비품의 거래가액이 이 사건 부동산의 양도금액과 분리되어 있음을 확인할 수 없어 이 사건 부동산과 일체로 포괄적으로 양도한 것임

사 건 2020구합20188 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 AAA 피고, (피)항소인 KK세무서장 제1심 판 결 변 론 종 결

2020. 08. 13. 판 결 선 고

2020. 09. 24.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2018. 8. 1. 원고에 대하여 한 양도소득세 212,228,050원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2013. 6. 10. 전소유자 BBB(이하 ‘전소유자’라고만 한다)로부터 김해시부원동 848-1 외 2필지 및 그 지상 8층 모텔 건물(이하 ‘이 사건 모텔’이라 한다)을 취득하였다가 2016. 12. 1. FFF에게 이 사건 모텔을 양도하였다.
• 나. 원고는 2017. 2. 28. 피고에게 양도소득세 예정신고를 하면서 이 사건 모텔의 양도가액을 45억 원으로 하고, 취득가액을 매입가액 45억 원, 취득세 등 2억 9백만 원을더한 47억 9백만 원, 필요경비를 2억 4백만 원으로 하여, 양도차손 4억 1천 4백만 원으로 신고를 하였다.
• 다. 피고는 원고에 대한 양도소득세 조사결과, 이 사건 모텔의 양도가액을 매매계약서의 매매대금 총액인 48억 원으로, 취득가액을 원고와 전소유자 사이의 관련 민사소송 판결(부산지방법원 2014. 8. 20. 선고 2013가합48589 판결, 부산고등법원 2015. 8.13. 선고 2014나52537 판결, 이하 ‘관련 민사소송 판결’이라 한다)에서 인정된 위 모텔 취득가액인 39억 원과 취득세 등 2억 9백만 원을 더한 41억 9백만원으로 보고 양도차익을 계산하여, 2018. 8. 1. 원고에게 양도소득세 212,228,050원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 10. 16. 이의신청을 거쳐 2019. 3. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2019. 10. 17. 심판청구가 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4, 15호증, 을 1, 2, 4 내지 6호증(가지번호있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 처분은 아래와 같이 양도가액과 취득가액을 잘못 산정한 위법이 있으므로 취소되어야 한다.

1. 원고가 FFF에게 이 사건 모텔을 45억 원에 양도하면서 이와 별개로 비품을 3억 원에 양도하고 그 대금을 수령하였으므로, 위 모텔의 양도가액은 위 모텔 매매대금 48억 원에서 비품대금 3억 원을 차감하여 산정하여야 한다.

2. 설령 비품 대금 3억 원 전부를 이 사건 모텔의 양도가액에서 제외할 수 없다고 보더라도, 소득세법 제100조 제2항 규정을 유추 적용하여 과세대상인 이 사건 모텔과 비과세대상인 비품의 양도가액을 안분하여 산정하여야 한다.

3. 원고가 이 사건 모텔 취득 과정에서 전소유자를 대신하여 지급한 대출이자73,731,717원과 이 사건 모텔에 설정된 가압류를 해제하기 위하여 모텔 임차인에게 지급한 합의금 85,000,000원도 위 모텔의 취득원가를 구성하므로 취득가액에 합산되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 인정사실

• 가) 원고는 2013. 6. 10.경 이 사건 모텔을 전소유자로부터 39억 원에 취득하였는데, 그 취득대금 39억 원은 원고 측의 전소유자에 대한 채권 9억 원, 즉 투자금 겸 임차보증금 8억 원과 이에 대한 이자, 손해금 등 명목의 정산금 1억 원과 상계하고, 전소유자의 UUU협동조합 중앙회에 대한 위 모텔 근저당 피담보채무 21억 원, 모텔 임차인 JJJ에 대한 임차보증금 반환 채무 9억 원을 원고 측이 인수하는 것으로 갈음되었다.
• 나) 전소유자의 JJJ에 대한 임차보증금반환채무를 인수한 원고가 JJJ에게 임대차보증금 반환을 지체하자, JJJ는 2016. 10. 7. 원고에 대한 임차보증금 지연이자 채권 135,082,192원을 보전하기 위하여 이 사건 모텔을 가압류 하였고, 이에 원고는 2016. 11. 24.경 JJJ에게 합의금 명목으로 85,000,000원을 지급하고 2016. 11. 30. 위 가압류를 해제하였다.
• 다) 원고는 2016. 12. 1. FFF에게 이 사건 모텔을 매매대금 48억 원에 매도하였는데, 그 매매계약서에는 “상기금액(매매대금 48억 원)은 부대시설(비품비 등) 일금 삼억원정을 포함하여 매수인은 이를 포괄양도양수하기로 한다”는 특약이 기재되어 있고, 비품의 가액을 평가한 자료나 비품의 목록이 작성되거나 첨부되지는 않았으며, 비품에 관하여 별도의 매매계약서도 작성되지 않았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 5, 6, 7호증, 을 4, 5, 6, 9, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 비품 대금 차감 여부

• 가) 위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 을 5 내지 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고는 이 사건 모텔에 딸린 비품을 모텔과 일체로서 포괄하여 대금 48억 원에 FFF에게 매도하면서 매매계약서에 그냥 위 대금에 비품대금 3억 원이 포함된 것으로 하였을 뿐인 것으로 인정되고, 갑 14, 16호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 영상 및 기재만으로는 원고의 주장처럼 위 모텔의 양도와 별개로 비품만을 3억 원에 FFF에게 매도하였다고 보기는 어렵다.

(1) 원고가 이 사건 모텔을 양도 당시 모텔과 별도로 비품을 3억 원으로 실제가치 평가하거나 비품대금을 따로 정산하지 않은 것으로 보이고, 만약 별개로 비품을 3억 원에 매도하였다면 비품의 가치를 평가한 자료와 비품 목록이 작성되어 매매계약서에 첨부될 법한데, 매매계약서에는 비품의 가액을 평가한 자료나 비품의 목록이 작성되거나 첨부되지 않았다.

(2) 원고는 이 사건 모텔 취득 당시에도 모텔과 별도로 비품가격을 산정하지 않은 채 일괄하여 39억 원에 취득하였다.

(3) 원고는 그 동안 이 사건 모텔을 운영하였는데, 그 모텔의 2015, 2016과세연도 종합소득세 신고 시 제출된 사업장의 표준재무상태표상 유형자산 항목에는 토지·건물가액이 45억과 47억 원으로 기재되어 있으나 비품 항목에는 0원으로 기재되어 있었다.

• 나) 따라서 이 사건 모텔의 양도가액은 그 매매대금 48억 원에서 비품대금 3억원을 차감하여 계산하여야 한다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

3. 비품 대금 안분 공제 여부

• 가) 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 모텔의 양도는 모텔과 이에 딸린 비품이 일체로 이루어진 것이고, 모텔과 별개로 그 비품을 대금 3억 원으로 하여 거래대상으로 삼은 것으로 볼 수 없으므로, 이와 같은 이 사건 모텔 양도의 경우에는 원고의 주장처럼 소득세법 제100조 제2항 규정을 유추 적용하여 과세대상인 모텔과 이에 딸린 비품의 양도가액을 안분하여 과세대상인 모텔의 양도가액을 산정할 수 없다.
• 나) 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

4. 대출이자 및 가압류 해제 합의금 합산 여부

• 가) 대출이자 부분

(1) 앞서 본 바와 같이 이 사건 모텔의 취득금액 39억 원 중에는 이와 상계된 원고 측의 전소유자에 대한 채권, 즉 투자금 겸 임차보증금 8억 원과 이에 대한 이자,손해금 등 정산금 1억 원이 포함되어 있는바, 비록 원고가 위 모텔 취득 과정에서 전소유자를 대신하여 대출이자 합계 73,731,717원을 지출하였다 하더라도, 그 지출시기가 위 모텔 취득 전인 2012. 1. 12.부터 2013. 5. 14.까지인 점과 을 9호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 위 대출이자는 이미 위 모텔 취득금액에 계산된 원고의 전소유자에 대한 정산금 채권 1억 원에 포함된 것으로 봄이 타당하므로, 추가로 위 대출이자를 위 모텔의 취득가액에 합산할 수 없다.

(2) 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

• 나) 가압류 해제 합의금 부분

(1) 앞서 본 바와 같이 이 사건 모텔의 취득금액 39억 원 중에는 이와 갈음하여 인수한 전소유자의 임차인 JJJ에 대한 임차보증금반환채무가 포함되어 있는바, 위 인정사실과 을 10호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, JJJ의 이 사건 모텔에 대한 가압류는 원고의 위 모텔 취득 후 3년 이상 지난 2016. 10. 7. 이루어진 것인 점, 위 가압류의 피보전채권 135,082,192원 중 대부분은 이 사건 모텔 취득 후부터 2016. 9. 14.까지 기간 동안의 원고의 JJJ에 대한 임차보증금 반환 채무의 이행지체에 따른 지연손해금인 점 등에 비추어 보면, 가압류해제 합의금 85,000,000원의 경우 원고가 주장하는 바와 같이 위 모텔 취득 과정에서 인수한 임차보증금 반환 채무에서 비롯된 가압류를 해제하는데 지출한 비용이라는 사정만으로 이를 위 모텔 취득 당시의 실지거래가액에 포함되는 것으로 볼 수 없고, 이는 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 단서의 ‘당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액’에 다름 아니거나 이에 준하는 성질의 것이므로, 위 가압류 해제 합의금은 위 모텔의 취득가액에 합산할 수 없다.

(2) 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

그렇다면 이 사건 처분은 적법하므로, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.