2. 이 사건 처분의 적법 여부
1. 원고는 이 사건 지분의 전소유자인 김BB에 대하여 대여금 채권을 가지고 있었는데, 김BB가 이를 변제하지 못함에 따라 원고에게 이 사건 지분을 채무 변제에 갈음하여 대물변제하기로 약정하였고, 그에 따라 이 사건 지분을 원고에게 양도한 것이다. 당시 원고와 김BB가 실제로 작성한 부동산매매계약서(갑 제4호증의 1)의 기재에 의하여 이 사건 지분의 실지취득가액이 OOOO 원임을 분명히 인정할 수 있으므로, 이 사건은 소득세법 제114조 제7항 에서 정한 ‘취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우’에 해당하지 아니함에도, 피고가 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아니라 환산가액으로 산정하여 양도차익을 계산한 것은 위법하다.
2. 설령, 이 사건 지분의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하더라도, 이 사건 토지 인근의 OO 시 OO 동 902 답 1,785㎡(이하 ‘이 사건 비교대상토지’라 한다)에 관하여 2005. 8. 23.경 매매된 사례가 있으므로, 피고는 소득세법 시행령 제176조의2 제3항제1호 에 따라 매매사례가액으로 산정하여 양도차익을 계산하여야 하고, 이와 달리 취득가액을 환산가액으로 산정한 이 사건 처분은 이러한 점에서도 위법하다.
- 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
- 다. 판단
1. 이 사건 지분의 실지취득가액이 OOOO 원이라는 주장에 관한 판단
- 가) 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서(대법원 1999. 2. 9. 선고 97누6629 판결, 대법원2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 등 참조), 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 한편, 대물변제란 본래의 채무에 갈음하여 현실적으로 다른 급부를 제공하는 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 하므로, 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지취득가액이라고 보아야 할 것이나(대법원 1998. 3. 10. 선고 97누19809 판결 등 참조), 이러한 경우 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 관하여 입증할 책임을 부담한다고 봄이상당하다.
- 나) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 갑 제4호증의 1 기재에 의하면, 원고와 김BB 사이에 작성된 부동산매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)에 이 사건 지분의 매매대금이 OOOO 원으로 기재되어 있는 사실은 인정되나, 다른 한편 갑 제2, 5 내지 9호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고가 그 주장과 같이 김BB로부터 이 사건 지분을 대물변제로 양도받았다면 그에 의하여 소멸된 원래 채권액과 대물변제로 양도받으면서 승계하기로 한 OOOO 새마을금고 명의의 근저당권의 피담보채무액을 합한 금액이 이 사건 지분의 실지거래가액이라고 보아야 할 것인데, 원고는 김BB에게 상당한 기간에 걸쳐 돈을 대여하였다고만 주장할 뿐, 그 구체적인 대여시기와 금액을 밝히지 않고 있고, 달리 대여금 채권의 존재를 확인할 수 있는 증빙서류나 금융자료 등 객관적 자료도 전혀 제출된 바 없는 점, ② 이 사건 매매계약서 작성 당시에 중개인으로 입회하였고, 중개수수료로 7,000,000원을 지급받은 이CC의 주소지인 OO 시 OO 동 344-3에서 원고와 이CC가 이 사건 매매계약서 작성 이후인 2006. 8. 16.부터 2011. 10. 10.까지 5년 이상 같은 주소지에 주민등록이 되어 있는 점, ③ 이 사건 매매계약서에는 원고가 주장하는 대물변제에 관한 사항도 전혀 기재되어 있지 않고, OOOO 새마을금고 명의의 근저당권의 피담보채무액에 관한 기재가 전혀 없이 그 채권최고액을 매매가액에 갈음하여 승계하는 것으로 기재되어 있는 등 그 제출경위나 내용 모두 진정한 것인지에 대한 의문이 드는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 지분은 매매계약서 등 증빙서류에 의하여 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.
- 다) 따라서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2. 취득가액을 매매사례가액으로 산정하여야 한다는 주장에 관한 판단
- 가) 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항,제97조 제1항 제1호, 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 제3항의 규정에 의하면, 취득가액은 자산의취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 장부 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 순서대로 정하여야 한다.
- 나) 이 사건에서, 갑 제5호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고의 이 사건 토지 취득일인 2005. 11. 1.을 기준으로 3개월 이내인 2005. 8. 23. 이 사건 비교대상토지가 박DD에게 매매대금 OOOO 원에 양도된 사실을 인정할 수 있으나, 앞서 든 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 토지는 경전철 OO 역 대로변에 위치하고 있으나, 이 사건 비교대상토지는 대로변에서 2필지 뒤쪽에 위치하고 있어 서로 연접한 필지가 아닌 점, ② 이 사건 비교대상토지의 양도 당시 ㎡당 가액은 OOOO 원인데, 이는 원고가 주장하는 이 사건 지분의 취득 당시 ㎡당 가액인 OOOO 원과도 현저한 차이가 있는 점, ③ 이 사건 토지와 이 사건 비교대상토지는 모두 2011. 6. 2. ○○○○주식회사에 양도되었는데, 그 양도가액 역시 이 사건 토지의 경우 ㎡당 OOOO 원, 이 사건 비교대상토지의 경우 ㎡당 OOOO 원으로 두 배 이상의 차이가 있는 점, ④ 결국, 이 사건 비교대상토지는 이 사건 토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산이라고 보기 어려워 이 사건 비교대상토지의 양도 가액 기준으로 이 사건 지분의 매매사례가액을 산정할 수는 없고, 달리 이 사건 지분에 관한 매매사례가액이나 감정가액도 존재하지 않는 점 등에 비추어 보면, 피고가 이 사건 지분의 취득가액을 산정함에 있어 관계 법령의 규정에 따라 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 부과한 것은 적법하다.
- 다) 따라서, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.