주거용 임대에 사용한 오피스텔의 신축관련 부가가치세 매입세액 공제 여부

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 제4호증, 을 제1호증 내지 제3호증의 2, 제7호증의 1,2, 제8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 부동산 분양․임대업, 건축업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서, ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 지상에 지하 1층, 지상 11층, 연면적 1,792.89㎡, 총53세대의 ‘○○○○○○’ 오피스텔(이하 이 사건 오피스텔이라고 한다)을 건축하고 2005. 4. 30. 사용승인을 받았는데, 그 과정에서 이 사건 오피스텔의 건축공사수급인인 소외 ○○○○건설 주식회사 등으로부터 매입세금계산서 34매(공급가액 합계 1,103,079,415원)를 교부받았다.
• 나. 그 후 원고는 2005년 제1기 부가가치세 과세기간 동안 이 사건 오피스텔 53세대 중 15세대(203호, 303호, 501호, 504호, 604호 703호, 704호, 705호, 706호, 806호, 901호, 905호, 1002호, 1003호, 1103호)를 타에 임대하고 피고에게 2005년 제1기 부가가치세 신고를 함에 있어 501호에 대한 임대료 등 수입 400,000원을 과세임대수입금액(과세표준)으로, 501호를 제외한 나머지 14세대(이하 이 사건 임대부분이라고 한다)에 대한 임대료 등 수입 5,450,000원을 면세임대수입금액으로, 소외 회사 등으로부터 수령한 위 세금계산서상의 세액 합계 110,307,933원(이하 이 사건 매입세액이라고 한다)을 공제매입세액으로 신고하였다.
• 다. 이에 피고는 2006. 1. 2, 원고에게, 원고가 이 사건 임대부분을 상시주거용으 로 임대하여 면세사업인 주택의 임대용역을 제공하는 사업(이하 주택임대업이라고 한다)을 하였다는 이유로 이 사건 매입세액 중 부가가치세법 시행령 제61조 제1항 에 의하여 산정한 102,762,870원{110,307,933 × 5,450,000/(400,000 + 5,450,000)}을 면세사업인 주택임대업에 관련된 매입세액으로 보아 이를 과세임대 매출세액에서 공제하지 아니하고 2005년 제1기분 부가가치세 49,599,780원(가산 세 포함)을 부과(이하 이 사건 처분이라고 한다)하였다.

• 가. 당사자의 주장 피고는, 이 사건 처분은 관계법령 및 위 처분이유에 비추어 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는, ⓛ 자신은 이 사건 임대부분을 주거용으로 임대한 것이 아니라 업무용으로 임대하였는데 임차인들이 임의로 주거용으로 사용하고 있는 것이므로, 자신은 면세사업인 주택임대업을 한 것이 아니어서 이 사건 처분은 위법하고, ② 가사 그렇지 않다 하더라도 자신은 이 사건 오피스텔을 타에 분양할 목적으로 건축하였는데 건축후 분양이 되지 아니하여 임대를 하게 된 것이므로, 이 사건 매입세액은 과세사업인 오피스텔 분양사업에 관련된 것이지 면세사업인 주택임대업에 관련된 것은 아니어서 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
• 나. 처분의 적법여부 부가가치세법 제12조 제1항 제11호, 같은 법 시행령 제34조 제1항은 상시주거용으로 사용되는 건물, 즉 주택의 임대용역에 대하여는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 제17조 제2항 제4호는 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)은 매출세액에서 공제하지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제61조 제1항은 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지 귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 경우 면세사업에 관련된 매입세액은 공통매입세액 중 총공급가액에서 면세공급가액이 차지하는 비율에 따라 안분계산하도록 규정하고 있다. 먼저 원고의 ⓛ 주장에 관하여 살피건대, 주택임대업을 부가가치세의 면세대상으로 규정한 취지에 비추어 볼 때 부가가치세의 면세대상인 주택의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해 건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당 여부를 가려야 하는 것이며, 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에도 임차인별로 면세대상인 주택의 임대인지 여부와 그 범위를 판단하여야 할 것인 바(대법원 1992. 7. 24. 선고 91누12707 판결 참조), 을 제8호증의 1, 2의 각 기재와 이 법원의 현장검증결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 오피스텔의 각 방실은 그 면적이 30여 ㎡ 정도로서 내부에는 모든 화장실이 별도로 마련되어 있고 싱크대, 식기건조기, 드럼세탁기, 에어컨, 냉장고, 붙박이장 등의 기본적인 가재도구가 설치되어 있는 사실, 원고는 2005. 5. 경부터 2006. 6.경까지 사이에 임대차계약서 건물용도란에 주거용이라고 기재한 후 이 사건 임대부분을 위와 같은 가재도구들이 설치된 상태 그대로 각 임차인들에게 임대하였고, 임차인들 역시 이 사건 임대부분을 각 주거용으로 사용한 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 나타난 이 사건 오피스텔의 각 방실의 구조 및 내부시설의 종류와 용도, 원고와 임차인들과 사이의 임대차계약의 내용 등을 위 법리에 비추어 보면, 원고는 2005년 제1기 부가가치세 과세기간 동안 적어도 이 사건 임대부분에 관하여는 면세사업인 주택의 임대용역을 제공하는 사업을 한 것으로 봄이 상당하므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 다음으로 원고의 ② 주장에 관하여 살피건대, 을 제4호증, 제5호증, 제6호증의 각 기재에 의하면, 원고는 당초 업태를 부동산으로, 종목을 건물신축판매로, 개업일을 2003. 12. 5.로 하여 사업자등록을 하였다가, 이 사건 오피스텔의 사용승인일 이전인 2005. 4. 22. 에야 종목에 임대를 추가하여 사업자등록을 변경한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 한편, 을 제9호증, 제12호증의 1 내지 8의 각 기재와 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 이 사건 오피스텔의 사용승인일 무렵을 전후로 이 사건 오피스텔의 벽면에 ‘원룸임대’라고 기재된 현수막을 내거는 등의 방법으로 이 사건 오피스텔의 임대광고를 한 사실, 이 사건 처분이 있을 당시까지 이 사건 오피스텔은 단 한 호실도 분양되지 아니하였고 오히려 이 사건 임대부분을 포함하여 모두 31세대가 임대되었을 뿐인 사실, 원고는 이 사건 오피스텔의 임대와 관련하여 피고에게 2005년 제2기에는 과세임대수입을 1,800,000원으로, 면세임대수입을 82,278,370원으로, 2006년 제1기에는 과세임대수입을 1,300,000원으로, 면세임대수입을 76,546,740원으로, 2006년 제2기에는 과세임대수입을 2,400,000원으로, 면세임대수입을 97,185,900원으로, 2007년 제1기에는 면세임대수입만을 88,323,210원으로 하여 각 부가가치세 신고를 한 사실을 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 나타난 원고의 광고내용, 이 사건 오피스텔의 분양 및 임대현황 그리고 이 사건 오피스텔의 사용승인이 있은 직후부터 현재까지 지속적으로 주택임대업을 하면서 임대수입을 신고하여 온 점 등에다가 앞서 본 바와 같이 원고는 회사설립 당시부터 부동산임대업도 목적사업으로 하고 있었던 점, 원고는 분양목적으로 이 사건 오피스텔을 건축하였다고 주장하면서도 분양광고를 하는 등 분양을 위하여 어떠한 노력을 하였다는 점에 대한 아무런 자료도 제시하지 못하고 있는 점, 부가가치세 면세제도는 그 면세사업자의 단계에서 발생된 부가가치세에 대하여만 부가가치세의 부담을 면제하는 것이지 면세사업자가 일반사업자로부터 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급받거나 재화를 수입하는 때에 부가가치세를 거래징수당할 의무마저 배제하는 제도는 아니라는 점 등을 보태어 보면, 원고는 오로지 분양만을 목적으로 이 사건 오피스텔을 건축한 것이 아니라 분양이 되지 아니한 부분에 대하여는 주거용 또는 사무용 등 그 용도를 불문하고 이를 타에 임대할 목적도 가지고 이 사건 오피스텔을 건축한 것으로 보이므로, 이 사건 매입세액은 과세사업인 오피스텔 분양사업에만 관련된 것이 아니라 면세사업인 주택임대업에도 관련된 것이라 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.