오피스텔을 주택수에 포함하여야 하는지 여부

사 건 2023구합22000 양도소득세경정고지처분취소 원 고 최AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 1. 18. 판 결 선 고

2024. 2. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 4. 5. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 296,400,300원 경정․고지처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2014. 2. 14. ○○ ○○구 ○○동에 있는 주택(이하 ‘이 사건 주택’ 이라고 한다)을 803,484,150원에 취득하였다가 2020. 8. 3. 1,350,000,000원에 양도하였다. 위 양도일 당시 원고와 원고의 배우자 B가 보유하고 있던 주택 및 오피스텔(이하 ‘이 사건 각 오피스텔’이라고 한다) 목록은 아래 표 기재와 같다.
• 나. 원고는 2020. 10. 16. 이 사건 주택을 제외한 나머지 이 사건 각 오피스텔은 모두 업무용 오피스텔이므로 이 사건 주택은 1세대 1주택에 해당함을 전제로 양도가액 900,000,000원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세 40,543,777원을 신고하였다.
• 다. 피고는 2021. 4. 5. 이 사건 각 오피스텔 중 2채 이상이 주거용 오피스텔이라고 보아 이 사건 주택의 양도는 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상의 양도에 해당하여 중과세율을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세를 296,440,300원(가산세 35,230,650원 포함)으로 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 감사원에 심사청구를 하였으나, 감사원은 2023. 2. 9. 원고의 심사청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7, 11, 13, 17, 21호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지

1. 원고는 2020. 7. 1. 이 사건 제1 오피스텔에서 부동산 임대업을 개업한 뒤 실제로 업무용으로 사용하다가 2020. 12. 26. 업무용으로 임대하였고, 2014. 2. 15. 이 사건 제2 오피스텔에서 부동산 임대업을 개업한 뒤 실제로 업무용으로 사용하다가 2020. 7. 2. 업무용으로 임대하였으며, 2020. 3. 19. 이 사건 제3 오피스텔에서 부동산임대업을 개업한 뒤 실제로 업무용으로 사용하다가 2020. 12. 24. 업무용으로 임대하였다. B는 2020. 7. 1. 이 사건 제4 오피스텔에서 부동산 임대업을 개업한 뒤 실제로 업무용으로 사용하였다. 이러한 실제 사용 용도와 각 오피스텔의 집합건축물대장 기재 등을 종합하여 보면 이 사건 각 오피스텔은 모두 업무용 오피스텔에 해당함이 분명하므로, 이 사건 각 오피스텔 중 2개 이상이 주거용 오피스텔이라는 전제에서 1세대 3주택 이상의 중과세율을 적용한 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘주위적 주장’이라고 한다).

2. 설령 이 사건 제4 오피스텔이 주거용 오피스텔에 해당한다고 하더라도, 원고는 이 사건 주택을 2014. 2. 14. 취득하였다가 2020. 8. 3. 양도하였고 B가 이 사건 제4 오피스텔을 2018. 8. 31. 취득하였다가 2021. 10. 8. 양도하였으므로, 이 사건 주택 양도에는 일시적 1세대 2주택 특례조항이 적용되어야 한다(이하 ‘예비적 주장’이라고 한다).

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법 상 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조). 다만, 오피스텔의 경우 그 성격상 업무시설과 주거시설 어느 쪽으로도 사용 가능한 구조나 설비를 갖추고 있으므로, 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있다는 사정에 더하여 양도 당시의 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물에 해당하여야 한다. 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것) 제88조 제7호는 ‘주택’의 의미에 관하여 ‘허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.’고 규정하고 있으므로, 오피스텔이 공부상의 용도와 달리 주거용으로 사용되었다는 점에 관하여는 과세관청이 입증하여야 한다. 그 증명은 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 이를 추정할 수 있는 사실을 밝히거나 이를 인정할 만한 간접적인 사실을 밝히는 방법으로도 증명할 수 있고, 이때 그와 같이 추정할 수 있는지 여부는 해당 오피스텔의 현황, 임차인이 사용한 경우 임대차계약의 내용, 임차인의 주민등록지, 다른 주거지의 존부, 직업과 직장 등 여러 사정들을 종합하여 판단하여야 한다.

2. 구체적 판단 갑 제4 내지 14, 16, 17, 18, 20, 21호증, 을 제 2 내지 10호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 각 오피스텔은 모두 주거에 공하는 건물로서 주택에 해당한다고 봄이 타당하고, 갑 제15, 19, 22호증의 각 기재와 이 법원의 ○○ ○○, ○○ ○○구 ○○주민센터, ○○ ○구 ○○주민센터에 대한 각 사실조회 결과 및 마포세무서에 대한 과세정보제출명령 결과만으로는 이와 달리 보기 어렵다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 및 예비적 주장은 모두 이유 없다.

• 가) 이 사건 각 오피스텔은 집합건축물대장상 용도가 업무시설로 되어있기는 하나, 화장실, 샤워시설, 싱크대, 가스쿡탑, 세탁기, 냉장고, 붙박이장 등의 편의시설이 기본사양으로 설치되어 있어 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있다.
• 나) 이 사건 제1 오피스텔의 경우, 중국 국적의 외국인 2명이 2013. 9. 27. 위 오피스텔을 체류지로 신고하였고, 각각 2021. 8. 25.과 2022. 4. 21.까지는 체류지를 변경하지 않았다. 다) 이 사건 제2 오피스텔의 경우, 원고는 2014. 2. 17. 이를 취득하고 같은 날 위 오피스텔을 사업장소재지로 하여 부동산 임대업 사업자등록을 하였는데, 위 사업자등록 기간 동안 원고는 임대매출 실적이 전혀 없다. 한편 원고는 2020. 7. 2. 사업자 C(상호: D샵)에게 위 오피스텔을 임대하였는데, 설령 그 이후 위 오피스텔이 업무용으로 사용되었다고 하더라도 위 임대일이 이 사건 주택 양도일인 2020. 8. 3.로부터 불과 약 1개월 전이라는 점에서 위 오피스텔이 이 사건 주택 양도일 당시 본래의 주거기능을 상실하였다고 보기는 어렵다.
• 라) 이 사건 제3 오피스텔의 경우, 이 사건 주택 양도일 무렵에는 E이 이를 임차하고 사용하고 있었는데, E은 주민등록상의 주소를 ○○시에 두고 ○○ ○○구 ○○동에 있는 회사에서 근무하고 있던 사람으로, 위 오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 한 이력이 확인되지 않는다. 마) 이 사건 제4 오피스텔의 경우, F가 2017. 4. 10.부터 2020. 3. 31.까지 주민등록상 전입신고를 마치고 있었다. 또한 이 사건 주택 양도일 무렵에는 G가 이를 사용하고 있었던 것으로 보이는데, G가 이를 업무용으로 사용하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없다.
• 바) 원고와 B가 이 사건 제1, 3, 4 오피스텔에 관하여 사업자등록을 마친 시기는 각 2020. 12. 8., 2021. 6. 6., 2020. 8. 3.로 이 사건 주택 양도일 이후인바, 원고와 B가 위 오피스텔들을 업무용으로 취득하였던 것으로 보이지는 않는다. 한편 원고와 B는 위 오피스텔들에 대한 사업자등록 당시 사업개시일을 이 사건 주택 양도일 이전인 각 2020. 7. 1., 2020. 3. 19., 2020. 7. 1.로 소급하여 신고하였으나, 그러한 사업개시일을 그대로 믿기는 어렵다.
• 사) 이 사건 각 오피스텔에 대하여 전입신고가 마쳐지지 않기도 하였으나, 오피스텔을 주거용으로 임차하는 경우에도 임차인이 전입신고를 하지 않는 경우도 많아 이를 이례적인 것으로 볼 수는 없다. 또한 이 사건 각 오피스텔은 건축물로 분류되어 재산세가 부과되기는 하였으나, 이는 단지 이 사건 각 오피스텔이 공부상 업무용으로 등재되어 있기 때문이다. 결국 위와 같은 사정들만으로 이 사건 각 오피스텔의 실제 사용용도가 주거용이 아닌 업무용이라고 보기는 어렵다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.