590,590원 및 농어촌특별세 667,918,110원(3,339,590,590원에 세율 20%를 적용한 금액) 합계 4,007,508,00원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 함).
(2) 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2023. 2. 21.자 이의신청을 거쳐 2023. 6.29. 조세심판원에 이 사건 부과처분의 취소를 구하는 재결을 청구하였고, 조세심판원은 2024. 4. 4. 이를 기각하는 내용의 재결을 하였다. 이 사건 관련 법령은 [별지] 기재와같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제5호증, 갑제9호증 내지 갑제11호증, 갑제29호증, 을제1호증, 을제3호증, 을제4호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지
이 사건 각 토지는 아래와 같은 이유에서 이 사건 부과처분의 과세기준일 당시 지방세법 제106조 제1항 제2호 가.목, 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 및 제101조 제1항 본문 제2호에 따른 별도합산과세대상에 해당하였고, 따라서 그에 따른 세율이 적용되어야 한다. 그럼에도 불구하고 이 사건 각 토지가 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상에 해당함을 전제로 하여 내려진 이 사건 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다.
(1) 관련 법리 토지에 대한 종합부동산세는 재산세 과세대상 토지 중 종합합산과세대상 및 별도합 산과세대상을 과세대상으로 하고, 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로 서 종합합산과세대상보다 낮은 세율이 적용된다(종합부동산세법 제11조, 제14조 제1항, 제4항, 지방세법 제106조 제1항 제1호, 제106조 제1항 제2호). 그리고 지방세법의 위임 에 따라 제정된 지방세법 시행령은 재산세의 별도합산대상이 되는 건축물의 부속토지 에 완공된 건축물의 부속토지뿐만 아니라 ‘건축 중인 건축물’의 부속토지도 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물의 부속토지는 제 외하고 있다(지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호, 제103조 제1항 제3호). 여기에서 건축 중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말한다. 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는 데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축 하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되 는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2016두 58406 판결 등 참조).
(2) 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 건물 신축 공사에 착수한 상태였는지 여부 원고는, 공사가 발주한 이 사건 사업의 지하주차장 건설공사의 시공 업체인 cc건설 주식회사(이하 ‘cc건설’이라고만 함)가 2022. 1.경부터 2022. 4.경까지 이 사건 각 토지를 지하주차장 건설공사를 위한 야적장 등으로 사용하였고, 원고가 공사 및 cc건설과의 협의에 따라 cc건설이 이 사건 건물 신축 공사 착공 시 그 부지 터파기 공사를 하여 굴착한 토사를 지하주차장 되메우기용으로 사용하기로 하였으며, 이에 따라 cc건설이 2022. 5. 27.부터 이 사건 각 토지에서 이 사건 건물 신축을 위한 터파기공사를 하였다고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거들, 갑제6호증 내지 갑제8호증, 갑제12호증 내지 갑제28호증, 을제2호증의 각 기재 또는 영상 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 위에서 본 관련 법리에 비추어 종합하면, 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 건물 신축 공사 착수가 이루어져 이 사건 각 토지가 별도합산과세대상에 해당하였다고 볼 수는 없다고 판단된다. 이와 전제를 달리하는 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. (가) cc건설이 이 사건 건물 신축 공사를 위하여 원고와 도급계약을 체결한 시공사도 아니었던 마당에 이 사건 건물 신축을 위한 터파기 또는 이에 필수적으로 전제되는 작업을 할 권한과 의무를 부여받았을 것이라 보기는 어렵다. 그 밖에 원고가 이 사건 건물 신축공사를 위하여 별도로 선정한 시공사가 이 사건 과세기준일 당시 원고와 도급계약을 체결하였다거나, 이를 토대로 구체적으로 수행한 작업이 있었다는 등의 사정이 전혀 발견되지 않는다. (나) cc건설 대표이사가 2022. 9.경 작성한 것으로 보이는 ‘bbb 굴착 완료 확인서’(갑제6호증, 이하 ‘이 사건 확인서’라 함)에 cc건설이 2022. 5.경부터 2022. 8.경까지 이 사건 건물 신축공사 중 토공 굴착 작업을 완료하였다는 내용이 기재되어 있기는 하다. 그러나 ① 이 사건 확인서에 기재된 토공 수량(17,921㎥)을 이 사건 건물에 대한 건축허가에 따른 건축면적(14,031.61㎡)으로 나눈 값(1.28m)을 보면, cc건설이 이 사건 각 토지에서 굴착한 깊이가 그리 깊지는 않았던 것으로 보인다. ② 또한 이 사건 확인서에 첨부된 토공 굴착 계획도, 신축공사 현황도, 굴착 단면도 등을 보아도, cc건설이 수행하였다는 ‘토공 굴착 작업’은 이 사건 각 토지를 최대 1.42m 정도 깊이로 굴착하는 정도에 그쳤음을 알 수 있다. 지하 4층으로 계획된 이 사건 건물 지하부분 건축을 위해서는 17m 이상의 굴착이 필요하였던 것으로 보여, cc건설이 수행한 작업은 이 사건 건물의 본격적인 신축공사에 앞선 부지정리에 그쳤던 것으로 판단된다. ③ 더욱이 이 사건 과세기준일 당시 위 작업이 어느 정도까지 완료되었는지도 알 수 없다. (다) 이 사건 건물 지하 부분 공사의 공정(갑제22호증)을 보아도, 터파기에 앞서 흙막이 설치 작업이 먼저 이루어져야 하고, 이를 위한 전제로서 규준틀 작업(지하연속벽과 기둥 등 설치)이 필요함을 알 수 있다. 그렇다면 위 규준틀 자체의 설치를 위한 지반 굴착이 아닌 부지 전체에 대한 굴착이 터파기에 앞서 필요한 흙막이 설치 작업이나 이를 전제로 한 작업에 해당한다고 볼 수는 없다(원고는 터파기를 위한 지하연속벽 설치공사를 위하여 2022. 12. 26.에야 하도급계약을 체결하였다). cc건설이 작성한 공사일지(갑제8호증)를 보아도, cc건설은 2022. 5. 27.부터 이 사건 과세기준일 무렵까지 이 사건 건물 부지에 대한 절토 및 그에 따른 토사 운반 등의 작업을 하였을 뿐이었던 것으로 확인된다. 위 공사일지의 문언이나 앞서 본 바와 같이 cc건설이 위 작업을 수행하게 된 자격과 경위 및 내용 등에 비추어, 위 작업은 이 사건 건물 신축공사를 위한 터파기와 같다고 볼 수 없다. (라) 피고가 2023. 2. 24. 부산광역시 동구청장에 이 사건 각 토지에 대한 재산세 부과의 근거를 요청한 데 대하여, 부산광역시 동구청장은 2023. 2. 27. 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 건물 신축공사에 대한 착공신고가 접수되기는 하였으나 수리되지 않았고, 현장 확인 결과 터파기 작업 등이 이루어지지 않은 상태로서 공사에 착수한 것으로 보기 어려웠다는 의견을 회신하였다. 위 의견의 객관성·신빙성을 의심할 만한 사정이 보이지 않는 데다, 위 회신서에 첨부된, 이 사건 과세기준일 다음날(2022. 6.2.) 촬영된 것으로 보이는 이 사건 각 토지 사진(을제3호증의2) 역시 위와 같은 의견을 객관적으로 뒷받침한다고 보인다. 그 밖에 원고가 이 사건 과세기준일에 앞서 이 사건 건물 신축공사를 위한 설계, 감리, 자재 납품 등을 준비하고 이를 위한 계약을 체결하였다는 등의 사정만으로는, 이 사건 과세기준일 현재 이 사건 각 토지에서 이 사건 건물 신축공사를 착수하였다고 볼 수 없다.
(1) 관련 규정 및 해석 지방세법 제106조 제1항 은 토지에 대한 재산세 과세대상을 종합합산과세대상, 별도 합산과세대상, 분리과세대상으로 구분하면서, 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를 종합합산과세대상으로 규정하고 있다. 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목, 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호, 제103조 제1항 제3호는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 정하고 있다. 이와 관련하여 위 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 괄호 부분(이하 ‘이 사건 괄호 규정’이라 함)은 위 ‘공사에 착수한 건축물’과 관련하여 “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다”라고 정하고 있다. 이 사건 괄호 규정은 지방세법 시행령이 2014. 1. 1. 대통령령 제25058호로 개정되면서 도입되었고, 2019. 12. 31. 대통령령 제30318호로 개정되면서 ‘개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서’ 부분의 요건이 추가되었다. 위와 같은 요건을 추가한 것은 개발사업의 시행자가 그 개발사업에 제공하는 토지로서 건축 공사 전이지만 토지조성공사 중인 토지라 하더라도, 개발사업의 시행자가 이를 분양하여 소유하지 않고 있다면 이를 별도합산과세대상에서 제외함으로써 과세감면혜택의 범위를 한정하기 위한 취지로 해석된다. 한편 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니 된다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다19163 판결 등 참조). 이 사건 괄호 규정 역시 이러한 맥락에서 해석되어야 한다.
(2) 이 사건 각 토지에 이 사건 괄호 규정이 적용되는지 여부 앞서 든 증거들의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 각 토지에 대하여 이 사건 괄호규정이 적용될 수는 없다고 판단된다. 원고의 이 부분 주장 역시 받아들일 수 없다. (가) 앞서 본 바와 같이, 개발사업 관계법령에 따른 개발사업에 해당하는 이 사건사업의 사업시행자는 공사와 부산광역시이다. 원고가 이 사건 사업 중 bbb 건축과 관련한 개발사업자로 선정되어 공사로부터 이 사건 각 토지를 분양받았다는 점이나, 공사가 위 선정에 앞선 개발사업자 공모 단계에서 발간한 공모안내서 중 일부에‘개발사업 시행자’라는 문구가 포함되어 있다는 점 등 원고가 주장하는 사정들만으로,구 항만법 제59조 등 관련 규정에도 불구하고 원고가 이 사건 사업의 사업시행자와 동등한 지위를 갖게 된다고 볼 아무런 근거가 없다. (나) 종합부동산세법 제12조 제1항 은 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납부의무자를 종합부동산세 납부의무자로 정하고 있다. 지방세법 제107조 제1항 본문에 따라, 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세 납부의무자가 된다. 여기서‘사실상 소유하고 있는 자’라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산과 소유권이전등기 경료 전이라도 공사의 사용승낙을 얻어 이 사건 각 토지를 사용할수 있다고 되어 있고, 제7조 제1항 본문은 원고가 매매대금, 할부이자 및 지연손해금을 완납한 후에 공사가 이 사건 각 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳐주기로 한다고 되어 있다. 또한 이 사건 매매계약 제12조 제1항은 ‘최종할부금을 납부하기로 한 날 이후의 조세 및 공과금에 해당하는 금액은 공사의 명의로 부과되는 것이라 하더라도 이를 원고가 공사에 지급하거나 또는 원고가 직접 납부하기로 한다’고 되어 있다. 위와 같은 이 사건 매매계약의 내용들은 이 사건 각 토지의 매수인인 원고의 할부금 지급 완료후에는 이 사건 각 토지의 실질적인 사용·수익권이 매수인에게 이전됨을 전제로 한 것으로 해석된다. 그런데 앞서 본 바와 같이, 원고는 2021. 12. 29. 공사에 이 사건 매매계약에 따른 할부금 지급을 완료하였다. 따라서 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 각 토지를 사실상 소유한 자는 원고였다고 보아야 한다. (다) 결국 이 사건 괄호 규정의 적용과 관련하여, 이 사건 과세기준일 당시 이 사건 각 토지는 개발사업의 시행자인 공사가 아닌 원고가 소유하고 있는 토지에 해당하여, 나머지 요건에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 위 규정이 적용될 수 없다.
따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 모두 기각하여, 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.