개별공시지가가 없는 경우에 해당하여 감정평가액을 양도가액으로 한 처분은 적법함

사 건 2011구합3235 양도소득세부과처분취소 원 고 김XX 피 고 동래세무서장 변 론 종 결

2012. 5. 18. 판 결 선 고

2012. 5. 25.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 7. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2006. 12. 26. 주식회사 XX전력에게 부산 해운대구 XX동 0000-0 주유소 용지 1390㎡(이하 ‘이 사건 주유소 용지’라 한다), 위 주유소 용지 지상 건물, 같은 동 0000-0 주차장 152㎡(이하 ‘이 사건 주차장 용지’라 한다, 이하 이 사건 주유소 용지와 이 사건 주차장 용지를 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다)를 000원(= 이 사건 토지가격 000원 + 건물 가격 000원)에 매도한 후 2007. 7. 28. 피고에게 이 사건 토지의 양도가액을 이 사건 토지의 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가 000원/㎡으로 적용하여 계산한 양도소득세 000원을 신고·납부하였다.
• 나. 피고는 감사원으로부터 “이 사건 주유소 용지는 2006. 11. 9. 공장 용지에서 주유소 용지로, 이 사건 주차장 용지는 2006. 12. 5 공장 용지에서 주차장 용지로 지목이 각 변경되었는데, 이는 토지 양도 직전에 지목이 변경됨에 따라 개별공시지가가 없는 경우에 해당하므로, 피고는 2 이상의 감정평가기관에 의뢰한 감정가액을 고려하여 평가한 금액을 양도가액으로 하여 원고에게 부족 정수한 양도소득세를 추가 징수하여야 한다”는 내용의 시정요구를 받았다
• 다. 피고는 한국감정원 동래지점(이하 ‘한국감정원’이라 한다)과 주식회사 OO감정평가법인 부산경남지사(이하 ‘OO감정평가법인’이라 한다)에 평가기준일을 2006. 12. 26. 로 하여 이 사건 토지에 대한 감정평가를 각 의뢰하였고, 2010. 7. 1. 원고에게 아래와 같이 위 감정평가기관에 의해 감정된 감정가액(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)의 산출평균액을 이 사건 토지의 양도가액으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 000원(= 양도소득세 000원 + 납부불성실가산세 122,974,665원)을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 감사원에 심사청구를 하였고, 감사원은 2011. 3. 24. 이 사건 처분 중 납부불성실가산세 122,974,665원을 적용하지 아니하는 것으로 그 세액을 경정하면서 원고의 나머지 청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 원고가 신고 당시의 법령에 따라 양도소득세를 성실하게 신고·납부하였음에도 불구하고 그 신고로부터 4년이나 지난 현재 원고에게 이 사건 처분과 같은 거액의 양도소득세를 부과하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 위법하다.

2. 이 사건 감정가액은 인근 주유소 용지 및 인근 상업용 토지와 비교할 때 지나치게 높은 금액으로서 정당한 감정가액으로 볼 수 없으므로, 이를 기초로 산정된 이 사건 처분은 위법하다.

3. 피고는 이 사건 토지가 구 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제99조 제1항 및 구 소득세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제164조 제1항 제3호에 해당한다는 이유로 2 개 감정 평가기관에 감정을 의뢰하여 평가한 산술평균액을 이 사건 토지의 양도가액으로 하여 이 사건 처분을 하였으나, 이 사건 토지는 기존에 개별공시지가가 있었으나 지목이 변경됨에 따라 개별공시지가가 없는 토지가 된 경우로서 이는 처음부터 개별공시지가가 없는 경우와는 다르므로, 구 소득세법 시행령 제164조 제3항 을 적용하여야 할 것인데, 피고가 위 시행령 제164조 제1항을 적용한 이 사건 처분은 조세법률주의에 반하여 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 첫째 주장에 대한 판단 살피건대, 과세관청은 양도소득확정신고기간 도과후에도 과세권이 제척기간에 걸리지 아니하는 한 언제든지 양도소득세 부과결정 또는 경정결정을 할 수 있으므로(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두5944 판결 참조), 원고의 주장과 같이 양도소득세 신고 이후 4년이 지난 시점에서 이 사건 처분을 하였다고 하여 신의성실의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 위 ’주장은 이유 없다.

2. 둘째 주장에 대한 판단 살피건대, 앞서 본 증거에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 한국감정원이 2006. 12. 26. 기준 이 사건 주유소 용지의 시가를 000원, 이 사건 주차장 용지의 시가를 000원으로 산정하고, OO감정평가법인이 이 사건 주유소 용지의 시가를 000원, 이 사건 주차장 용지의 시가를 000원으로 산정하였는바, 이와 같이 두 감정기관의 감정평가액이 거의 대등한 점, ② 이 사건 주유소 용지의 2007. 1. 1. 기준 개별공시지가가 000원으로서 감정인들이 평가한 감정가액과 큰 차이가 없는 점, ③ 원고가 매도한 이 사건 토지의 평당 매도 가격이 약 000원[= 매매가격 000원 ÷ (주유소 용지 1390㎡ + 주차장 용지 152㎡)]으로서 위 감정가액 보다 훨씬 높은 점에 비추어 보면, 위 감정가액은 정당한 것이라고 할 것이고, 위 감정 가액이 인근의 유사 용도 토지의 공시지가보다 높게 결정되었다는 사정만으로 부당하다고 할 수 없으므로, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다.

3. 셋째 주장에 대한 판단 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서는 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 구 소득세법 시행령 제164조 제1항 은 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말한다고 규정하고 있으며, 위 시행령 제164조 제1항 제3호는 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법 상의 지목이 변경된 토지를 규정하고, 위 시행령 제164조 제3항이 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다고 규정하고 있다. 살피건대, 위 규정들의 취지를 종합해 보면, 이 사건과 같이 토지의 형질 및 용도변경으로 지목이 변경된 토지는 개별공시지가가 없는 토지로서 그 기준시가는 구 소득세법 시행령 제164조 제1항 에 따라 이루어지고, 원고가 주장하는 위 시행령 제164조 제3항은 기준시가 있는 토지를 지목의 변경이 없는 가운데 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우 그 직전의 기준 시가를 적용한다는 것으로서 이 사건에 적용될 수 없는 것이므로, 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.