1개 감정기관의 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법에 의한 가액도 ‘시가’로 봄

사 건 2013구합4447 양도소득세부과처분취소 원 고 OOO 피 고 OOO 변 론 종 결

2014. 4. 18 판 결 선 고

2014. 5. 16.

1. 피고가 2013. 1. 8. 원고에게 한 2012년도 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 주문과 같다.

원고는 부친인 aaa 소유로 등기되어 있었던 00 00구 00동 대 297.9㎡ 및 그 지상 건물(지하 1층, 지상 4층, 연면적 1,051.2㎡)의 1/2 지분(이하 위 토지및 건물 지분을 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 대해 2009. 5. 22. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2009. 8. 12. 소유권 및 지분이전등기를 마쳤다. 그 후 원고는 2012. 4. 20. bbb에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 2012. 6. 27. bbb 앞으로 이 사건 각 부동산의 소유권 및 지분이전등기를 마쳤다. 그리고 2012. 8. 31. 이 사건 각 부동산의 취득가액을 주식회사 zzz(이하 ‘zzz’이라 한다)의 2009. 8. 25.자 감정평가서에 의한 평가액 000원으로 정하여 피고에게 이 사건 각 부동산에 대한 양도소득세 000원을 신고, 납부했다. 그러나 피고는 2013. 1. 7. 1개의 감정기관이 평가한 감정가를 이 사건 각 부동산의 취득가액으로 볼 수 없다는 이유로 이 사건 각 부동산의 기준시가인 000원을 이 사건 각 부동산의 취득가액으로 정하여 양도소득세 000원을 산출한 후 그 중 원고가 납부한 부분을 제외한 나머지 양도소득세 000원을 고지하기로 결정하고, 2013. 1. 8. 원고에게 이를 고지했다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 원고는 이에 대해 2013. 2. 14. 피고에게 이의신청을 했지만 2013. 3. 14. 기각 결정 을 받았고, 2013. 6. 10. 조세심판원에 심판청구를 했으나 2013. 9. 16. 기각 결정을 받았다. 원고는 위 기각 결정을 2013. 9. 23. 송달받은 후 2013. 12. 18. 이 사건 소를 제기했다. [인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증(가지번호 포함, 이하 같다), 갑 제2 내지 8호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 소득세법 제97조 제1항 제1호, 그 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제 60, 61조에 의하면, 이 사건 각 부동산과 같이 상속을 통해 취득한 자산의 취득가액은 상속개시일 당시의 시가에 의하도록 함이 원칙이고, 예외적으로 시가를 산정하기 어려 운 경우 보충적 방법으로 기준시가에 의하도록 하고 있는 것이다. 그런데 공신력 있는 감정기관의 감정가는 그것이 객관적이고 합리적인 방법에 의해 평가된 것이라면 이를 시가로 볼 수 있는 것이고, 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평 균액을 시가로 볼 수 있는 경우의 하나로 들고 있는 상속세 및 증여세법 제60조 제2 항, 그 시행령 제49조 제1항 제2호는 시가로 인정할 수 있는 경우를 예시한 것에 불과 하다. 따라서 단지 2개 이상의 감정기관이 평가한 감정가가 아니라는 사정만으로 1개 의 공신력 있는 감정기관의 감정가에 의해서는 시가를 산정할 수 없는 경우에 해당한 다고 판단하여 이 사건 각 부동산의 기준시가를 취득가액으로 보고 양도소득세를 부과 한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 피고 소득세법 제97조 제1항 제1호, 그 시행령 제163조 제9항, 상속세 및 증여세법 제60조, 그 시행령 제49조에서는 상속받은 자산의 시가를 인정할 수 있는 경우를 한정적 으로 열거하고 있다. 그런데 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에서 2개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 평균액을 시가로 볼 수 있다고 정하고 있으므로 개의 감정기관이, 1 평가한 감정가액만으로는 그 가액을 시가로 볼 수 없다. 또한 원고가 제시한 zzz의 감정평가서는 원고가 이 사건 각 부동산을 담보로 제공하는 과정에서 이루어진 것으로 그 감정가액이 객관적이고 합 리적인 방법에 의해 평가된 것이라고 단정할 수 없다. 따라서 원고가 제시한 위 감정 평가서만으로는 이 사건 각 부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당하므로, 그 기준시가를 취득가액으로 정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 정당하다.

• 가. 상속재산의 취득가액 산정 방법 소득세법 제97조 제1항 제1호 에 의하면, 양도소득세를 계산함에 있어서 취득가액 은 그 자산을 취득하는 데 들어간 실지거래가액으로 함을 원칙으로 하되, 실지거래가 액을 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 이 사건 각 부 동산과 같이 상속받은 자산에 대해서는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조에 의 해 평가한 가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 제60 조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가를 따르되, 이를 산정하기 어려운 경우에는 제61조 내지 제65조에서 정한 방법에 의해 가액을 평가하 도록 하고 있다. 그리고 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 에서는 “제1항에 따른 시가 는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바 에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”고 정하고 있고, 그 시행령 제49조 제1항 제2호에서는 위 법에 따라 시가로 인정되는 것 중 하나로 평가기준일 전후 6개월 이내에이루어진 이상의 기획재정부령이 정하는 “2 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 정하고 있다. 따라서 이 사건 각 부동산과 같이 상속받은 재산의 경우 취득가액이 되는 실지거 래가액을 확인할 수 없으므로, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목, 시행령 제163조 제9항에 따라 상속세 및 취득세법에서 정한 방법에 따라 평가한 가액이 실지거래가액으 로서 양도소득세에서의 취득가액이 된다. 그런데 상속세 및 취득세법 제60조 제1항에서는 상속개시일 당시의 시가를 그 재산의 가액으로 보도록 정하고 있고, 제60조 제2항에서는 시가의 의미를 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액” 으로 정의하는 한편, “수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 ‘포함’한다”고 정하고 있다. 위 규정의 문언에 비추어 보면, 상속세 및 증여세법 제60조 에서 말하는 시가는 정 상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하고, 제60조 제2항에 의해 시행 령 제49조에서 시가로 인정할 수 있는 경우를 정한 것은 위와 같은 정의규정에 따라 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 것에 불과할 뿐, 그 방법에 의해서만 시가 를 인정할 수 있다고 한정한 것은 아니라고 할 것이다. 또한 상속세 및 증여세법에서 시가를 정의한 내용 등에 비추어 보면, 공신력 있는 감정기관이 그 취지에 따른 객관 적이고 합리적인 방법에 의해 평가한 감정가도 시가로 볼 수 있다고 할 것이다(대법원

2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결 등 참조).

• 나. 이 사건 처분의 위법성 인정 여부 이 사건에서 원고가 이 사건 각 부동산의 취득가액을 zzz의 2009. 8. 25.자 감정평가서에 의한 평가액 000원으로 정하여 양도소득세를 신고․납부한것에 대해, 피고는 ① 이 사건 각 부동산에 대해 2개 이상의 감정기관이 평가한 감정가가 있어야만 이를 시가로 인정할 수 있고, ② 위 감정평가서는 원고가 이 사건 각 부동산을 담보로 제공하는 과정에서 작성된 것이므로 객관적이고 합리적인 방법에 의 해 가액을 평가한 것이라고 볼 수 없다는 이유로 이 사건 각 부동산에 대해서는 시가 를 산정하기 어려운 경우에 해당한다고 주장한다. 그러나 앞에서 본 바와 같이 1개의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가라고 하더라도 그것이 시가를 평가하는 객관적이고 합리적인 방법에 의해 이루어진 것이라 면 이를 시가로 볼 수 있다. 원고가 제출한 감정평가서를 작성한 zzz은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자로서 공신력 있는 감정기관에 해당하고(상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제1항), 위 감정평가액은 부동산가격공 시 및 감정평가에 관한 법률 제31조, 감정평가에 관한 규칙 제11조에 따라 원가방식, 수익방식, 비교방식에 의한 가격을 비교하여 그 중 비교방식에 의한 가격의 범위 내에 서 가장 작고 공급가격의 성격을 가지고 있는 원가방식에 의한 가격을 선택한 것인 점 (갑 제2호증), xxx평가법인 주식회사가 2009. 8. 24.을 기준시점으로 이 사건 각 부동산을 평가한 2013. 5. 2.자 감정평가서상의 평가액이 000원[= 대지 부분 000원 + 건물 부분 000원(= 000원 × 지분 1/2)]으로 zzz원의 감정가보다 오히려 높은 점(갑 제10호증, 취득가액이 높아지면 양도소득과세표준이 줄게 되어 원고에게 유리하다), 원고가 이 사건 각 부동산을 담보로 제공하는 과정에서 zzz의 감정평가가 이루어졌다는 이유만으로 그 평가방법이 불공정하다고볼 수 없는 점 등을 감안하면, zzz이 이 사건 각 부동산에 대해 평가한 객관적이고 합리적인 방법에 의해 산정된 것으로서 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 ‘시가’로 볼 수 있다고 판단된다. 따라서 zzz의 평가액을 이 사건 각 부동산의 취득가액으로 삼아 양도소득세를 산정․부과해야 함에도 상속세 및 증여세법 제60조 제3항, 제61조에 따라 그 기 준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정․부과한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이므로, 이는 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.