공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면을 적용받기 위해서는 사업인정고시가 있어야 함.

사 건 2019구합21468 양도소득세경정거부처분취소 원 고 김○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2019. 09. 05. 판 결 선 고

2017. 09. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 12. 4. 원고에게 한 2017년 귀속 양도소득세 57,145,019원에 대한 양도소득세 경정청구 거부처분 중 25,849,847원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고의 배우자인 망 이○○(이하‘망인’이라 한다)이 2016. 7. 3. 사망하였고, 망인 소유의 ○○광역시 ○○구 ○○동 706-17 대 2,018㎡ 중 4327/57690 지분(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 2016. 8. 9. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.
• 나. 원고는 2017. 6. 29. ○○광역시와 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금을 393,532,730원으로 정하여 공공용지 매매계약을 체결하고 ○○광역시 앞으로 공공용지의 협의 취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 다. 원고는 2017. 8. 28. 피고에게 이 사건 토지에 대한 취득가액을 취득 당시의 기준시가인 72,350,080원으로 평가하여 계산한 양도소득세 130,070,267원을 신고하고, 2017. 8. 30. 위 신고 세액 중 65,035,130원을 납부하였다.
• 라. 원고는 2017. 9. 25. 피고에게 위 양도소득세에 관한 감액경정청구를 하였고, 이에 피고는 2017. 12. 4. 이 사건 토지의 상속개시일 당시 유사지역 보상가액에 따라 이 사건 토지의 취득가액을 224,277,680원으로 재산정하여 위 양도소득세를 57,145,019원으로 감액 경정하면서, 나머지 경정청구에 관해서는 거부처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 12. 29. 이의신청을 거쳐 2018. 4. 13. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2019. 1. 9. 위 청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 을 1, 2, 7, 8, 9, 11, 12, 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 처분은 다음과 같이 위법사유가 있으므로, 이 사건 처분 중 정당한 세액인 25,849,847원을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

1. 이 사건 토지는 도시계획시설(공원)로 지정되어 있는 공익사업용 토지로서, 망인이 사업인정고시일 이전에 취득한 토지이고, 사업인정고시가 없었다고 하더라도 위 지정 이후 약 50년간 사용이 제한된 토지이므로 구 조세특례제한법(2017. 10. 31. 법률 제15022호로 개정되기 전의 것) 제77조 제1항에 따라 양도소득세가 감면되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘첫 번째 주장’이라 한다).

2. 이 사건 토지는 도시계획시설(공원) 용지로서 망인이 위 토지를 취득한 이후 30년 이상 그 사용이 제한되어 있고, 지방세법 규정에 따른 재산세 50% 감면이 적용된 토지이므로, 소득세법 제104조 의 3 제2항, 소득세법시행령 제168조 의 14 제1항이 규정한 ‘비사업용 토지로 보지 아니하는 토지’에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 토지가 비사업용 토지임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘두 번째 주장’이라 한다).

3. 양도소득세를 계산함에 있어서 상속으로 취득한 자산의 취득가액은 취득 당시의 시가로 산정하여야 하는데, 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 있는 경우 비록 그것이 평가기간 이내의 감정가액이 아니라도 시가로 인정될 수 있고, 이 사건 토지에 관한 공신력 있는 감정기관의 2016. 7. 3. 기준 감정평균액은 254,284,800원인바, 위 가액을 위 토지의 취득가액으로 보아야 한다. 따라서 위 감정가격을 취득가액으로 볼 수 없음을 이유로 한 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘세 번째 주장’이라 한다).

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 이 사건 토지는 1968. 10. 7. 도시계획시설 공원지역(○○공원 공원부지)으로 결정.고시되었으나, 1987. 6. 25.자 관보에 기재된 ○○근린공원에 대한 도시계획시설 조성계획의 도시계획시설 대상 부지 명세에 포함되지 아니하였고, 이후 사업인정고시가 되지 않은 장기미집행 도시계획시설용지이다.

2. 망인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 706- 대 2018㎡ 중 5769/57690 지분을 매수하여 1987. 11. 10. 망인 명의의 소유권이전등기를 마쳤고, 2011. 10. 6. 위 지분 중 1442/57690 지분을 ○○광역시에 매도하였다.

3. 원고는 2017. 1. 31. ○○세무서장에게 망인이 최초 취득한 위 5769/57690 지분을 상속재산으로 하고, 상속개시일의 유사지역 보상가격에 따라 산정한 299,017,150원(㎡당 1,481,750원)을 그 평가가액으로 기재한 상속인별 상속재산 및 평가명세서를 첨부하여 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서를 제출하였다.

4. 원고는 2017. 6. 29. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제47조 제1항 에 따라 ○○광역시에 이 사건 토지의 매수청구를 하였고, 이에 따라 ○○광역시와 사이에 위 토지에 관한 매매계약을 체결하였다.

5. 원고는 2017. 9. 25. 피고에게 이 사건 토지에 관한 양도소득세에 대하여 공익사업용 토지의 양도에 따른 감면을 적용하고, 비사업용 토지 중과세율 적용에서 제외하며, 취득가액을 상속세 결정시의 재산가액으로 재산정해 달라는 이유로 경정청구를 하였고, 이에 피고는 상속개시일의 유사지역 보상가격인 ㎡당 1,481,750원을 기준으로 산정된 가액을 위 토지의 상속개시일 당시 시가로 보고, 이에 따라 원고의 토지지분을 면적으로 환산한 151.36㎡(= 전체면적 2,018㎡ × 원고 지분 4327/57690)을 기준으로 위 토지의 취득가액을 224,277,680원(= 1,481,750원 × 151.36㎡)으로 재산정하여 이 사건 처분을 하고, 원고의 나머지 경정청구를 기각하였다.

6. 한편, 원고는 이 사건 토지에 관하여 두 곳의 감정평가업자에게 상속 당시인 2016. 7. 3.을 기준시점으로 한 감정가액 산정을 의뢰하였고, 이에 따라 작성된 2017. 8. 31.자 ○○감정평가법인 작성 감정평가서에는 이 사건 토지의 가액이 257,312,600원으로, 2017. 9. 1.자 ○○감정평가법인 작성 감정평가서에는 이 사건 토지의 가액이 251,257,600원으로 각 기재되어 있다(이하 위 각 감정가액을‘이 사건 감정가액’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 을 3, 4, 5, 10, 14호증의 각 기재, 이 법원의 ○○광역시장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 첫 번째 주장에 관한 판단

• 가) 구 조세특례제한법(2017. 10. 31. 법률 제15022호로 개정되기 전의 것, 이하‘구 조세특례제한법’이라 한다) 제77조 제1항 제1호는, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다)이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득으로서 당해 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일전에 양도하는 경우에는 양 도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018. 12. 31. 이전에 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면하여야 한다고 규정하고 있고, 공익사업법 제2조 제7호, 제22조 제1항은 사업인정고시는 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목까지 정하여 관보에 고시하도록 하고 있는 점 등에 비추어, 구 조세특례제한법 제77조 제1항 제1호 는 해당 토지가 공익사업의 사업지역으로 인정고시되었음을 전제로 하는 것임이 문언 상명백하다.
• 나) 살피건대, 위 관계규정의 내용과 취지에다가 위 인정사실 및 이 사건 변론에 서 알 수 있는 이 사건 토지 양도의 내용, 경위 및 그 전후 사정, 즉 ① ○○광역시가 도시계획시설 매수청구부지에 해당함을 전제로 위 토지를 매수하였으나, 위 토지는 공익사업법에서 정한 사업인정을 받은 적이 없고, 이에 따른 사업인정고시 역시 없었던 것으로 보이는 점, ② ○○광역시는 공익사업 시행 전에 원고와의 협의에 따라 위 토지를 매수하였고, 별도로 공익사업법이 정한 토지조서 및 물건조서의 작성 등과 같은 협의에 의한 취득 절차를 거치지 않은 점, ③ 원고와 ○○광역시 사이에 위 토지에 관한 매매계약을 체결하는 과정에서 원고는 자유로운 의사에 따라 시가대로 이를 양도한 것으로 보이는 점, ④ 현재까지도 위 토지가 속한 사업인정고시가 전혀 없는 점 등에 비추어 보면 공익사업시행과 관계없이 이루어진 위 토지의 양도, 즉 장기 미집행 도시계획시설 용지에 대하여 원고의 매도청구에 따라 ○○광역시가 협의취득한 경우는 구 조세특례제한법 제77조 제1항 제1호 에 정한‘공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도’하는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
• 다) 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

2. 두 번째 주장에 관한 판단

• 가) 구 소득세법(2017. 12. 19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제4호 의 위 임에 따라 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 은 그 각 호에서 양도소득세가 중과되는 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정할 때 당해 토지를 비사업용으로 사용한 것으로 보지 아니하는 기간에 관하여 규정하면서, 제12호에서 ‘당해 토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지의 경우에는 당해 사유가 발생한 기간’을 들고 있다. 한편 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과제도는 개인이 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 보유하다가 양도하는 토지를 비사업용 토지로 분류하여 양도소득세를 중과함으로써 토지에 대한 투기수요를 억제하는 데 그 입법목적이 있다(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두 17281 판결 참조).
• 나) 살피건대, 위 인정사실 및 이 사건 변론에서 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 망인은 이 사건 토지가 1968. 10. 7. 도시계획시설 공원지역(○○공원 공원부지)으로 결정.고시되고, 1987. 6. 25. ○○근린공원에 대한 도시계획시설 조성계획이 관보에 공고된 이후에 위 토지를 취득하였고, 위 토지는 위 도시계획시설 대상 부지명세에 포함된 사실도 없는 점, ② 망인이 위 토지를 취득한 이후에 도시계획의 변경 등이 있었음을 인정할 만한 자료가 제출되지 아니한 점, ③ 위 토지가 망인의 토지 취득 이전부터 도시계획시설로 지정되어 그 사용이 장기간 제한되었다는 사정만으로 비사업용토지가 아니라고 볼 수 없는 점, ④ 원고는, 위 토지가 지방세법에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지이므로 구 소득세법 제104조의3 제1항 제4호 가.목에 해당하여 비사업용토지로 볼 수 없다고도 주장하나, 위 토지에 관해서는 도시계획시설(공원)결정에 따라 그 부지로 포함됨으로써 지방세특례제한법 제84조 제1항 에 따라 ‘지형도면이 고시된 후 10년 이상 장기간 미집행된 토지로서 재산세의 100분의 50이 경감’된 사실이 인정될 뿐인 점 등에 비추어 보면, 위 토지의 경우 토지 취득 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 그 밖에 그 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 금지 또는 제한되는 등 관계 법령에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당한다고 볼 수 없다.
• 다) 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

3. 세 번째 주장에 관한 판단

• 가) (1) 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에 의하면, 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미하는데, 상속받은 자산의 경우 ‘상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 의제하고 있다. 구 상속세 및 증여세법(2017. 12. 19. 법률 제15224호 로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로, 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 구 상속세 및 증여세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28638호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다)제49조 제1항 제2호 가목 및 나목은 위 ‘대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 가액’ 중 하나로 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 규정하면서, 다만 상속세 등 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 상속개시일 당시의 원형대로 감정하지 아니한 감정가액은 위 시가로 인정되는 가액에서 제외하고 있다. 위 각 규정에 의하면, 상속재산의 양도차익 계산에 있어서는 상속개시일 당시 부동산의 시가를 취득가액으로 인정하여야 하는데, 공신력 있는 감정기관의 감정가액이라면 그것이 소급감정에 의한 것인지 여부를 불문하고 시가로 볼 수 있으므로, 소급감정에 의한 감정가액 또한 취득가액으로 인정될 수는 있다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조).

(2) 그런데 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목은 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 ‘대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’에 의하도록 규정하고 있는데, 그 위임을 받은 소득세법 시행령 제163조 제12항 은 “구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 ‘대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액’이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.”고 규정하고 있으며, 위 제176조의2 제3항 본문은 ‘양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다’고 규정하면서 제2호에서 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 규정하고 있다. 위 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 등은 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액의 적용 순서뿐만 아니라 실지거래가액을 대체할 수 있는 가액의 유형도 그 요건을 정하여 제한적으로 규정한 것이므로, 위 평가기간 이후 취득 당시로 소급하여 한 감정에 의하여 평가한 가액은 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에서 ‘취득 당시의 실지거래가액’을 대체할 수 있도록 정한 감정가액에 해당하지 않는다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 등 참조).

(3) 상속재산의 경우 앞서 본 것과 같이 소득세법 시행령 제163조 제9항 이 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 의제하고 있으므로, 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 이 적용된다고 보기는 어렵다. 그러나 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는‘실지거래가액’이란 실제 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하므로 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가와 항상 그 의미가 동일하지는 않다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조). 이와 같은 ‘취득가액’의 본래적인 의미에 실지거래가액을 확인할 수 없어 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 소득세법 시행령 제163조 제12항 이 적용되는 경우와의 형평 등을 더하여 보면, 상속재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서 그 객 관성이나 신빙성 평가에 보다 엄격한 기준을 적용할 필요가 있다.

• 나) 위 인정 사실, 위 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 감정가액은 이 사건 토지의 취득가액에 해당한다고 보기 어렵다.

① 이 사건 감정가액은 평가기준일인 상속개시일 전후 각 6개월 이내에 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니라, 상속개시일로부터 1년 2개월가량 경과한 후에 소급하여 이루어진 감정가액에 불과하다.

② 이 사건 감정가액은 원고의 의뢰에 따라 산정된 것으로, 이 사건 토지의 상속개시일 당시 유사지역 보상가격인 매매사례가격보다 30,000,000원 상당 고가인 점에 비추어 평가일 당시 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립되는 객관적인 가치를 반영하고 있다고 보기 어렵다.

③ 원고는 2017. 1. 31. 이 사건 토지에 관하여 위 매매사례 가격을 기준으로 상속세를 신고.납부한 뒤, 2017. 8. 28. 위 토지에 대한 취득가액을 취득 당시의 기준시가인 72,350,080원으로 평가하여 계산한 양도소득세를 신고하고, 2018. 1. 9. 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하면서 이 사건 감정가액이 기재된 2017. 8. 31.자 및 2017. 9. 1.자 감정평가서를 제출하였다. 위와 같은 사정을 고려하면 원고는 양도소득세 감액을 목적으로 위 감정평가를 의뢰한 것으로 보여, 그에 따른 감정이 객관적으로 이루어진 신빙성 있는 것이라고 보기 어렵다.

④ 상속재산이 추후 상속인의 양도 목적물이 되는 경우 당초 상속세 신고가액이 양도소득세 취득가액이 되는 것은 논리상 당연하며, 이와 같은 이유에서 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목, 소득세법 시행령 제163조 제9항 이 상속받은 자산의 취득가액 산정에 상속세 및 증여세법의 상속재산가액 산정에 관한 규정들을 준용하고 있는것으로 판단된다. 이를 고려하면 당초 매매사례 가액을 기준으로 상속세를 납부한 뒤 양도소득세 감액을 목적으로 소급감정을 통하여 얻은 감정가액을 세금 납부목적에 적합한 것이라고 보기 어렵다.

• 다) 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.