소급감정가액에 의하여 상속재산의 시가가 입증된 경우 이를 양도한 자산의 취득가액으로 봄이 타당함

사 건 2014구합23179 양도소득세경정거부처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2015. 10. 15. 판 결 선 고

2015. 10. 29.

1. 피고가 2014. 6. 25. 원고에 대하여 한 2014년 귀속 양도소득세 00,000,000원에 관한 경정거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. ○○ ○○구 ○○동 000-0 대 000㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 그 지상의 지하 1층, 지상 3층 규모의 ☆☆☆ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 이 사건 건물을 통틀어 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 소유자였던 BBB은 2013. 2. 8. 사망하였고, 이후 BBB의 아들인 원고가 2013. 3. 8. 이 사건 각 부동산에 관하여 2013. 2. 8.자 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 이후 원고는 2014. 2. 21. CCC에게 이 사건 각 부동산을 대금 0억 0,000만 원에 매도하였고, 같은 날 CCC는 이 사건 각 부동산에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 원고는 2014. 4. 30. 이 사건 각 부동산의 양도가액을 0억 0,000만 원으로, 취득가액을 000,000,000원으로 하여 이 사건 각 부동산의 양도에 따른 2014년 귀속 양도소득세 00,000,000원에 관한 예정신고(이하 ‘이 사건 예정신고’라 한다)를 하고, 위 양도소득세를 납부하였다.
• 라. 이후 원고는 2014. 5. 16.경 주식회사 □□감정평가법인(이하 ‘□□감정’이라 한다)에 이 사건 각 부동산의 감정평가를 의뢰하였고, □□감정은 비교표준지를 ○○ ○○구 ○○동 000-00 대 000㎡(이하 ‘000-00 토지’라 한다)로, 기준시점을 2013. 3. 8.1)로 하여 이 사건 토지의 가액을 000,000,000원으로 평가하였다. 한편 □□감정은 감정평가 당시 이미 철거된 상태였던 이 사건 건물에 대해서는 위 기준시점의 통상적인 상태를 추정하여 그 가액을 00,000,000원으로 평가하였으며, 2014. 5. 26. 위와 같은 내용을 기재한 감정평가서(갑 제2호증)를작성하였다.
• 마. 원고는 위 감정평가액을 근거로 2014. 6. 3. 피고에게 위 감정평가액 합계 000,000,000원(= 이 사건 토지 000,000,000원 + 이 사건 건물 00,000,000원)을 이 사건 각 부동산의 취득가액으로 보고 과세표준을 재산정하여 이 사건 각 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 000,000원으로 경정하여 달라는 청구를 하였으나, 피고는 2014. 6.25. ‘위 감정평가액은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조의 요건을 충족하지 않아 당초 원고가 신고한 내용을 경정할 이유가 없다.’는 이유를 들어 원고의 경정청구를 거부하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2014. 8. 29. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나 2014. 11. 25. 기각결정이 내려졌다. 이에 원고는 2014. 12. 23. 이 사건 소를 제기하였다.

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 각 부동산의 양도에 따른 양도소득세의 과세표준을 산정함에 있어 이 사건 각 부동산의 시가 산정이 어려운 경우에 해당한다고 보아, 상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제61조 제1항에 따라 개별공시지가 등을 기초로 산정한 금액인 000,000,000원을 이 사건 각 부동산의 취득가액(양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다)으로 적용하였고, 이를 기초로 산정한 양도소득세 00,000,000원을 신고·납부하였다. 그러나 위 000,000,000원은 이 사건 각 부동산의 시가에 훨씬 미치지 못하고, 이 사건 각 부동산의 시가가 입증되는 이상 그 시가를 취득가액으로 하여 원고에 대한 양도소득세가 경정되어야 한다. 그런데 여기서 ‘시가’란 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 포함하는바, 공신력 있는 두 개의 감정기관이 이 사건 각 부동산을 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정평가액의 평균값은 000,000,000원(= 이 사건 토지에 대한 감정평가액 평균값 000,000,000원 + 이 사건 건물에 대한 감정평가액 평균값 00,000,000원)이므로, 이 사건 각 부동산의 시가는 000,000,000원이라 할 것이고, 이와 같이 이 사건 각 부동산의 시가가 입증된 이상 그 시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여 달라는 원고의 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 사건 각 부동산의 시가에 대하여 가) 소득세법 제95조 제1항 은 “양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 제97조 제1항 제1호 가목 본문은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액에 관하여 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액”이라고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문은 “상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.”고 규정하고 있다. 한편 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조는 제1항 본문은 ‘상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 의한다’고 규정하면서, 제2항은 ‘시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 “법 제60조 제2항에서 ‘수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것’이라 함은 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”고 규정하면서, 그 제2호 본문에서 ‘당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정평가액의 평균액’을 들고 있다. 위와 같이 상증세법 제60조는 제1항에서 상속 또는 증여재산의 평가에 있어 시가주의 원칙을 선언하고 있고, 제2항에서 그 시가가 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 것으로서 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 시가로 인정될 수 있는 대략적인 기준을 제시하면서 그 구체적인 범위를 대통령령으로 정하도록 위임하고 있는바, 그 위임을 받은 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호에서 과세대상인 ‘당해 재산’에 대한 감정가액 등을 시가로 규정한 것은 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008두6448 판결, 2013. 12. 12. 선고 2013두13723 판결 등 참조). 그리고 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 때 과세관청이 비록 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는, 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가’란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 참조).

• 나) 그런데 망 BBB의 아들인 원고가 2013. 3. 8. 이 사건 각 부동산에 관하여 2013. 2. 8.자 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 1년이 지나지 않은 2014. 2. 21. CCC에게 이 사건 각 부동산을 대금 0억 0,000만 원에 매도한 사실, 원고의 의뢰에 따라 이 사건 각 부동산의 가액을 평가한 □□감정은 2013. 3. 8.을 기준시점으로 하여 이 사건 토지의 가액을 000,000,000원으로 평가하였고, 그 당시 이미 철거된 상태였던 이 사건 건물에 대해서는 위 기준시점의 통상적인 상태를 추정하여 그 가액을 00,000,000원으로 평가한 사실은 위에서 본 바와 같다. 그리고 갑 제6호증의 기재 및 이 법원의 감정인 CCC에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 2010년부터 2014년까지 이 사건 토지의 개별공시지가는 아래 표의 기재와 같은 사실, 이 법원의 감정촉탁을 받은 주식회사 ■■■감정평가법인(이하 ‘■■■감정’이라 한다) 소속의 감정평가사 CCC는 비교표준지를 □□감정과 마찬가지로 000-00토지로 하고 기준시점을 유증의 효력발생일(BBB의 사망일)인 2013. 2. 8.로 하여 이 사건 토지의 가액을 000,000,000원으로 평가하였고, 이미 철거된 상태인 이 사건 건물에 대해서는 □□감정평가법인의 감정결과를 참조하여 그 가액을 00,000,000원으로 평가한 사실이 인정된다.
• 다) 위 법리와 인정사실을 기초로 하여 이 사건을 살피건대, 앞서 인정한 바 있거나 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 피고에게 경정청구를 하기 위해 의뢰한 □□감정의 이 사건 토지에 대한 감정평가액과 이 법원 감정인(■■■감정)의 이 사건 토지에 대한 감정평가액은 모두 공신력 있는 감정기관이 평가한 결과로서 □□감정과 이 법원 감정인 모두 관계 법령에서 들고 있는 가격산정 요인들을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격을 산출한 것으로 보이는 점, ② 위 각 감정평가 내용은 비교표준지 선정, 기준시점, 시점수정, 지역요인 비교치, 개별요인 비교치, 그 밖의 요인 보정치가 같거나 유사하며 그 감정평가 결과 또한 거의 유사한 점(아래 표4. 참조), ③ 2010년부터 2014년까지 이 사건 토지의 개별공시지가 증가폭이 그다지 크지 않은 점, ④ 원고가 2014. 2. 21. 이 사건 부동산(이 사건 토지 포함)을 매도한 가격은 0억 0,000만 원으로서 위 두 감정평가의 기준시점부터 위 매매시점까지 약 1년 동안의 지가상승 및 이 사건 부동산의 가액이 포함된 점을 감안할 때 위 두 감정평가액 모두 실제 매매가격에 근접하는 것으로 보이는 점, ⑤ 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호도 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 상속재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우의 하나로 예시하고 있는 점 등을 종합적으로 고려해 보면, 위 두 감정평가액의 평균값인 000,000,000원 〔= (000,000,000원 +000,000,000원) ÷ 2〕 이 이 사건 토지의 시가를 가장 적절하게 반영한다고 봄이 타당하다.
• 라) 다만 이 사건 건물에 대해서는, □□감정의 경우 그 가액을 00,000,000원으로 평가하였고, 이 법원 감정인은 □□감정평가법인의 감정결과를 참조하여 그 가액을 00,000,000원으로 평가하였으나, 위에서 본 바와 같이 위 각 감정평가 당시 이미 이 사건 건물은 철거된 상태였으므로, 위 두 감정평가액은 기준시점 당시 이 사건 건물의 현황에 관한 추정에 기초한 것에 불과하여, 이 사건 건물의 시가를 적절하게 반영하고 있다고 보기 어렵다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부 위 1)항에서 살펴본 바와 같이, 이 사건 토지의 시가는 000,000,000원으로 보아야 할 것인바, 이 사건 각 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 산정함에 있어, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 소득세법 시행령 제163조 제9항, 상증세법 제60조 제1항, 제2항에 따라 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 이 사건 각 부동산의 취득가액 중 이 사건 토지의 취득가액만 해도 000,000,000원에 이르러서, 원고가 당초 이 사건 각 부동산(이 사건 토지 포함)의 취득가액으로 신고한 000,000,000원을 훨씬 초과하므로, 원고가 당초 신고·납부한 양도소득세의 과세표준 및 세액은 이 사건 각 부동산의 시가를 반영한 정당한 양도소득세의 과세표준 및 세액을 초과함이 분명하다. 따라서 이 사건 각 부동산의 시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 감액 경정하여 달라는 원고의 경정청구는 정당하다고 할 것이고, 위 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.