토지의 소유권을 사실상 취득하여 미등기전매한 사실은 인정되나 토지 취득가액에는 전소유자로부터 토지에 대한 대가로 정산완료한 약정 원리금채권이 전매이익의 범위 내에서 포함된다고 보아야 하므로 토지의 양도로 인하여 얻는 양도소득금액은 없다고 보아야 함
토지의 소유권을 사실상 취득하여 미등기전매한 사실은 인정되나 토지 취득가액에는 전소유자로부터 토지에 대한 대가로 정산완료한 약정 원리금채권이 전매이익의 범위 내에서 포함된다고 보아야 하므로 토지의 양도로 인하여 얻는 양도소득금액은 없다고 보아야 함
사 건 2011구합1888 양도소득세등부과처분취소 원 고 정AA 피 고 수영세무서장 변 론 종 결
2011. 12. 23. 판 결 선 고
2012. 2. 3.
1. 피고가 2009. 3. 15. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.
(1) 이 사건 각 토지를 취득, 양도한 바가 없고, 그렇지 않더라도 원고 등이 취득, 양도한 것은 이 사건 각 토지가 아니라, 이 사건 각 토지를 취득할 수 있는 권리일 뿐 이다. 즉, 원고 등은 신BB에게 0억 원을 투자금 형식으로 대여하면서 2007. 2. 28.까 지 투자원금 0억 원과 이자 0억 원 등 00억 원을 지급받기로 약정하였으나 신BB으로부터 위 돈을 지급받지 못하자 이 사건 각 토지를 처분하여 그 대금으로 위 투자원리금을 지급받기로 하고 신BB으로부터 이 사건 각 토지의 매도권한을 위임받아 대리인 자격으로 백FF에게 이 사건 각 토지를 매도하였을 뿐이다(그리고 이 사건 각 토지를 매도한 대금으로 위 투자원리금 일부를 변제받아 이자소득을 얻었을 뿐이다). 나아가 원고 등이 신BB을 대리한 것이 아니라 하더라도, 신BB은 원소유자들에게 계약금만 지급하고 잔금을 지급하지 않은 상태에서 원고 등에게 그 매매계약상의 지위 내지 권리를 양도하였고, 원고 등 또한 원소유자들에게 잔금을 지급하지 않은 상태에서 그러한 지위 내지 권리를 백FF에게 양도한 것이므로, 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당될 뿐이다. 따라서 미등기양도자산에 관한 세율 70%가 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도(보유기간 1년 이상 2년 미만)에 관한 세율 40%가 적용되어야 한다(이러한 주장은 원고는 오직 신BB으로부터 이 사건 약정에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하였을 뿐, 원소유자와 별도로 매매계약을 체결한 바는 없다는 것을 전제로 하는 것으로 보인다).
(2) 양도소득이 없다. 즉, 이 사건 각 토지의 취득가액에는 원고 등이 신BB에 대하여 가지고 있던 000원의 투자원리금채권이 포함되고, 이후 원소유자 등에게 지급한 대금 등의 취득 대가와 기타 소요 필요경비 000원을 합하면, 양도가액 000원을 초과한다. 나.관계법령 별지와 같다. 다.판단
(1) 이 사건 각 토지의 취득, 양도 여부 (가) 구 소득세법(2008.12.26.법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제94조 제1항에 규정된 양도소득세의 과세대상인 양도소득이란 토지소유권 등 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미하고 여기에서 토지의 소유권이란 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 토지를 유상으로 취득할 경우에는 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도 포함하는 개념이다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8934 판결 참조). 그리고 여기서 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 함은 대금이 전부 지급되었다는 것만을 의미하는 것이 아니라 당사자 사이의 특별한 약정이나 사정 등에 의하여 대금이 전부 지급되기 전이더라도 양수인이 자기 또는 제3자의 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있는 지위나 권한이 있어 먼저 제3자의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후에 대금을 전부 지급한 경우도 포함한다고 봄이 상당하다. 이와 같이 보는 이유는 미등기자산 양도의 경우 그 전형적인 예인 미등기전매에 있어서 최초매수인이 최초매도인에게 대금을 전부 지급한 후 최종 매수인에게 전매하는 경우뿐만 아니라 최초매수인이 최초매도인에게 대금의 일부만을 지급한 상태에서 최종매수인에게 전매하고 그 앞으로 소유권이전등기를 한 후 전매대금으로써 최초매매 대금의 잔금을 지급하는 경우도 흔히 있는데, 양자의 경우 최초매매대금의 지급 시기만 다를 뿐 실질적인 권리이전의 과정이나 성격이 동일하므로 양도소득세의 부과에 있어 이를 달리 취급할 이유가 없고, 따라서 후자의 경우 또한 미등기자산의 양도로 보아 최초매수인에게 양도소득세를 부과할 필요성이 있기 때문이다. (나) 이 사건에 있어서, 원고 등이 2006. 11. 2. 신BB에게 0억 원을 투자금 형식으로 대여하였다가 신BB으로부터 약정 투자원리금을 변제받지 못하자 2007. 5. 7. 신 BB으로부터 이 사건 각 토지의 매각을 포함하여 신BB이 추진 중이던 공장부지 조성과 설립에 관한 일체의 지위 내지 권한을 위임받는 내용의 이 사건 약정을 하였으며, 원고가 그 후 백FF과의 사이에 이 사건 각 토지에 대하여 원소유자들을 대리하는 형식으로 매매계약을 체결한 후 그 대금을 지급받아 원소유자 등에게 지급하는 등의 방법으로 소비하는 한편 원소유자들의 협조 하에 막바로 백FF에게 소유권이전등기를 마쳐주었음은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 약정 당시 신BB이 원고 등에 대하여 지고 있던 약정 투자원리금채무의 정산이나 처분대금의 귀속에 대하여 별다른 합의가 없는 대신, 원고 등의 이 사건 각 토지 처분 등에 대하여 신BB은 일체 관여치 아니하며 그 처분 방법과 시기, 대금의 사용 등은 원고 등에게 일임한 사실, 이 사건 약정 당시 신BB은 신GG 등을 통하여, 1 내지 5토지를 원소유자들로부터 매수하고 사실상 그 대금을 모두 지급한 상태였으며, 6, 7토지는 원소유자들과 매수협의 중이었고, 8, 9토지는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태였던 사실(그 후 6토지에 관하여는 2007. 9. 10. 매매예약을 원인으로 한 장HH 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었는데, 장HH 또한 신BB측 사람으로 신BB의 매수협의와 이후 원고 등에 대한 위임 등 이 사건 약정 체결 전후의 사정을 알면서 신BB이나 원고 등을 위하여 행위한 것으로 보인다), 원고는 이 사건 약정 이후 신GG 등의 협조를 얻어 원소유자들에게 대금을 지급하거나 해당 토지상의 채무를 변제하는 한편 원소유자들로부터 매도용 인감증명 등 부동산이전등기와 세금 관련 서류를 넘겨받아 앞서 본 바와 같이 백FF측의 매매대금 정산완료 전에 미리 소유권이전등기를 넘겨주고, 원소유자들을 대신하여 그들이 백FF에 대한 이 사건 각 토지의 등기이전으로 인하여 부담하여야 할 양도소득세를 납부한 사실(그 과정에서 원고측에서 이 사건 각 토지 전체의 실제 거래 대금에 따른 양도소득세 부담을 회피하기 위하여 양도가액을 조작한 매매 관련 서류를 작성하였다), 원고가 백FF으로부터 지급받아 원소유자나 이 사건 각 토지상의 채권자들에게 지급한 돈이 000원을 넘는 사실(6토지의 가등기권자 장HH에게 000원, 8, 9토지의 소유자 신GG에게 000원, 7토지의 소유자인 정RR 에게 000원, 4, 5토지의 근저당권자 LL새마을금고에 000원을 각 지급하거나 대위변제하였다. 그 외에, 위와 같은 과정에서 4, 5토지에 대한 LL새마을금고의 근저당권을 말소하는 대신 원고는 LL새마을금고에 대한 나머지 대출금채무 0,000만 원에 대하여 그 소유의 경남 남해군 상주면 OO리 0000 토지에 대하여 따로 근저당권을 설정하여 그 변제책임을 부담하기로 한 것으로 보인다) 등은 다툼이 없거나 갑 2, 5호증, 을 3 내지 13호증의 각 기재, 증인 김TT의 증언 및 변론 전체의 취지에 의 하여 인정되고, 을 19호증의 1, 2는 위 인정에 장애가 되지 않으며, 달리 반증 없다. 위 인정사실과 그 밖에 변론에 나타난 사정들에 의하여 인정되는 이 사건 약정의 내용(이 사건 각 토지의 매각 등 처분권한 외에 공장부지조성사업권과 관련한 일체의 권한을 위임한 점)과 체결 경위(신BB이 사업지체로 약정 투자원리금의 변제를 독촉받던 사정에서 이를 해결하기 위하여 자신의 사업과 그 간의 진척된 매매계약상의 지위 등 일체를 포기하기로 하여 이루어졌고, 약정에 따른 이 사건 각 토지의 처분대금의 귀속이나 약정 투자원리금의 정산 등에 대하여 별다른 약정이 없었던 점), 전후 사정(약정 이후 신BB은 이 사건 각 토지의 처분에 대하여 관여하지 않고 원고측에 협력하였으며 원고가 전적, 배타적으로 원소유자들에 대한 대금지급과 미등기전매이전, 세금처리, 원매자 물색과 대금결정, 계약체결 등을 하였고, 그 매대대금 또한 임의로 처분한 것으로 보이는 점) 등을 참작할 때, 이 사건 약정은 신BB이 그 약정 투자원리 금채권자인 원고 등에게 단순히 이 사건 각 토지를 처분할 수 있는 대리권을 수여한 것이 아니라 신BB이 추진 중인 공장부지조성 및 공장설립 사업과 매수하였거나 매수 중인 이 사건 각 토지에 관하여 가지고 있던 일체의 지위와 권리를 포괄적으로 양도한 것으로 봄이 상당하다. 이러한 이 사건 약정의 성격과 위 인정사실에 따르면, 그 후 원고 등은 이 사건 약정에 터잡아, 신BB으로부터 양수한 매매계약상의 지위 내지 권리에 기하여 취득하였거나 취득할 수 있는 이 사건 각 토지에 대하여 먼저 백FF과 사이에 미등기전 매계약을 체결한 후, 신BB측의 협력을 얻어 이 사건 토지 중 신BB이 계약금만 지급하는 등으로 매매계약만 체결한 상태에 있던 토지들에 대하여는 나머지 잔대금 등을 지급하는 등으로 그 대금지급을 마치는 것을 포함하여 이 사건 각 토지에 대한 소유권 이전등기 관련 서류를 교부받음으로써, 원고 등 명의로의 등기 여부나 원소유자들에 대한 대금정산과 전매자인 백FF 명의로의 이전등기의 선후에 관계없이, 이 사건 각 토지를 사실상 취득하고 앞서 본 바와 같은 미등기전매계약을 통하여 백FF에게 막바로 등기절차를 마쳐줌으로써 이를 양도하였다 할 것이다(즉 원고가 이 사건 각 토지 모두를 취득한 것은 이 사건 약정에 의해서 막바로 신BB으로부터 취득한 것이 아니라, 이미 대금지급이 완결되었거나 대금액 상당의 근저당채무가 설정된 1 내지 5 토지는 별론으로 하고, 나머지 토지의 경우에는 이 사건 약정 이후 원고가 원소유자들에 대하여 매매대금을 지급하거나 근저당채무를 대위변제하고 신BB측의 협조 아래 원소유자들의 소유권이전등기 관련 서류를 교부받음으로써 원소유자들로부터 취득하였다는 것이다. 따라서 원고 등이 취득한 것이 이 사건 각 토지가 아니라 이 사건 각 토지를 취득할 수 있는 권리이고 그 상대방은 신BB에 지나지 않음을 전제로 하는 원고 주장은 이유 없어 받아들이지 않는다.
(2) 양도소득의 존부 (가) 구 소득세법(2009.12.31. 볍률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제92조 제2항, 제95조 제1항, 구 소득세법(2008.12.26.법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항, 구 소득세법 시행령(2010.2.18.대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제1호, 제163조 제1항 제1호에 의하면, 양도소득세의 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 하고, 양도소득금액은 양도소득의 총 수입금액인 양도가액에서 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등을 합한 것으로서, 여기서의 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로서, 타인으로부터 매입한 자산의 경우 매입가액에 취득세, 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 말한다. (나) 취득가액의 계산
1. 우선 원고 등이 백FF으로부터 받은 매매대금으로써, 2007. 12. 10. 장QQ 000원, 신GG에게 2008. 3. 5. 신GG 000원, 2008. 4. 14. 1，000원, 같은 날 정RR에게 000원을 각 지급하고, 같은 날 의령새마을금고에 000원을 대위변제하는 등으로 합계 000원을 지출하였으며, 그 외 필요경비(중개수수료, 김SS에 대한 대금 추가지급, 묘지이장비용, 공장설계비)로 합계 000원이 지출된 사실은 다툼이 없다. 원고는 이외에도 장HH에게 토지대금으로 000원을 지급하고, 공장설계 비용으로 000원(피고가 필요경비로 인정한 000원 외 추가 000원임), 기타경비로 000원이 더 들었으며, 원소유자들의 양도소득세로 000원을 부담하였다며, 이들 또한 필요경비에 포함되어야 한다고 주장한다. 그러나 갑 9호증의 3의 기재에 의하면, 원고가 장HH에게 토지대금으로 지급하였다는 000원과 같은 금액이 원고 주장의 대금지급일자에 김TT의 계좌에서 장UU의 계좌로 이체된 사실이 확인되나 그것만으로는 장HH에게 토지대금으로 지급 된 것이라고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 갑 9호증의 10의 기재만으로는 피고가 공장설계비 중 필요경비로 인정한 000원을 넘어 원고가 추가로 000원을 공장설계비로 지출하였다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 원고가 부담한 양도소득세는 앞에서 보았듯이 원소유자들에게 납세의무가 있는 것임에도 원고가 원소유자들을 대신하여 그들이 백FF에 대한 이 사건 각 토지의 등기이전으로 언하여 부담하여야 할 양도소득세를 납부하면서 그 과정에서 이 사건 각 토지 전체의 실제 거래대금에 따른 양도소득세 부담을 회피하기 위하여 양도가액을 조작한 매매 관련 서류를 작성한 점 등을 참작할때 이를 정당한 취득가액으로서 필요경비에 해당된다고 인정하기 어려우며, 을 9호증의 기재만으로는 원고 주장의 필요경비 000원이 소요되었다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.
2. 다음으로 원고 등이 그들의 약정 투자원리금 회수와 관련하여 신BB으로 부터 이 사건 각 토지에 대한 매매계약상의 지위 내지 권리를 포함하여 공장부지 조성과 공장설립 사업에 관한 일체의 권한을 양수받기로 하는 이 사건 약정에 터잡아 이 사건 각 토지를 취득하기에 이르렀음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 약정의 성격에 따라 신BB으로부터 양수받은 이 사건 각 토지에 대한 매매계약상의 지위 내지 권리의 양수대가로 볼 수 있는 것이 있다면 이 또한 이로써 그 후 이루어진 이 사건 각 토지의 취득가액에 포함되어야 할 것이므로 이에 대하여 살핀다. 이에 대한 당사자의 주장을 보면, 원고의 주장은, 일관되지는 않으나, 대체로 원고 등의 약정 투자원리금채권 00억 원을 변제받는 대신 이 사건 각 토지에 대한 매매계약상의 지위 내지 권리를 양수받기로 한 것이고 그에 따라 취득가액은 000원 이라는 취지로 보인다. 반면, 피고는 약정 투자원금 000원을 반환받는 대신 이 사건 약정에 이른 것이므로, 그에 따른 원고의 취득가액은 000원에 불과하다고 다툰다. 살피건대, 앞에서 든 증거와 갑 6호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 각 토지상에 설립을 추진 중이던 공장건축이 이루어질 경우 막대한 지가 상승 등 이익이 있을 것으로 기대되었고 그에 따라 신BB은 원고 등에게 투자금 형식으로 자금을 대여할 경우 단기간에 원금의 배에 해당하는 이자를 붙여 반환하기로 약 정한 사실, 원고 등이 신BB으로부터 약정한 돈을 지급받지 못하자 원고는 2007. 4. 30. 신BB에게 내용증명을 보내어 약정한 000원을 조속히 지급하든지 공장건축허가를 취득한 후 이 사건 각 토지에 관한 매각 권한 등을 원고에게 부여하여 줄 것을 요구하였고 그 후 이 사건 약정이 체결된 사실이 인정된다. 위 인정사실과 앞서 인정한 이 사건 약정의 내용과 체결 경위, 전후 사정들과 그들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 약정 당시까지 신BB이 이 사건 각 토지와 관련하여 원소유자들에게 지급한 매매대금이나 매매를 전제로 이루어진 근저당채무 등은 000원 내외에 불과하고 그 중 약정 이후 원고가 대위변제한 근저당채무를 제외한 실제 지출액은 000원 남짓에 불과하여 그 자체만으로는 약정 투자원금 000원에도 미치지 못하는데도 불구하고 원고 등이 별도의 채권보전책 없이 이 사건 약정에 이른 반면, 원고는 그 직후 전매자인 백FF을 물색하여 000원에 가까운 대금으로 매도할 수 있었고, 이러한 양도가액은 앞서 본 신BB의 실제 지출액 000원 또는 약정 투자원금 000원과 이후 원고의 지출액 000원 내외를 단순 합산한 금액을 현저히 초과하고 있어 이 사건 약정 당시 당사자들의 의사는, 이 사건 약정으로 신BB이 원고 등에게 양도하기로 한 이 사건 각 토지에 대한 매매계약상의 권리 내지 지위 등의 가치와 그에 따른 이 사건 약정을, 단순히 신BB의 지출액이나 원고 등의 약정 투자원금에 의하여 결정한 것이 아니라, 공장건축허가 진행 중에 았어 공장부지로 조성될 가능성이 있던 이 사건 각 토지의 당시 가치나 처분의 용이성과 예상처분가격, 원고 등의 채권원리금과 이 사건 약정을 통한 방법 이외의 별개 재산에 의한 회수 가능성 등 제반 사정을 고려하여 이루어진 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 약정은 원고 등에게 처분권한을 포함하여 이 사건 각 토지에 대한 매매계약상의 지위 내지 권리를 양도하는 대신 이후의 처분 여부나 그 대가에 관계없이 원고 등의 약정 원리금채권 000원은 정산 완료(말하자면 원고 등은 미등기전매이익만큼 약정 원리금채권을 회수하되 그것이 10억 원에 미달하 더라도 별도로 청구하지 않기로 하여 미등기전매이익 부분 외의 채권은 포기하기로 하는 것)하는 것으로 봄이 상당하다. 그렇다면 원고 등의 이 사건 각 토지 취득가액에는 그 전제로서 원고 등이 신BB으로부터 취득한 이 사건 각 토지에 대한 매매계약상의 권리 내지 지위에 대한 대가로 정산 완료한 위 약정 원리금채권 000원이 이후 미등기전매로 취득하여 충당 가능한 범위 내에서 포함된다고 보아야 한다(피고는 이와 달리 약정투자원금 000원만 을 1 내지 3토지의 취득가액으로 보아 과세하였으나, 원고 등이 양수받은 것은 1 내지 3 토지만이 아니라 신BB이 취득하였거나 계약금을 지급하는 등으로 매매계약을 체결 한 이 사건 각 토지 전부에 대한 매매계약상의 지위 내지 권리이므로, 이러한 취득가액의 산정은 그 자체로 위법하다고 할 것이다). 나아가 앞서 본 바와 같은 대여 목적과 회수 위험 등을 고려하면, 위와 같은 투자원리금반환약정이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 것으로서 민법 제103조 에 의하여 무효라고 볼 수 없고, 원고 등이 신BB으로부터 투자원리금반환약정과 동 시에 공장허가 불허시에 원금을 반환받기로 하는 현금보관증(을 19호증의 1, 2)을 별도로 작성하였다는 사정만으로는 이 사건 약정 당시 원고 등의 채권이 투자원금 0억 원에 불과하다고 볼 수 없으므로, 이를 전제로 하는 피고 주장은 받아들이지 않는다. (다) 양도소득금액 따라서 원고 등의 이 사건 각 토지의 취득가액에는 위 (가)항에서 본 원고 등이 지출한 취득가액과 필요경비 외에 미등기전매대금과의 차액 상당으로 얻게 될 전매이익의 범위 내에서의 약정 투자원리금채권 000원이 포함되고, 결국 이 사건 각 토지의 양도로 인하여 원고 등이 얻는 양도소득금액은 없다고 보아야 할 것이다.
(3) 소결론 결국 원고 등이 이 사건 각 토지에 관한 사실상 소유권을 취득하여 백FF에게 양도한 사실은 인정되나, 그 양도소득금액이 존재하지 아니하므로 양도소득세를 부과 할 수 없음에도 불구하고 이와 달리 보아 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.