감정평가법인의 감정가액을 시가로 보기 위한 요건

1. 피고가 2007. 8. 6. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 법인세 456,332,300원의 부과처분 중 184,554,152원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/2는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2007. 8. 6. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 법인세 456,332,300원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 원고 회사(2010. 3. 30. 상호가 “CC인터내셔널”로 변경되었다, 이하 ‘원고’라 한다)는 1984. 12. 20. 선용품 및 농수축산물 공급업을 주 영업 목적으로 하여 설립된 사실상 주식회사 CC산업의 계열회사로서 주식회사 CC산업에 선용품 및 참치잡이에 사용되는 미끼인 베이트를 납품하는 영업을 주로 영위하였는데, 주AA는 주식회사 CC산업의 대표이사이면서 원고의 주식 48.83%(주AA의 자 주지홍의 소유지분까지 포함한 비율)을 소유하고 있는 원고의 이사이고, 윤DD는 주AA의 처이므로 주AA, 윤DD는 법인세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20619호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제87조상의 특수관계자에 해당한다.
• 나. 원고는 원고와 주AA, 윤DD 및 백EE이 각 소유하고 있는 별지 1. 부동산 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라고 하고, 그 중 19필지의 각 토지 부분에 대하여 ‘이 사건 각 토지’라고 호칭한다)을 경주김씨남독공파종중에게 매도하기로 하였는데, 매매대금에 관련하여 원고와 주AA, 윤DD, 백EE 사이의 적정한 매매대금의 산정 및 분배를 위하여 이 사건 부동산에 대한 시가 감정을 대한감정평가법인에 의뢰하였고, 대한감정평가법인의 감정결과 이 사건 부동산의 전체 평가가액은 4,431,404,200원 으로, 그 중 원고 소유의 별지 1. 부동산 목록 순번 1 내지 11번, 20번 기재 토지 및 건물(이하 ‘이 사건 계쟁 부동산’이라 한다)의 평가가액은, 1,789,879,200원으로 산정되었다.
• 다. 이에 원고, 주AA, 윤DD, 백EE은 2005. 4. 27. 위 종중과 사이에 이 사건 계쟁 부동산에 대한 매도대금은 1,800,000,000원으로, 이 사건 부동산에 대한 매도대금은 4,400,000,000원으로 정하여 이를 매도하기로 하는 계약을 체결하였고, 원고는 이 사건 계쟁 부동산에 대한 매도대금 1,800,000,000원을 익금에 산입하여 2005년 사업연도(2005. 7. 1. ~ 2006. 6. 30.) 법인세 신고를 하였다.
• 라. 피고는 2007. 2.경 원고에 대하여 세무조사를 실시한 다음 대한감정평가법인의 평가액을 기초로 하여 정해진 이 사건 계쟁 부동산에 대한 매도대금은 개별공시지가와 비교하여 볼 때 적정가격에 비하여 과소하게 평가되었고, 이와 같이 과소평가된 가액만큼 특수관계자인 주AA의 매도대금에 가산되어 부당하게 평가되었다고 판단한 후 이 사건 부동산의 시가에 대하여 한국감정원과 FF새한감절평가법인에 단시 감정을 의뢰하여 산출된 감정평가액의 평균가액을 기준으로 안분하여 이 사건 계쟁 부동산의 양도시가를 3,192,381,784원으로 보아 위 양도가액과 원고가 신고한 양도가액과의 차액인 1,392,381,784원(3,192,381,784원 - 1,800,000,000원)을 부당행위계산부인액으로 익금에 산입하여 2005년 사업연도 법인세로 456,332,300원을 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 하였다.
• 마. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2007. 9. 13. 조세심판원에 행정심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2008. 9. 5. 피고가 의뢰한 한국감정원과 FF새한감정평가 법인의 시가 감정이 원고가 의뢰한 대한감정평가법인의 시가 감정보다 신뢰성이 있다고 판단하여 원고가 신고한 이 사건 계쟁 부동산의 매도가액을 적정가격으로 볼 수 없다고 하여 원고의 행정심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 3, 6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장 피고는 한국감정원, 마래새한감정평가법인의 이 사건 부동산에 대한 시가 감정을 기초로 이 사건 부과처분을 하였는데, 한국감정원의 감정평가서를 보면 그 평가원 인별로 참작 내용과 정도가 어떠한지 여부를 알 수 없고, 감정평가의 기본이 되는 비교표준지에 대하여도 아무런 기재가 되어 있지 않다. 또한 FF새한감정평가법인의 감정평가서를 보면, 이 사건 각 토지 중 별지 1. 부동산 목록 기재 순번 2, 4, 10번 토지 (이하 ‘산20, 산22, 산28-4 토지’라 한다)에 대한 기타요인 보정치로 7.0을 적용하고, 나머지 토지에 대한 기타요인 보정치로 2.5를 적용하여 그 수치가 약 3배 차이가 나는데, 이는 표준지 공시지가와 인근 토지의 시세수준의 차이를 보정하는 기타요인의 보정 취지를 감안하더라도 산20, 산22, 산28-4 토지의 보정치가 현저하게 높게 평가된 것으로서 공시지가제도의 취지에도 맞지 아니하여 부당하다. 따라서 한국감정원과 FF새한감정평가법인의 이 사건 각 토지에 대한 감정평가액은 그 적정성을 인정할 수 없으므로 이에 기초한 피고의 이 사건 과세처분 역시 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 4. 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 이 사건 각 토지는 북측으로는 이천시 율면과 경계를 이루는 노단터고개, 동측으로는 임오산마을 및 서남 측으로는 인근의 2차선 포장도로변과 접하여 있고, 그 주위는 순수농경지대 및 임야지대이며 간헐적으로 소규모 공장이나 목장 등이 소재하는 농촌지역에 해당하고, 2차선 도로변에 접하여 차량진입은 가능하나 대중교통사정은 불편한 편이다. 이 사건 계쟁 부동산은 경사가 완만한 자연림 지역에 속하고, 그 중 산 28-3 토지는 2차선 도로에 접하여 있어 접근성은 좋은 편이다.

2. 피고가 이 사건 부과처분에서 이 사건 각 토지의 산정자료 중 하나로 삼은 한국감정원의 감정평가서에는 평가방법에 대하여 인근지역 내 비교표준지의 공시지가를 기준으로 당해 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경 등의 제요인과 인근지 지가수준을 종합적으로 참작하여 평가하였다는 일반적인 내용만 기재되어 있을 뿐 비교표준지가 어떠한 토지이고 그 용도지역이나 지목, 이용 상황이 이 사건 각 토지와 어떻게 통일 내지 유사한지에 관한 아무런 기재가 없으며, 이 사건 각 토지와 지역 및 개별요인의 비교분석도 되어 있지 않다.

3. 이 사건 각 토지에 대한 평가에 관하여, 대한감정평가법인, FF새한감정평가 법인의 각 감정과 법원감정(이 법원의 태평양감정평가법언에 대한 감정촉탁결과)은 이 사건 각 토지의 용도지역, 이용현황, 도로상태, 형상 지세 등을 감안하여 아래 도표 기 재와 같이 비교표준지를 선정한 후 시점수정과 품등비교를 거쳐 감정가액을 산정하였는바, 대한감정평가법인, 마래새한감정평가법인의 각 감정과 법원감정의 구체적인 사점 수정, 품등비교에 의한 시가 산출액은 별지 2. 시가 내역표 기재와 같다. 다만 법원감정은 공부상 이 사건 각 토지의 전체 면적이 아닌 일부 면적에 대하여 이루어졌으나, 감정 대상이 된 토지 일부의 위치가 특정되지 아니하여 전체 토지면적을 기준으로 한 평균가격을 각 토지의 ㎡당 적용단가로 결정하였고, 별지 2. 보상금 내역표 기재 ‘보상액’ 란에서의 법원감정액수는 위와 같이 결정된 적용단가에 공부상 이 사건 각 토지의 전체 면적을 곱하여 산출된 액수에 해당한다. 한편 FF새한감정평가법인의 감정 내용을 보면, 인근 유사토지의 평가선례와 적정 실거래가격 수준, 제반 가격형성요인 평가목적 등을 종합적으로 참작하여 기타요인 보정을 2.50으로 하면서 이 사건 각 토지 중 산20, 산22, 산28-4 토지에 있어서는 다른 토지와는 달래 7.00으로 하였는데, 산20, 산22, 산28-4 토지에 대하여 위와 같이 다르게 산정한 구체적인 이유에 대하여는 밝히지 아니하였다.

4. 이 사건 계쟁 부동산 중 건물 부분에 대한 평가에 관하여, 대한감정평가법인의 감정에서는 위 건물이 노후화되어 그 경제적 가치가 낮아 일반거래관행상 독립된 객체로 거래될 가능성이 적다고 판단하여 따로 위 건물의 시가에 대하여 평가하지 아니하고 이 사건 각 토지의 평가에 포함하였으나, 이와 달리 한국감정원과 FF새한감정평가법인의 감정에서는 위 건물 부분에 대한 평가를 따로 시행하였고, 평가방법으로 건물의 구조, 사용자재, 상태 등을 감안한 원가법을 적용하였으며, 위 건물 부분의 시가에 대하여 한국감정원은 206,806,200원으로, 마래새한감정평가법인은 189,051,800원으로 산정하였다. [인정근거] 앞서 든 각 증거, 이 법원의 태평양감정평가법인에 대한 감정촉탁결과 및 감정사항보완촉탁결과, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 부당행위계산부인에 있어서 시가의 의미 법인세법 제52조 제2항 에 의하면 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어서 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격, 즉, 시가를 기준으로 한다고 되어 있고, 법인세법 시행령 제89조 제1항, 제2항에 의하면 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어서 당해 자산의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하되, 시가가 불분명한 경우에는 주식을 제외하고는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)에 의하고, 그렇게 하여서도 시가 산정이 어려운 경우 상속세 및 증여세법 제38조, 같은 법 제39조 및 같은 법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 계산한 금액에 의한다고 되어 있고, 한편 상속세 및 증여세법(2007. 12. 31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것) 제61조 제1항 제l호에 의하면, 토지의 시가에 대한 평가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로 하도록 되어 있다. 따라서 법인과 특수관계자 사이에 부당거래가 있는지 여부를 판단하는 기준이 되는 당해 자산의 시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2002두10377 판결 참조). 다만 감정평가법인의 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 그 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하고, 감정평가법인의 감정가액이 적정한 교환가치를 반영한 것으로 인정되지 않는 경우에는 이를 시가로 볼 수 없다고 할 것이다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2001두6029 판결 참조).

2. 이 사건 계쟁 부동산의 시가

• 가) 이 사건 각 토지의 사가에 관하여, 원고가 의뢰한 대한감정평가법인에 의한 감정가액, 피고가 의뢰한 한국감정원 및 FF새한감정평가법인에 의한 감정가액, 그리고 이 법원의 감정촉탁에 의한 법원감정가액이 존재하는바, 위 각 감정 중 어느 것이 이 사건 각 토지의 실제 이용현황과 주위환경을 감안하여 적정하게 감정하여 객관적이고 합리적으로 이 사건 각 토지의 시가를 산정한 것인지를 살펴보면, 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 갑 제6호증의 기재와 증인 윤GG, 김BB의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 볼 때, 이 사건 각 토지에 대하여 법원감정에서 정한 감정가액이 이 사건 각 토지의 적정한 교환 가치를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가ㆍ반영한 시가라고 볼 것이다.

① 대한감정평가법인 소속 감정인 윤GG은 이 법정에서 증인으로 출석하여 이 사건 각 토지에 대한 감정에서 산19 및 산22-1 토지의 개발가능성을 높게 판단하고, 산 28-3 토지의 경우 산19, 산22-1 토지의 개발로 언한 연접개발 제한 및 입목본수도 제한 등을 감안하여 적용단가 및 가액을 산정하였다고 진술하였으나, 개발가능성 및 그 로 언한 연접개발 제한가능성은 아직 구체적으로 확정할 수 없는 사정에 해당하는데, 이러한 사정까지 감안하여 위 토지에 대한 감정을 시행하였다면 그러한 감정에 감정인 의 주관적이거나 자의적인 판단이 개업한 것으로 볼 수 있는 점, 이 사건 각 토지의 전체면적은 294,381㎡이고, 이 사건 계쟁 부동산 중 토지 부분의 전체면적은 254,918㎡로 이 사건 각 토지에서 차지하는 비율이 86.5%{(254,918㎡ -7 294,381㎡) x 100, 소수점 둘째 자리 이하 버림, 이하 같다}에 해당하는데, 위 감정에서 위 토지 부분의 평가액은 1,789,152,500원으로 이 사건 각 토지의 평가액 대비 40.3%{(1,789,879,200원 -7 4,431,404,200원) x 100}에 불과하고, 법원감정에서의 감정가액과 비교하여 보더라도 그 평가액이 위 토지 부분이 이 사건 각 토지에서 차지하는 비율에 비하여 과소평가되어 있는데 반하여 주AA 소유의 산19 토지의 평가액은 위 토지 부분의 평가액을 상회하고 있는 점, 위 감정평가법인이 원고로부터 감정의뢰를 받으면서 원고 측에서 각 토지별로 희망하는 가액에 대하여 의견을 교환한 사실이 있고, 위 감정평가법인이 의뢰인인 원고 측의 의견을 아예 배제하고 실제 감정을 수행할 것을 기대하는 것은 다소 무리라고 보이는 점 등에 비추어 볼 때 대한감정평가법인에서 정한 감정가액의 진정성을 믿기 어렵다.

② 한국감정원의 감정은 앞서 본 바와 같이 비교표준지의 선정 및 이 사건 각 토지 와 비교표준지간의 구체적인 품등비교 내역 기재가 전혀 없는 등 그 평가방법상으로 위 법이 존재하므로 한국감정원의 감정가액은 이를 배제한다.

③ 마래새한감정평가법인의 감정은 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 토지는 개별요인 보정치를 2.50으로 하면서 유독 산20, 산22, 산28-4 토지에 대하여는 이를 7.00으로 하였는데, 위와 같이 다르게 산정한 구체적인 이유에 대하여 감정평가서에서 밝히지 아니한 점, 일반적으로 개별요인 보정은 표준지 공시지가가 인근 유사토지의 거래 및 평가 시세에 미달하는 경우 그 차이를 어느 정도 조정하여 주기 위하여 이루어지는 것인데, 동일하거나 유사한 지역 내에 있는 다른 토지들과 달리 어느 한 토지의 보정치가 7.00으로 그 시세가 표준지 공시지가보다 7배 이상이라는 것은 상당히 이례적인 보정에 해당하는 점, 이에 대하여 이 법정에 증언으로 출석한 FF새한감정평가법인 소속 감정인 김BB은 산20, 산22, 산28-4 토지의 인근 토지인 산30-1 토지가 9,000원에 경매평가되어 거래된 전례에 비추어 개별요인 보정치로 7.00을 산정하였고, 임야의 경우 공시지가가 시세에 비하여 낮게 평가되기 때문에 위와 같은 보정이 문제되지 않는다고 진술하였으나, 법원감정에서의 개별 요인 보정치와 비교하여 볼 때 특별히 위 토진들에 이와 같이 높은 보정치를 적용하여야 할 합리적 사정을 발견할 수 없고, 법원감정이 위 감정에 비하여 인근유사토지의 거래사례를 더 많이 수집하여 감정가액 산정에 반영하고 있는 점, 김BB의 진술에 의하면 임야는 실제 거래되는 사례가 적어 공시지가에 비하여 항상 개별요인 보정치가 높아야 한다는 것인데, 오히려 거래가능성이 적은 임야의 경우 시세에 있어서 가격상승요언을 찾을 수 없는 것이므로 공시지가에 비하여 시세가 항상 높게 형성된다고 단정하기는 어려운 점 등에 비추어 보면, FF새한감정평가법인에서 정한 감정가액의 진정성도 믿기 어렵다.

• 나) 이 사건 계쟁 부동산 중 건물 부분에 관하여, 위 인정사실에 의하면, 원고가 위 종중과 사이에 매매계약을 체결하면서 위 건물 부분을 매매대상에 포함하고, 건물 부분에 해당하는 매도대금을 약정하고 있음에도 대한감정평가법인의 감정에서는 위 건물 부분이 노후하다는 이유만으로 감정평가에서 제외하였고, 법원감정에서도 위 건물 부분이 감정대상에서 제외되어 있는 사실을 알 수 있으므로, 이 사건 계쟁 부동산 의 시가산정에 있어 위 건물 부분에 대한감정평가가액이 포함되어야 할 것이다. 위 건물 부분에 대하여 감정평가를 한 한국감정원과 마래새한감정평가법인의 감정을 살펴보면, 이 사건 각 토지에 대한 평가와는 달리위 건물 부분에 대한 감정평가에 있어서는 평가방법상 위법이 존재한다는 사정이 보이지 아니하므로, 한국감정원과 FF새한감정평가법인에서 산정한 위 건물 부분에 대한 감정평가가액의 평균가액을 위 건물부분의 시가로 보기로 한다.
• 다) 결국 이 사건 계쟁 부동산 중 토지 부분의 시가는 별지 2. 시가 내역표 ‘합계’란의 해당 금액 기재와 같이 2,123,468,000원이고, 건물 부분 시가는 197,929,000원{(한국감정원 206,806,200원 + FF새한감정평가법인 189,051,800원) x 1/2}이므로, 이 사건 계쟁 부동산의 시가는 합계 2,321,397,000원(2,123,468,000원 + 197,929,000원)이 된다.

3. 정당한 세액의 계산 따라서 원고와 위 종중간 거래에서 부당행위계산부인으로서 인정되는 금액은 521,397,000원(시가 2,321,397,000원 - 약정 매매금액 1,800,000,000원)으로, 위 금액을 익금에 산입하여 원고가 부담해야 할 정당한 세액을 계산하여 보면, 별지 3. 세액계산 표 정당한 세액의 ‘차감고지세액’란 기재와 같이 184,554,152원이 원고에 대한 정당한 2005년도 귀속 법인세액이 된다.

그렇다면, 이 사건 부과처분 중 위에서 인정한 정당한 세액인 184,554,152원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 할 것이므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.