2. 이 사건 처분의 적법 여부
1. 구 임대주택법상 사업자등록은 행정청의 임대사업자에 대한 관리목적을 위한 단순한 요식행위에 불과할 뿐인바, 원고가 2005. XX. 15. 사업자등록을 하고 있었고, 과세기준일 당시 원고의 지위를 승계한 FF가 사업자등록을 하고 있었으며, 실제로 이 사건 임대주택이 임대되고 있었던 이상 위 임대주택은 합산배제 임대주택에 해당함에도 불구하고 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
2. HH구청장은 구 임대 주택법 제6조 및 같은 시행령 제8조 제3항에 따라 원고에 대한 임대사업자 등록을 말소하였는데, 임대사업자 등록말소 근거규정은 구 임대 주택법 제15조 이므로 HH구청장은 근거법령을 잘못 적용하였다. 또한 구 임대 주택법 제15조 에 따른 절차를 이행하지 않은 채 원고의 임대사업자 등록을 말소하기도 하였으므로, HH구청장의 원고의 임대사업자 등록 말소는 위법하며, 그 위법성의 정도는 중대명백하여 무효에 해당하여 원고가 과세기준일 당시 임대사업자 등록 없이 이 사건 임대주택을 소유하고 있었음을 전제로 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
3. 원고가 일시적으로 임대사업자 등록 없이 임대사업을 하였다 하더라도 원고는 실제로 이 사건 임대주택을 소유하면서 임대사업을 영위하고 있었고, 민원 등의 사유로 위 임대주택의 소유권 이전이 지연되면서 과세기준일 당시 불가피하게 소유권을 보유하고 있었던 것으로 과세기준일로부터 두 달 후 위 임대주택의 소유권이 FF에게 이전되었으므로, 실질과세 원칙에 비추어 이 사건 처분은 위법하다.
- 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
- 다. 판 단
1. 원고의 첫 번째 주장에 관한 판단
- 가) 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 상 임대사업자로 등록하게 되면 종합부동산세 비과세 등 각종 세제해택을 부여받는 대신에, 임대주택의 매각제한, 임대조건의 신고, 임대주택의 관리 등 구 임대주택법상 각종 제한을 받게 되고, 구 임대주택법상의 각종 의무조항을 위반한 경우에는 임대사업자의 등록이 말소될 뿐 아니라 일정한 경우에는 형사처벌까지 받는 것을 예정하고 있는 등 구 임대주택법상 임대사업자로 등록을 하게 되면 관계 법령상의 각종 세제혜택과 규제를 동시에 받는 임대사업자로서의 자격을 부여받는다는 점에서 구 임대주택법상 임대사업자 등록은 관할 행정청의 관리목적을 위한 단순한 요식행위에 불과한 것이라고는 보기 어렵다.
- 나) 한편 구 종합부동산세법(2016. 1. 19. 법률 제13796호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법’이라 한다) 제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법 시행령’이라 한다) 제3조 제1항에서는 합산배제 임대주택의 요건으로 구 임대 주택법 제2조 제4호 에 따른 임대사업자로서 ‘과세기준일 현재 소득세법 또는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자 등록을 한 자’일 것을 요건으로 하고 있으므로, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 이 적용되기 위한 임대사업자 요건인 ‘주택임대업 사업자등록을 한 자’라는 요건은 임대주택법에 따른 사업자등록을 할 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것을 포함하는 것으로 해석함이 상당하다.
- 다) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, HH구청장이 2014. XX. 2. 원고의 임대사업자 등록을 말소한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 사업자등록이 말소된 2014. XX. 2. 이후에는 더 이상 구 종합부동산세법상의 합산배제 임대주택규정의 적용을 받는 임대사업자로서의 지위를 주장할 수 없다. 또한 원고가 임대사업자가 아닌 이상 원고의 지위를 승계한 FF가 사업자등록을 하고 있었다거나 실제로 이 사건 임대주택이 임대되고 있었다는 사정은 합산배제 임대주택인지 여부를 판단하는데 아무런 영향을 줄 수 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.
2. 원고의 두 번째 주장에 관한 판단
- 가) 구 임대 주택법 제6조 제2항 은 임대사업자로 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다고 하면서 그 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다고 정하고 있다. 한편 같은 법 제15조 제1항은 시장·군수·구청장은 임대사업자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우, 등록 기준을 갖추지 못한 경우, 매각 제한을 위반한 경우 등 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록을 말소할 수 있다고 규정하고 있다.
- 나) 살피건대, 구 임대 주택법 제15조 제1항 은 임대사업자가 관계 법령을 위반하는 등 각 호에 해당하는 경우 행정청이 직권으로 임대사업자의 등록을 말소할 수 있음을 정한 근거 규정으로서 임대사업자가 행정청에 등록사항 변경신고를 한 경우에까지 적용된다고 보기 어렵다. 결국 임대사업자가 등록 말소를 신고한 경우에는 구 임대 주택법 제6조 및 같은 시행령 제8조가 적용된다고 할 수 있고, 행정청은 구 임대 주택법 제16조 에서 정하고 있는 임대의무기간을 경과한 후라면 임대사업자의 신고에 따라 임대사업자 등록사항을 변경(말소)할 수 있다.
- 다) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 원고의 임대사업자등록일은 2005. XX. 15.이고, 그로부터 임대의무기간인 5년이 경과한 2014. XX. 29. 원고는 구 임대 주택법 제6조 제2항, 같은 시행령 제8조 제3항, 같은 시행규칙 제3조 제4항에 따라 HH구청장에게 임대사업자 등록사항 변경(말소) 신고를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, HH구청장의 원고에 대한 임대사업자 등록말소는 적법하다. 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 원고의 세 번째 주장에 관한 판단 앞서 본 바와 같이 구 종합부동산세법상의 합산배제 임대주택 규정의 적용을 받으려면 구 임대주택법에 따른 임대사업자로 등록해야만 하고, 법령에서 정하고 있는 위 요건이 갖추어지지 않은 이상 실제로 임대사업을 영위하고 있다는 사정만으로 이 사건 임대주택이 합산배제 임대주택에 해당한다고 볼 수는 없으므로, 이 사건 처분이 실질과세의 원칙에 반한다고 할 수도 없다. 원고의 위 주장도 이유 없다.