분양권에 관한 매수인 명의를 변경한 날을 양도시기로 봄이 상당함

사 건 2018구합23719 양도소득세부과처분취소 원 고 조AA 외 1명 피 고

○○○세무서장 외 1명 변 론 종 결

2018. 12. 7. 판 결 선 고

2019. 1. 25.

1. 원고들의 이 사건 소 중 각 양도소득세 522,421,840원을 초과하는 부분의 취소청구 부분을 각 각하한다.

2. 원고들의 각 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지

2017. 10. 18., 피고 ○○○세무서장이 원고 조AA에게 한, 피고 □□세무서장이 원고 양BB에게 한 2015년도 귀속 양도소득세 각 549,420,290원의 부과처분 중 408,197,159원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고들은 공동으로 2012. 1. 17. CCCCCC공사(이하 ‘공사’라고만 한다)로부터 공사가 ○○ ○○2지구 택지개발사업으로 분양하는 ○○시 ○○읍 ○○리 000-0 대 26,470㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 아래와 같이 매매대금 36,263,900,000원에 취득하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였다. 제1조(매매대금 및 대금납부방법)

① 원고들(이하 ‘갑’이라 한다)은 이 사건 토지를 다음 표의 가격으로 공사(이하 ‘을’이라 한다)에게서 매수하며 갑은 매매대금을 별지 1 ‘대금납부방법’의 납부방법에 따라 을에게 납부하기로 한다.

② 갑은 매 할부금을 납부하기로 한 날마다 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 연 6%의 할부이자를 을에게 지급하기로 한다. 이 경우 할부이자는 계약체결일(조성공사준공전에 가분할 면적으로 계약체결하는 경우에는 토지사용승낙일 또는 을이 알려주는 면적산정기준일)로부터 계산하기 시작한다. 제2조(지연손해금)

① 갑이 제1조의 매매대금(할부원금 및 할부이자를 말하며 정산금을 포함한다)을 납부하기로 한 날에 납부하지 아니할 때에는 체납한 금액에 대하여 총 지연기간에 연 13%의 이율을 적용하여 산정한 지연손해금을 을에게 납부하기로 한다. 다만, 총 지연기간이 1개월 이내인 경우에는 연 9%의 이율을, 총 지연기간이 3개월 이내인 경우에는 연 11%의 이율을 적용하여 산정한다. 이 경우 지연기간은 납부하기로 한 날의 다음 날부터 계산한다. 제3조(대상토지의 사용)

② 갑이 대상 토지를 사용하고자 하는 경우에는 매매대금을 완납하거나 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 을이 정하는 담보를 제공하고 을의 사용승낙을 받기로 한다. 다만, 조성사업이 준공되어 지적 및 등기공부 정리가 완료된 경우에는 을은 사용승낙을 하지 아니하기로 한다. 제6조(소유권이전)

① 을은 갑이 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후 대상 토지의 소유권을 이전하기로 한다. 다만 조성사업준공전에 대상 토지를 공급한 경우에는 조성사업준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 소유권을 이전하기로 하되 이 경우 을은 조성사업 준공과 지적 및 등기공부 정리절차를 성실히 이행하기로 한다.

② 을은 갑이 매매대금을 완납하기 전이라도 소유권이전이 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 갑이 납부하지 않은 잔여대금에 대하여 을이 정하는 담보를 제공한 때에 한하여 소유권을 이전할 수 있다.

• 나. 원고들은 공사에게 각자의 지분(50%)에 해당하는 계약보증금 각 1,813,195,000원을 납부한 후 2012. 5. 18. 주식회사 DD건설(이하 ‘DD건설’이라고만 한다)에 이 사건 분양계약상의 수분양자지위의 1/2을 각 906,597,500원에 양도하였다.
• 다. 이후 원고들은 제1차 내지 제5차 할부금을 납입하지 못한 상태에서 2014. 11. 4. DD건설에 이 사건 분양계약상의 나머지 수분양자지위(이하 ‘이 사건 분양권’이라 한다)를 1,813,195,000원(각 원고별로 906,597,500원)에 이전하되 잔금 1,813,195,000원은 2014. 11. 4. 일시불로 지급하는 것을 조건으로 하는 내용의 부동산 매매계약(이하‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 ○○남도 ○○시장으로부터 부동산등기 특별조치법 제3조 에 따라 위와 같은 부동산 매매계약서에 대한 검인을 받았다.
• 라. 원고들, DD건설 및 공사는 2015. 3. 20. ‘DD건설이 원고들과 공사가 2012. 1. 17.자로 매매계약을 체결한 이 사건 토지에 관하여 동 매매계약상의 일체의 권리의무를 그대로 승계하기로 하고, DD건설이 이 사건 토지에 대한 명의변경 후 원고들과 공사간에 체결된 매매계약 및 이 권리의무승계계약서에서 정한 의무사항을 이행하지 아니할 경우 공사는 계약해제하고 계약보증금 해당액을 귀속하기로 하는 내용’의 권리의무승계계약을 체결하였고, 같은 날 공사의 토지매각원부상 이 사건 분양권에 관하여 원고들로부터 DD건설 명의로 명의변경이 이루어졌다.
• 마. 한편 DD건설은 2015. 3. 13. 주식회사 EEEE파트너스와 사이에 이 사건 분양권을 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 2015. 3. 30.자로 공사의 토지매각원부상 DD건설로부터 위 회사 명의로 명의변경이 이루어졌으며, 주식회사 EEEE파트너스는 이 사건 분양계약에서 정한 미납할부금과 연체이자를 전액 납부하였다.
• 바. 원고들은 2016. 5. 31. 이 사건 분양권의 양도에 대하여 양도가액 및 취득가액을 각 906,597,500원, 양도차익을 각 0원으로 하여 각 양도소득세 기한 후 신고를 하였다.
• 사. ○○지방국세청장은 2017. 3. 8.부터 2017. 4. 16.까지 DD건설에 대한 법인세통합조사를 실시한 후 2017. 6. 2. 이 사건 분양권의 양도가액이 1,900,000,000원(각 원고별 950,000,000원)임에도 원고들이 1,813,195,000원으로 신고하여 양도가액 86,805,000원(각 원고별 43,402,500원)을 누락하였다고 보아 과세자료를 피고들에게 통보하였다.
• 아. 이후 피고들은 2017. 6. 12.부터 2017. 7. 22.까지 원고들에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 후 위 양도가액 누락액 각 43,402,500원 및 이 사건 분양권 양도시 DD건설이 부담하기로 한 할부금 연체이자(이하 ‘이 사건 연체이자’라 한다) 각 1,003,521,071원을 양도가액에 포함하여 2017. 10. 18. 원고들에게 2015년 귀속 양도소득세 각 549,420,290원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 자. 원고들은 이에 불복하여 2017. 11. 23. 이의신청을 하였고, 피고들은 각 원고별로 양도가액 누락액 43,402,500원을 기타소득(위약금)으로 보아 양도가액에서 차감하여 각 양도소득세 26,998,450원을 감액·경정하였다.
• 차. 이후 원고는 2018. 2. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2018. 6. 4. 원고들의 청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제4호증, 을 제1호증 내지 을 제8호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

직권으로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고들은 이의신청 과정에서 원고들의 일부 주장을 받아들여 양도가액 누락액 43,402,500원을 기타소득(위약금)으로 보아 양도가액에서 차감하여 각 양도소득세 26,998,450원을 직권으로 취소하는 내용의 감액경정을 한 사실이 인정되므로, 이 사건 소 중 원고들에 대한 양도소득세 각 549,420,290원 중 522,421,840원을 초과하는 부분은 위와 같이 감액되어 이미 소멸하고 없는 처분에 대한 것으로서 각각 부적법하다.

• 가. 원고들의 주장

1. 피고들은 이 사건 분양권의 양도일을 공사의 대장상 매수인 명의변경일인 2015. 3. 20.로 보았으나, 원고들은 2014. 11. 4. DD건설과 사이에 이 사건 양도계약을 체결한 후 당일 이 사건 분양권을 인도하고 계약내용을 명확히 하고자 ○○남도 ○○시장으로부터 검인을 받았으므로 이 사건 분양권의 양도일 및 이 사건 연체이자의 산정기준일은 2014. 11. 4.로 보아야 한다. 피고는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 [대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일]에 의거 이 사건 분양권의 명의변경일인 2015. 3. 20.을 양도시기로 보았으나 이 사건 분양권은 등기를 요하는 물건이 아닐 뿐만 아니라 공사의 명의변경은 위 법령에서 정한 등기부·등록부 또는 명부에의 변경에 해당하지 않는다.

2. 원고들은 2014. 11. 4.자로 DD건설로부터 매매대금을 전액 지급받기로 약정하였으나 DD건설의 자금사정으로 매매대금을 수령하지 못하여 DD건설이 2014. 11. 4. 이 사건 분양권을 사용·수익하기로 하되 매매대금은 그 진행에 따라 지급받기로 합의하여 원고들은 2015. 5. 15.부터 2016. 7. 21.까지 1년 2개월에 걸쳐 12회로 분할하여 매매대금을 지급받았으므로 이 사건 분양권의 양도는 장기할부조건부 매매에 해당하여 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정에 따라 DD건설이 이 사건 분양권을 사용·수익하기로 한 날인 2014. 11. 4.을 이 사건 분양권의 양도일이자 이 사건 연체이자의 산정기준일로 보아야 한다.

3. 이 사건 분양권 양도는 개인이 법인에게 양도한 것으로 DD건설의 입장에서는 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호 단서 규정에 따라 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용·수익하는 경우에는 그 이전등기일·인도일 또는 사용수익일 중 가장 빠른 날로 하도록 규정하고 있으므로 이 사건 분양권의 인도일이자 사용·수익일인 2014. 11. 4.이 이 사건 분양권의 양도시기가 된다.

4. 원고는 DD건설과 2014. 11. 4. 이후의 연체이자는 매수인이 부담하기로 약정하였으므로 2014. 11. 4. 이후의 연체이자는 양도가액에서 제외되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 3 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 첫 번째 주장에 대하여

• 가) 관련 법리 등

(1) 구 소득세법(2015. 1. 6. 법률 제12989호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조 제1항 및 제96조 제1항은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 자산의 양도가액은 ‘양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(실지거래가액)’으로 규정하고 있고, 같은 법 제95조 제1항은 ‘양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있는바, 위 ‘총수입금액’이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고, 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조).

(2) 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령(2015. 6. 1. 대통령령 제26302호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 규정하면서, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 당해 자산의 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다. 한편 부동산의 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 물권의 이전을 목적으로 하는 매매의 효과로서 매도인이 부담하는 재산권이전의무의 한 내용을 이루는 것이고, 매도인이 물권행위의 성립요건을 갖추도록 의무를 부담하는 경우에 발생하는 채권적 청구권으로 그 이행과정에 신뢰관계가 따르므로, 소유권이전등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 없고, 따라서 매매로 인한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 그 권리의 성질상 양도가 제한되고 그 양도에 채무자의 승낙이나 동의를 요한다고 할 것이므로 통상의 채권양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의나 승낙을 받아야 대항력이 생긴다(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004다67653, 67660 판결 참조).

• 나) 판단 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 을 제4호증의 기재에 의하면, 원고들은 DD건설로부터 별지 2 ‘대금수령내역’ 기재와 같이 2015. 5. 15.부터 2016. 7. 21.까지 12회에 걸쳐 이 사건 분양권의 양도대금을 수령한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 분양권의 대금청산일은 2016. 7. 21.에 해당하고 앞서 본 바와 같이 원고들과 DD건설 및 공사는 이 사건 분양권의 대금청산일에 앞서 2015. 3. 20. 이 사건 분양권에 대한 권리의무승계 계약을 체결하고 공사는 이 사건 분양권의 명의를 원고들에서 DD건설로 변경하였으므로 소득세법 시행령 제162조 에 따라 이 사건 분양권에 관한 매수인 명의를 변경한 2015. 3. 20.을 양도시기로 봄이 상당하다. 또한 이 사건 양도계약에 따라 DD건설은 이 사건 토지에 관한 수분양자지위 이전의 대가로서, 원고들이 분양대금의 지급을 지체함으로 인하여 공사에 대하여 추가 부담하게 된 지연손해금 채무인 이 사건 연체이자도 함께 인수하였으므로 이 사건 연체이자는 이 사건 양도계약과 관련하여 실제 거래한 가액에도 당연히 포함된다고 보아야 하고, 원고들로서는 이 사건 연체이자 상당액의 채무를 면하게 되는 양도차익을 얻었다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 다른 전제에서 나온 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

2. 두 번째 주장에 대하여

• 가) 관련 법리 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석․적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정인 점(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두6282 판결 등 참조) 등에 비추어 보면, 매매계약의 경우 그 계약 당시에 최종 할부금의 지급기일이 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있어야만 구 소득세법 시행규칙(2015. 5. 13. 기획재정부령 제480호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제78조 제3항 제2호가 규정하는 장기할부조건부 매매의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있고, 단지 최종 할부금의 지급일까지 상당한 기간이 소요될 것으로 예상되었거나 구체적인 계약 이행과정에서 최종 할부금의 지급이 지연되어 결과적으로 소유권이전등기등기 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 1년 이상이 경과된 후에 지급되었다고 하여 장기할부조건부 매매라고 할 수는없다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두2037 판결 등 참조).
• 나) 판단 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 각 사실에 비추어 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고들은 2014. 11. 4. DD건설과 이 사건 양도계약을 체결할 당시 잔금을 2014. 11. 4. 일시불로 지급하기로 약정하였을 뿐 이 사건 분양권의 인도일이나 사용수익일을 별도로 정하지 아니하였던 점, ② 이 사건 양도계약체결 당시에는 할부금 지급시기, 지급금액, 지급횟수, 잔금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인지 여부가 확정되어 있지 아니하였던 점, ③ 원고들이 주장하는 이 사건 양도계약서 작성일에는 DD건설로부터 잔금은 물론 계약금조차 지급받지 못하였고 2012. 1. 17. 공사로부터 이 사건 토지를 매수하기로 하면서 작성한 이 사건 분양계약 제6조에 규정하고 있는 이 사건 토지에 대한 매매대금 정산이나 담보 제공 등이 없었으므로 2014. 11. 4. 이 사건 분양권이 DD건설에 양도된 것으로 보기도 어려운 점, ④ 이 사건 양도계약은 이 사건 토지에 대한 수분양자 지위를 이전하는 계약으로 그 성질상 인도일이나 사용수익일을 상정하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 양도계약이 장기할부조건부 매매에 해당한다고 보기는 어렵고, 매매대금 잔금의 지급기일까지 기간이 결과적으로 1년 이상이 되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다. 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 세 번째 주장에 대하여 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호 는 법인이 상품 등외의 자산의 양도로 인한 판매손익 등의 귀속사업연도를 정하도록 하는 법인세에 관한 규정이므로 개인인 원고들이 법인에 이 사건 분양권을 양도하였다고 하여 이 사건 분양권의 양도시기에 관하여 소득세법이 아닌 법인세법 규정이 준용되는 것은 아니므로 원고들의 이 부분 주장은 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.

4. 네 번째 주장에 대하여 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 양도계약서에는 ‘매도인은 잔금 지급일 현재 위 부동산에 관련된 세무 및 제세공과금을 변제키로 한다’고 기재되어 있을 뿐 연체이자 처리에 대한 내용은 기재되어 있지 않은 점, ② 이 사건 양도계약서는 이 사건 토지의 소유권이전등기의무를 지는 공사의 동의나 승낙이 없이 원고들과 DD건설간에 체결된 것에 불과한 점, ③ 원고들이 제출한 DD건설 대표이사 유현구의 확인서는 이 사건 양도계약 체결당시가 아닌 2017. 8.경 사후에 작성된 문서로 단순히 2014. 11. 4. 현재까지 발생한 지연손해금을 매수법인이 인수하기로 쌍방 협의하였다고만 기재되어 있을 뿐 인수방법, 인수금액 등 구체적인 내용이 포함되어 있지 않아 이를 그대로 믿기는 어려운 점, ④ 부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세 등을 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면, 위 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 위 세액 상당액을 합산한 금액이라고 보아야 하는데(대법원 1992. 7. 14. 선고 92누2967 판결 등 참조), 위와 같은 법리는 부동산 매매계약의 매수인 지위에 관한 양도․양수계약의 내용으로 기존 매수인이 매도인에 대하여 부담하는 매매대금의 지연손해금 채무를 매수인 지위의 양수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행된 경우에도 동일하게 적용된다고 봄이 상당한 점 등에 비추어 보면, 원고들과 DD건설은 합의에 의하여 이 사건 분양권의 양도시기에 연체이자를 DD건설이 부담하기로 약정하였다고 봄이 상당하고, 앞서 판단한 바와 같이 이 사건 분양권의 양도시기는 2015. 3. 20.이므로 원고들은 위 양도시기까지의 연체이자를 부담할 의무가 있고, 만일 원고들과 DD건설이 합의하에 2014. 11. 4. 이후의 연체이자는 매수인이 부담하기로 약정하였다고 하더라도 이는 매도인이 부담하여야 할 연체이자를 매수인이 부담하기로 한 특약으로 이 역시 매매대금에 포함된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

그렇다면, 원고들의 이 사건 소중 각 양도소득세 522,421,840원을 초과하는 부분의 취소청구 부분은 부적법하여 각하하고, 원고들의 각 나머지 청구는 이유 없이 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.