매매예약이 해제되었다 하더라도 선의의 제3자에게 대항하지 못함

사 건 부산고등법원-2015-나-54400 승낙의 의사표시 원고, 항소인 AAA 피고, 피항소인

○○세무서장 제1심 판 결 부산지방법원 2015. 8. 12. 선고 2015가합41230 판결 변 론 종 결

2016. 1. 13. 판 결 선 고

2016. 2. 3.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 ○○지방법원 ○○등기소 0000. 0. 00. 접수 제0000호로 마친 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제3면 제3행의 “0000가단00000호”를 “0000가단00000호, 이하 ‘이 사건 선행소송’이라 한다)”로 고치는 외에는 제1심 판결의 이유 해당부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

• 가. 원고 주장의 요지 원고는, 원고가 여러 차례 이 사건 매매예약에 따른 매매잔대금 3,000만 원의 지급을 구하였음에도 불구하고 BBB가 이를 지급하지 않자, BBB를 상대로 이 사건 가등기의 말소등기절차 이행을 구하는 이 사건 선행소송을 제기하여 BBB의 채무불이행을 이유로 이 사건 매매계약을 적법하게 해제하였는데, 피고는 이 사건 가등기에 관하여 이해관계가 있고, 민법 제548조 제1항 이 정한 해제에 따른 선의의 제3자에 해당하지 아니하므로, 이 사건 가등기의 말소등기절차에 관하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다는 취지로 주장한다.
• 나. 피고 주장의 요지 이에 대하여 피고는, 이 사건 매매예약은 원고와 BBB 사이에 통정허위의 표시에 의하여 체결된 것으로서 무효이고, 피고는 통정허위의 표시에 의한 법률관계에 있어 보호되는 선의의 제3자에 해당하여 그 무효로서 대항할 수 없고, 설령 원고 주장과 같이 이 사건 매매예약이 해제되었다고 하더라도 피고는 위 매매예약으로 발생한 BBB의 소유권이전등기청구권에 대하여 그 해제 전 압류등기를 마쳤으므로, 이 사건 가등기의 말소등기절차에 관하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 없다는 취지로 다툰다.

• 가. 이 사건 매매예약이 통정허위표시에 해당하는지 여부에 관한 판단 위 인정사실에 제1심 증인 BBB의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 이 사건 매매예약은 이 사건 부동산에 관하여 실질적인 매매 또는 담보제공의 의사 없이 원고의 채권자들로부터 위 부동산에 관한 강제집행 등을 회피할 목적으로 체결된 것으로서 통정허위표시에 기하여 체결된 무효의 계약으로 판단된다.

① 원고는 이 사건 선행소송에서 BBB가 이 사건 매매예약에 따른 채무를 불이행함으로 인하여 이 사건 매매예약을 해제한다는 주장을 전혀 하지 않았고, 오히려 이 사건 매매예약 당시 원고 자신이 많은 부채를 지고 있어 BBB에게 이 사건 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마쳐준 것에 불과하고, 원고는 BBB로부터 돈을 차용한 적도 없어 이 사건 가등기는 아무런 법률적 원인 없이 매매예약을 가장하여 통모로 이루어진 것이라고 주장하면서 이 사건 가등기에 대한 말소등기절차의 이행을 구하였다.

② 원고는 이 사건 선행소송 당시에도 BBB가 중도금 및 잔금지급의무를 이행하지 않고 있었기 때문에 위 소송을 제기하게 된 것이라는 취지로 주장하나, 이 사건 선행소송에서 BBB의 채무불이행에 관하여는 아무런 언급조차 없이 이 사건 매매예약 및 그에 기초한 이 사건 가등기가 통정허위표시로서 이루어졌다는 주장만을 한 경위에 관하여는 설득력 있는 해명조차 하지 못하고 있다[원고는 이 사건 선행소송을 담당한 변호사가 원고와 상의 없이 임의로 소장을 작성하였다는 취지로 주장하나, 일반 소송실무에 비추어 볼 때 위 주장을 그대로 받아들일 수는 없다].

③ 더구나 이 사건 매매예약 당일 BBB가 원고에게 위 계약금 300만 원을 지급하였다는 금융내역 등 구체적인 자료가 없고, 그 외에도 원고는 BBB와 사이에 작성한 매매예약서 등 이 사건 매매예약이 유효하게 체결되었다고 볼 만한 처분문서나 구체적인 자료조차도 전혀 제출하지 못하고 있다.

④ 이 사건 매매예약 및 위 계약에서 지정된 매매예약완료일로부터 원고가 BBB를 상대로 이 사건 선행소송을 제기하기까지 6년에 가까운 시간이 경과되었음에도 불구하고, 원고가 BBB에게 중도금 지급의무의 이행으로서 이 사건 부동산에 관한 ○○○○협동조합에 대한 채무를 인수할 것을 최고하였다고 볼 만한 별다른 문서나 자료가 제출되지도 아니하였다. 또한 원고가 2011. 1. 27.경 BBB에게 이 사건 매매예약의 해지 및 가등기의 말소를 언급하였음에도 그 즉시 그에 관한 별다른 조치가 취하여지지 아니한 경위에 대하여도 별다른 언급이 없다.

⑤ BBB는 이 사건 선행소송에서 청구원인사실로서 이 사건 매매예약 및 가등기가 통정허위표시에 기하여 이루어진 것이라고 기재된 이 사건 선행소송의 소장 부본을 송달받았음에도 불구하고 아무런 답변을 하지 않았으며, 이에 따라 원고는 아무런 증거자료를 제출하지 않고도 이 사건 선행소송에서 무변론의 원고 승소 판결을 받았다.

⑥ 이 사건 선행소송을 제기한 이후부터 이 사건 소를 제기하기 전까지 다시 2년에 가까운 기간이 경과하는 동안 원고가 위 선행소송에 따른 승소판결을 집행하기 위하여 피고를 상대로 이 사건 가등기의 말소등기절차에 관하여 승낙의 의사표시를 하라고 소를 제기하거나 최고하였다고 볼 만한 사정도 없다.

• 나. 이 사건 선행소송의 의미에 대한 판단 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하면 알 수 있는 다음 사정 즉, ① 이 사건 선행소송은 이 사건 부동산에 관한 피고의 압류등기가 마쳐진 이후인 2013. 5. 14.에야 비로소 제기되었는데, 그 무렵 원고가 위 선행소송을 제기해야 될 별다른 사정이 있어 보이지도 아니하므로, 이 사건 선행소송은 결국 이 사건 가등기를 말소함으로써 피고의 압류등기의 효력을 배제하기 위한 것으로 보이는 점, ② BBB의 주장과 같이 이 사건 매매예약에 따른 계약금 300만 원을 원고에게 지급하였다면, BBB로서는 이를 그대로 원고에게 몰취당하는 것보다는 원고로부터 이행최고조차 받지 아니하였다는 등 매매계약의 해제요건이 구비되지 아니하였다는 취지의 주장을 하여 이 사건 매매예약에 따른 이행을 하거나, 설령 그렇지 않더라도 몰취당하는 금액을 일부라도 감액하려고 노력하는 것이 당연해 보이는데 BBB는 전혀 그러한 조치를 취하지 아니한 점 등에 비추어 보면, 원고와 BBB는 이 사건 가등기의 외관을 제거할 목적으로 이 사건 매매예약을 합의해제하기로 약정한 것으로 보이고, 그 구체적인 방법으로는 원고가 이 사건 선행소송을 제기하고 BBB가 그 소장 부본을 송달받고도 아무런 이의를 제기하지 않음으로써 무변론 판결에 따라 그 합의해제의 목적을 달성하기로 한 것으로 판단된다. 따라서 이 사건 선행소송은 원고와 BBB 사이의 이 사건 매매예약의 합의해제의 구체적 방법으로 이용된 것에 불과해 보인다.
• 다. 피고가 승낙의 의사표시의무를 부담하는지 여부에 관한 판단

1. 관련 법리 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효이나, 허위표시의 당사자나 포괄승계인 이외의 사람으로서 허위표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 허위표시의 당사자뿐만 아니라 그 누구도 허위표시의 무효로 대항하지 못하므로, 선의의 제3자에 대한 관계에서는 허위표시도 그 표시된 대로 효력이 있다(대법원 1996. 4. 26. 선고 94다12074 판결 등 참조). 그리고 채권에 대한 압류․가압류 후에는 채권을 소멸 또는 감소시키는 등의 행위를 할 수 없고 그와 같은 행위로 채권자에게 대항할 수 없으므로, 채권에 대한 압류․가압류 후에 채무자와 제3채무자가 그 채권의 발생원인인 법률관계를 합의해제하더라도 그 합의해제가 아무런 합리적 이유 없이 채권의 소멸만을 목적으로 하는 등의 특별한 사정이 있는 경우라면, 제3채무자로서는 위와 같은 합의해제로 피압류채권이 소멸하였다는 사유를 들어 압류․가압류 채권자에게 대항할 수 없다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다200619 판결, 2001. 6. 1. 선고 98다17930 판결 등 참조).

2. 판단 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 사실관계에 위 법리를 더하여 보면, 이 사건 매매예약은 통정허위표시에 해당하고 무효이고, 피고는 이 사건 매매예약에 따른 BBB의 원고에 대한 소유권이전등기청구권을 압류하고 이 사건 가등기에 관하여 압류등기를 마친 압류권자로서 이 사건 매매예약에 기초하여 새로운 법률상 이해관계를 가지게 된 민법 제108호 제2항 제3자에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 민법 제108조 제2항 의 제3자는 선의로 추정된다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2002다1321 판결 등 참조). 또한 비록 이 사건 매매예약이 원고와 BBB의 명시적 또는 묵시적 합의에 의하여 해제되었다고 하더라도 위 합의해제는 BBB의 원고에 대한 이 사건 소유권이전등기청구권의 소멸만을 목적으로 한 것으로서 원고는 위 합의해제로써 위 소유권이전등기청구권이 소멸하였다는 사유를 들어 피고에게 대항할 수도 없다. 따라서 피고는 이 사건 가등기의 말소등기절차에 관하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 없다고 판단된다.

• 라. 소결론 그러므로 이 사건 매매예약이 유효하게 체결되었다거나 BBB의 채무불이행을 이유로 적법하게 해제되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.