개별공시지가가 없는 토지에 해당하여 감정평가를 한 개별공시지가에 의하여 환산한 것은 적법함

사 건 2012구합967 양도소득세부과처분취소 원 고 서XX 피 고 동래세무서장 변 론 종 결

2012. 5. 24. 판 결 선 고

2012. 6. 21.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2011. 1. 5. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1987. 12. 8. 부산 수영구 XX동 산15 임야 45,181㎡(이하 ’이 사건 산 15토지’라 한다) 및 같은 동 산15-12 임야 98㎡(이하 ’이 사건 산15-12 토지’라 한다)를 취득하였다. 이후 2007. 11. 16. 이 사건 산15 토지는 같은 동 353-26 임야 45,863㎡ (이하 ’이 사건 모 지번 토지’라 한다)로, 이 사건 산15-12 토지는 같은 동 353-27 임 야 98㎡(이하 ’이 사건 353-27 토지’라 한다)로 등록전환되었고, 2008. 1. 3. 이 사건 모 지번 토지는 아래 표와 같이 분할되었다(이하 분할된 353-30, 353-31, 353-32, 353-33, 353-34, 353-35 토지를 ’이 사건 토지’라 한다).
• 나. 원고는 2008. 5. 7. XX 제1구역 주택재개발정비사업조합(이하 ’이 사건 조합’이라 한다)에게 이 사건 토지 및 이 사건 353-27 토지를 합계 000원[= 이 사건 토지 000원(= 1,965㎡ x 000원) + 이 사건 353-27 토지 000원(= 98㎡ x 000원)]에 양도하였다.
• 다. 원고는 2008. 8. 31. 이 사건 토지 및 이 사건 353-27 토지의 양도에 관하여 양도가액으로 000원을, 취득가액으로 2007; 1. 1. 기준 개별공시지가를 기초로 산정한 환산취득가액인 000원을 적용하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
• 라. 피고는 이 사건 토지가 2008. 1. 3. 분할된 토지로서 양도 당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 이유로, 이 사건 토지에 대하여는 2개 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가를 한 개별공시지가에 의하여 환산취득가액을 000원으로 재산정하여 양도차익을 계산한 다음, 2011. 1. 5. 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 000원을 경정․고지하였다(이하 ’이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 이에 원고는 조세심판원에 행정심판을 청구하였으나 2011. 12. 9. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장 이 사건 토지는 분할 전후로 토지 특성에 아무런 변화가 없었으므로 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 ’개별공시지가가 없는 토지’에 해당하지 않는다. 또한 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용한 이 사건 353-27 토지와도 토지 특성이 같고, 소득세법 시행령(2009. 12. 14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제3항은 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준 시가에 의한다고 규정하고 있으므로, 양도일이 2008. 5. 7.언 이 사건 토지에 대하여 환산취득가액을 산정함에 있어서는 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용하여야 한다. 그럼에도 감정평가를 한 개별공시지가를 기준으로 환산취득가액을 산정하여 양도소득세를 결정, 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 부산광역시장은 부산 수영구 XX동 356-5 일원 51,890㎡에 대하여 2003. 6. 19. 부산광역시 고시 제2003-156호로 주택재개발구역(구역의 명칭: XX1주택 재개발 구역) 지정고시를 하고, 2005. 12. 14. 부산광역시 고시 제2005-368호로 주택재개발 정비구역 지정 및 주택재개발 정비계획 고시를 하였다.

2. 부산광역시 수영구청장은 2007. 9. 12. 부산광역시 수영구 고시 제2007-27호로 XX1구역 주택재개발사업 시행인가 신청에 대하여 사업시행인가를 하였는데, 이 사건 산15 토지 중 1,965㎡ 및 이 사건 산15-12 토지가 수용 또는 사용할 토지에 포함되어 있었다.

3. 한편, 이 사건 조합은 2007. 6. 18. 관리처분인가 신청을 하기 위하여 주식회사 OO감정평가법인(이하 ’OO감정평가법인’이라 한다)과 주식회사 YY감정평가법인(이하 ’YY감정평가법인’이라 한다)에 수용 또는 사용할 토지에 대한 토지감정평가를 의뢰하였다. OO감정평가법인은 2007. 10. 11. 이 사건 산15 토지 중 1,965㎡ 및 이 사건 산15-12 토지에 대하여 토지감정평가 기준일을 2007. 9. 12.로, 감정평가 목적을 ’이 사건 사업에 따른 관리처분계획 수립을 위한 종전 자산 및 협의 보상 평가’로 하여 이 사건 산15 토지 중 1,965㎡에 대하여는 ㎡당 000원 합계 000원(= 1,965㎡ x 000원)으로, 이 사건 산15-12 토지에 대하여 는 ㎡당 000원 합계 000원(= 98㎡ x 000원)으로 평가하였다. YY감정평가법인은 2007. 10. 11. 이 사건 산15 토지 중 1,965㎡ 및 이 사건 산15-12 토지에 대하여 토지감정평가 기준일 및 감정평가 목적을 OO감정평가법인과 동일하게 하여 이 사건 산15 토지 중 1,965㎡에 대하여는 ㎡당 000원 합계 000원(= 1,965㎡X 000원)으로, 이 사건 산15-12 토지에 대하여는 ㎡당 000원 합계 000원(= 98㎡ x 000원)으로 평가하였다. 위 감정평가서상 토지평가조서에 의하면, 이 사건 산15 토지 중 1,965㎡는 재개발사업 시행 후 대지권을 형성하는 반면, 공공공지, 어린이공원, 소로로 조성되게 된다.

4. 원고는 2007. 11. 16. 이 사건 산15 토지 및 이 사건 산15-12 토지에 대하여 등록전환 신청을 하여, 위 각 토지는 이 사건 모 지번 토지 및 이 사건 353-27 토지로 등록전환되었고, 이 사건 모 지번 토지는 2008. 1. 3. 재개발사업 구역에 편입된 1,965㎡에 해당하는 이 사건 토지 및 나머지 부분 43,898㎡으로 분할되었다.

5. 부산광역시 수영구청장은 2008. 3. 19. 부산광역시 수영구 고시 제2008-9호로 XX1구역 주택재개발정비사업을 위한 관리처분인가 신청에 대하여 관리처분계획인가를 하였다. 원고는 2008. 5. 7. 이 사건 조합에게 이 사건 토지 및 이 사건 353-27 토지를 합계 000원[= 000원(= 1,965㎡ x 000원) + 000원] 에 양도하였는데, 이 사건 토지에 대한 ㎡당 양도금액은 OO감정평가법인 및 YY감정평가법인의 감정평가 가액의 평균으로 산정되었다.

6. 부산광역시 수영구청장은 2008. 10. 31. 이 사건 토지에 대하여는 이용현황을 주거나지로, 이 사건 모 지번 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 45,863㎡에 대하여 는 이용현황을 임야로 보고 2008. 7. 1. 기준 개별공시지가를 산정하여 공시하였는바, 이 사건 토지 중 353-33 토지에 대한 개별공시지가는 000원, 이 사건 토지 중 나머지 토지에 대한 개별공시지가는 000원이며, 이 사건 모 지번 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 45,863㎡ 부분에 대한 개별공시지가는 000원이다.

7. 피고는 2010. 11.경 이 사건 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보고 양도일인 2008. 5. 7.을 가격시점으로 평가한 한국감정원과 주식회사 AA감정평가법인(이하 ’AA감정평가법인’이라 한다)의 감정가액을 참작하여 양도 당시의 기준시가를 새로 산정하였는데, 위 감정시 이 사건 토지 중 353-33 토지에 대한 비교표준지는 자연림으로 이용되는 임야였고, 이 사건 토지 중 나머지 토지에 대한 비교표준지는 주거용 나지로 이용되는 대지였으며, 그 산정금액은 부산광역시 수영구청장이 공시한 2008. 7. 1. 기준 개별공시지가와 같았다.

8. 이 사건 토지는 이 사건 모 지번 토지 중 재개발사업 구역과 맞닿아 있는 끝자락에 위치하고 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제15 내지 20호증, 을 제2 내지 11호증(가지번호 포함) 의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 앞서 본 인정사실에 의하면 알 수 있는 다음 각 사정, 즉 원고는 이 사건 모 지번 토지 중 4%(= 1,965㎡/45,863㎡ x 100, 소수점 이하 버림)에 해당하는 이 사건 토지가 재개발사업 구역에 편입되자 이를 이 사건 조합에게 양도하기 위하여 이 사건 모 지번 토지를 분할하게 된 점, 이 사건 모 지번 토지의 이용현황은 임야로서 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가도 그에 따라 평가되었고, 분할 이후에도 이 사건 토지를 제외한 나머지 부분의 이용현황 및 개별공시지가는 분할 전과 마찬가지로 임야로 평가된 점, 반면에 이 사건 토지는 이 사건 모 지번 토지 중 재개발사업 구역과 맞닿아 있는 끝자락에 위치하는 토지로서 분할 이후 이 사건 조합에 양도됨으로써 주거나지로 이용되게 되었고, 한국감정원 및 AA감정평가법인도 양도 당시 이 사건 토지의 이용상황을 주거나지로 평가한 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 토지는 분할 전후를 통하여 토지의 성상, 용도, 형질 등에 변동이 있어 토지이용현황에 변화가 있는 경우에 해당하여 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 부당하다고 할 것이므로, 분할 후 토지인 이 사건 각 토지는 소득세법 제99조 제1항 가목 단서, 같은 법 시행령 제164조 제1항 제2호에 의한 ’지적법에 의하여 분할된 토지'로서 ’개별공시지가가 없는 토지’에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 한편, 원고가 주장하는 소득세법 시행령 제164조 제3항 은 분할이 없는 가운데 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에 적용할 수 있는 규정이어서 분할이 이루어진 이 사건에 적용된다고 볼 수 없으므로, 원고의 이 부분 주장도 역시 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.