2. 이 사건 처분의 적법 여부
1. 원고의 주장 이 법원 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것으로 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제2항의 ‘시가’로 볼 수 있으므로, 위 감정가액을 취득가액으로 하여 원고에 대한 양도소득세를 산정하여야 할 것이고, 이와 다른 전제에 선 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
2. 피고의 주장 원고 의뢰 감정 및 이 법원 감정은 평가기준일인 증여일로부터 4년 4개월(원고 의뢰 감정) 내지 6년(이 법원 감정)이 경과한 시점에서 이루어진 점, 특히 위 각 감정의 감정인은 이 사건 토지에 대한 감정을 함에 있어 기타요인 보정을 위한 평가선례를 선정하였는데, 위 평가선례는 통상적인 거래 목적의 부동산을 선정한 것이 아니라 담보 목적 혹은 경매 목적으로 평가된 부동산을 선정하여 이를 기준으로 기타요인 보정을 거쳤으므로, 이러한 과정이 객관적인 감정가액 산정에 상당한 영향을 주었다고 보이는 점, 위 각 감정 당시 이 사건 토지 중 일부가 합필되어 있어 이러한 사정이 감정가액 산정과정에 영향을 준 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 각 감정인들이 산정한 감정가액은 평가기준일 당시의 이 사건 토지 및 건물에 관한 객관적인 교환가치를 반영한 시가라고 볼 수 없으므로, 결국 이 사건 토지 및 건물은 상증세법 제60조 제3항 에서 정한 ‘시가를 산정하기 어려운 경우’에 해당한다. 따라서 상증세법 제61조 제1항에 따라 기준시가에 의하여 이 사건 토지 및 건물의 취득가액을 산정하여 부과한 이 사건 처분은 적법하다.
- 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
- 다. 인정사실
1. 이 사건 토지 및 건물에 대한 각 감정평가
- 가) FF감정평가법인의 감정 FF감정평가법인 소속 감정인은 이 사건 토지를 ‘전’ 및 ‘그 밖의 용도(창고용지, 잡종지 등)’로 구분한 후 2008. 10. 24. 당시 가격을 평가함에 있어, 이 사건 토지와 지목(전 또는 대), 용도지역(자연녹지), 이용상황(전 또는 단독주택), 도로조건(세로), 형상 지세가 동일하거나 거의 유사하고 지리적으로 근접한 OO시 OO구 OO면 13-2 전 2,112㎡ 및 ‘같은 리 50-2 대 607㎡’를 비교표준지로 선정한 후, 위 각 비교표준지 공시지가의 시점수정을 위한 지가변동률(1.02282)을 감안함과 아울러 이 사건 토지와 위 비교표준지의 지역요인(1)과 개별요인(‘전’은 1.10, ‘창고용지’ 등은 0.85을 비교하여 격차율을 산정한 다음 기타요인의 보정을 위해 인근 평가선례를 선정한 후, 기타요인 보정치를 1.50으로 하여 이 사건 토지의 감정가액을 합계 OOOO원[= ‘전’부분 OOOO원(OOOO원/㎡) + ‘창고용지 등’부분 OOOO원(OOOO원/㎡)]으로 산출하였다. 위 감정인은 이 사건 건물의 2008. 10. 24. 당시 가격을 평가함에 있어 2008년 표준신축단가표를 참고로 하여 이 사건 건물의 구조, 용도, 시공의 정도, 마감재 수준, 경제적 특성 등을 고려한 신축단가에 부대설비 등에 따른 보정단가를 반영하여 재조달 원가를 결정하여, 경제적 내용연수를 기준으로 감가수정을 한 후 이 사건 건물을 합계 OOOO원으로 평가하였다.
- 나) GG감정평가법인의 감정 GG감정평가법인 소속 감정인은 이 사건 토지를 ‘전’ 및 ‘그 밖의 용도(창고 용지, 잡종지 등)’로 구분한 후 2008. 10. 24. 당시 가격을 평가함에 있어, 이 사건 토지와 지목(전 또는 대), 용도지역(자연녹지), 이용상황(전 또는 단독주택), 도로조건 (세로), 형상 지세가 동일하거나 거의 유사하고 지리적으로 근접한, OO시 OO군 OO면 13-2 전 2,112㎡ 및 ‘같은 리 50-2 대 607㎡를 비교표준지로 선정한 후, 위 각 비교 표준지 공시지가의 시점수정을 위한 지가변동률(1.02282)을 감안함과 아울러 이 사건 토지와 위 비교표준지의 지역요인(1)과 개별요인(’전’은 1.080, ‘창고용지’ 등은 0.828을 비교하여 격차율을 산정한 다음 기타요인의 보정을 위해 인근평가 선례를 선정한 후, 기타요인 보정치를 1.50으로 하여 이 사건 토지의 감정가액을 합계 OOOO원[= ‘전’부분 OOOO원(OOOO원/㎡ + ‘창고용지 등’ 부분 OOOO원(OOOO원/m 2)]으로 산출하였다. 위 감정인은 이 사건 건물의 2008. 10. 24. 당시 가격을 평가함에 있어 2008년 표준신축단가표를 참고로 하여 이 사건 건물의 구조, 용도, 시공의 정도, 마감재 수준, 경제적 특성 등을 고려한 신축단가에 부대설비 등에 따른 보정단가를 반영하여 재조달 원가를 결정하여, 경제적 내용연수를 기준으로 감가수정을 한 후 이 사건 건물을 합계 OOOO원으로 평가하였다.
- 다) 이 법원 감정 이 법원의 감정인 정II 역시 이 사건 토지를 ’전’ 및 '그 밖의 용도(창고 용지, 잡종지 등)'로 구분한 후 2008. 8. 24.(망 이BB의 사망일) 당시 가격을 평가함에 있어, 각 비교표준지로 이 사건 토지와 특성이 동일하거나 유사한 ‘OO시 OO군 OO면 13-2 전 2,112㎡’ 및 ‘같은 리 50-2 대 607㎡’를 각 비교표준지로 선정한 후, 위 각 비교표준지 공시지가의 시점수정을 위한 지가변동률(1.01912)을 감안함과 아울러 이 사건 토지와 위 각 비교표준지의 지역요인(1)과 개별요인(‘전’ 일부는 1.10, 일부는 1.00, ‘창고용지’ 등은 0.855)을 비교하여 격차율을 산정한 다음 기타요인의 보정을 위해 인근평가 선례를 선정한 후, 기타요인 보정치를 1.50으로 하여 이 사건 토지의 감정가액을 합계 OOOO원[= ‘전’ 부분 OOOO원(OOOO원/m 2 및 OOOO원/선) + ‘창고용지 등’ 부분 OOOO원(OOOO원/㎡]으로 산출하였다. 위 감정인은 이 사건 건물의 2008. 8. 24. 당시 가격을 평가함에 있어 2008년 표준신축단가표를 참고하여 이 사건 건물의 구조, 사용자재, 시공정도, 관리상태 및 가격시점 등을 반영한 다음 재조달원가를 결정하였고, 경제적 내용연수를 기준으로 감가수정(잔존가치율 10/35)을 거친 후 이 사건 건물을 합계 OOOO원으로 평가하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 정II에 대한 감정촉탁결과, 변론 전체의 취지
- 라. 판단
1. 이 사건 토지 및 건물에 관한 양도차익을 산정하기 위한 취득가액 결정 가) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의하면, 양도차익을 계산하기 위한 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액을 기준으로 하고 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 취득 당시의 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득 당시 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있었고, 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에서 “상속 또는 증여받은 자산의 경우 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다”고 규정하고 있는 것이다 (대법원 2007. 10. 26. 선고 2006두1326 판결 등 참조). 한편, 상증세법 제60조 제1항 본문은 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있는바, 같은 법 제60조 제2항의 문언상 시가가 수용가격·공매 가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에 한정되는 것은 아니므로, 위 규정의 위임에 의한 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 상속 재산의 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과하다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결, 대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조). 따라서, 과세관청이 상속받은 자산으로서 그 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 하는 경우 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 보충적 평가방법에 의하여 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가를 입증한 때에는 그 시가 등에 의한 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세 처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부에 따라 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격 역시 ‘시가’라 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2004두1834 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2536 판결 등 참조).
- 나) 위와 같은 법리에 비추어 이 사건을 살피건대, 앞서 본 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 법원의 감정인은 이 사건 토지에 관하여 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거하여, 이 사건 토지와 그 지목, 용도지역, 이용상황 등이 거의 동일한 비교표준지를 선정한 후 가격 평가일인 증여일 당시로의 시점수정, 지역요인, 개별요인 비교 및 기타요인 보정 등을 거친 후 가격을 평가한 것으로 보이는 점, ② 피고는 이 법원의 감정인이 기타요인 보정을 거치는 과정에서 인근 평가 선례로 실제 매매거래된 토지가 아닌 경매목적으로 평가된 토지로 정하여 보정치를 적용함으로써 시가 산정의 객관성이 낮아진다고 하나, 이 법원의 감정인은 감정당시 평가기준일인 2008년 무렵의 이 사건 토지와 유사한 형태의 토지에 대한 실제 매매사례를 찾지 못하여 불가피하게 그 시점 무렵 이 사건 토지와 이용상황 등이 유사한 토지 중 경매대상으로 평가된 토지를 선례로 선정하게 되었고, 이후 기타요인을 보정을 거침에 있어, 적정한 범위 내의 보정률(기타요인의 보정치가 1.5에 불과하다)을 작용한 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 토지에 관한 이 법원 감정가액은 원고가 양도소득세 예정신고를 하기 이전에 자신이 의뢰한 2개의 감정평가 금액과 거의 유사한 점, ④ 특히, 원고가 의뢰한 감정기관들이 ‘평가선례’를 ‘담보목적’으로 평가된 토지를 선정하였음에도 기타요인 보정치를 거쳐 이 법원 감정가액과 거의 유사한 평가금액이 산출되었다는 것은, 실제매매사례를 평가선례로 삼지 않는다 하더라도, 그 개별적 요인 등을 통하여 보정작업을 거침으로써 결과적으로 객관적 감정금액에도 달할 수 있음을 보여주는 것이라고 할 것인 점, ⑤ 이 사건 건물의 경우, 이 법원의 감정인은 감정평가에 관한 규칙 제15조 등 관련법령에 따라 2008. 8. 24. 현재 이 사건 건물을 재조달하는데 소요되는 재조달원가에 감가수정을 하여 이 사건 건물의 평가기준일 현재의 가치를 산정하는 원가법을 적용하여 적정한 보상가격을 선정한 것으로 보이는 점, ⑥ 달리 이 법원의 감정인이 이 사건 토지 및 건물을 감정 평가함에 있어 평가방법상의 위법이 있다고 볼 만한 자료를 찾을 수 없는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 이 법원의 감정인에 의한 이 사건 토지 및 건물에 대한 감정가액 OOOO원(= 이 사건 토지 감정가액 OOOO원 + 이 사건 건물 감정가액 OOOO원)은 관계 법령에 따라 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액으로서 상증세법 제60조 제1항, 제2항의 ‘시가’에 해당한다.
- 다) 이에 대하여, 피고는 이 사건 토지 중 일부가 2013. 2. 26. 합필되었고, 이 사건 토지가 상속개수 후 주변 산업단지 개발의 호재를 입고 토지가액이 상승되는 등 토지가 상속 당시의 원형대로 감정되지 않았다는 취지로 주장하나, 앞서 든 증거들에 의하면 이 법원의 감정인은 감정평과 과정에서 이 사건 토지가 기준시점 이후에 합필된 상태임을 감안하여 합필 전 상태를 기준으로 평가한 점(그 결과 합병된 토지에 대하여도 개별요인에 차이가 있는 경우 단가를 다르게 적용하였다), 이 사건 토지 주변이 개발되기 이전인 2008. 1. 1. 기준시가를 기준으로 가격을 평가한 점(피고의 주장에 의하더라도 이 사건 토지의 기준시가는 주변 산업단지의 개발이 완료된 2012년경부터 급격하게 상승한 것으로 보인다)을 인정할 수 있으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2. 정당한 세액의 계산 이 법원 감정가액을 이 사건 토지 및 건물의 상속 당시의 시가로 보고 이 사건 토지 및 건물의 양도와 관련하여 납부하여야 할 양도소득세를 계산하면, 별지 정당한 세액 계산표와 같이 양도소득세는 OOOO원이 되는데, 원고는 이미 이 사건 토지 및 건물에 대한 양도소득세 예정신고 과정에서 OOOO원을 납부하였으므로, 원고가 추가로 납부하여야 할 세액은 없다고 봄이 상당하고, 이 사건 처분으로 인하여 원고에게 추가로 부과된 양도소득세 OOOO원(가산세 포함)은 위법하므로 취소되어야 한다.