1개 감정기관의 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법에 의한 가액도 ‘시가’로 봄

사 건 2014누21240 양도소득세부과처분취소 원고, 피항소인 윤AA 피고, 항소인

○○○세무서장 제1심 판 결 부산지방법원 2014. 5. 16. 선고 2013구합4447 판결 변 론 종 결

2014. 12. 5. 판 결 선 고

2014. 12. 19.

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2013. 1. 8. 원고에게 한 2012년도 양도소득세 OOOO원의 부과처분을 취소한다.

제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래 판단을 추가하는 것 외에는 제1심 판결의 이유 부분 기재와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.

• 가. 피고의 주장 원고가 취득가액으로 주장하고 있는 한국감정원 감정평가서의 감정가액은 그 평가 목적을 담보 목적의 감정평가라고 하고 있고, 담보 목적으로 평가한 인근 토지의 평가 전례를 기초로 하여 기타요인 보정치를 1.52로 산정함으로써 이 사건 각 부동산 중 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 감정가액에 상당한 영향을 준 점, 구 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률(2013. 8. 6. 법률 제12018호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 단서는 담보 목적의 감정평가는 토지의 시가 감정평가와 다르게 평가할 수 있도록 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 위 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법에 의해 평가한 시가로 볼 수 없다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 이 법원의 한국감정원장에 대한 사실조회 결과에 의하면, 세무서 제출 목적 감정평가와 담보 목적 감정평가는 평가대상물건의 유형에 따라 원가법, 거래사례비교법, 공시지가기준법, 수익환원법 등을 적용하여 가격을 산정하므로 감정평가방법이 동일하지만, 가격을 산정할 때 활용하는 참고가격은 해당 평가목적과 동일한 평가전례를 비교하여 가격을 산정하므로 평가목적별 감정가액은 상이할 수 있다는 점을 알 수 있다.

2. 그러나 갑 제2, 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 사실을 인정할 수 있다.

• 가) 이 사건 토지의 현황은 아래와 같다. 소재지 면적 (m 2) 지목 이용상황 용도지역 도로교통 형상지세 OO동 549-4 297.9 대 상업용지 일반상업지역 소로각지 부정형 평지
• 나) 한국감정원의 2009. 8. 25.자 감정평가서(가격시점: 2009. 8. 24.)는 평가목적을 담보, 제출처를 중소기업은행 OOO지점으로 하여 작성된 것으로 그 감정가액 중 이 사건 토지의 단가는 아래와 같이 산정되었다.

(1) 비교표준지 선정 소재지 면적 (m s) 지목 이용상황 용도지역 도로교통 형상지세 공시지가 (원/㎡) OO동 550-1 330.9 대 상업용지 일반상업지역 소로각지 가로 장방형 평지 OOOO (가) 개별요인 보정치 산정근거: 이 사건 토지는 비교표준지와 제반 가격형성요인이 유사하나, 획지조건(부정형 토지) 등에서 개별요인이 다소 열세하므로 개별요인 보정치를 0.98로 산정한다. (나) 기타요인 보정치 산정근거: 이 사건 토지와 대체·경쟁관계에 있는 인근 유사 토지의 시세는 공시지가에 비해 높게 형성되어 있는바, 이 사건 토지의 인근 평가전례, 인근 시세 등을 고려하여 현실적인 가격수준의 차이를 기타요인으로 보정하여 그 보정치를 1.52로 산정한다.

① 인근 유사용도 토지의 평가전례: 아래 각 평가전례와 대비하여 이 사건 토지는 가로조건 및 접근조건 등에서 상당히 열세하다. 번호 소재지 지목 면적 (㎡) 단가 (원/m 2) 가격 시점 평가목적 1 OO동 548-4 대 357 OOOO

2009. 3. 5. 담보 2 OO동 549-10 대 127.9 OOOO

2007. 12. 4. 담보

② 인근 지가수준: 이 사건 토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근 토지의 적정 지가수준은 OOOO 원/㎡ 내외이다.

• 다) 한편, BB감정평가법인 주식회사(이하 ‘BB감정평가법인’이라고 한다)의 2013. 5. 2.자 감정평가서(가격시점: 2009. 8. 24.)는 평가목적을 일반거래(시가참고용), 제출처를 세무서로 하여 작성된 것으로 그 감정가액 중 이 사건 토지의 단가는 아래와 같이 산정되었다.

(1) 비교표준지 선정 소재지 면적 (㎡) 지목 이용상황 용도지역 도로교통 형상지세 공시지가 (원/㎡) OO동 549-9 300.8 대 상업용지 일반상업지역 광대한면 세장형 평지 OOOO (가) 개별요인 보정치 산정근거: 이 사건 토지는 비교표준지보다 가로조건(가로의 폭, 계통 및 연속성) 및 접근조건(상업지역 중심 및 교통시설과의 편의성)에서 열세하므로 개별요인 보정치를 0.779로 산정한다. (나) 기타요인 보정치 산정근거: 인근 지가수준, 평가전례 및 대상토지의 위치 등 제반조건을 종합적으로 고려하여 기타요인 보정치를 1.60으로 산정한다.

① 인근 유사용도 토지의 평가전례: 비교표준지는 아래 평가전례 대비 획지조건(접면도로 상태 및 접면너비)에서 열세한 점 등을 고려하여 평가전례 대상 토지의 시산가격과 비교표준지의 시산가격을 산정하면 그 격차율은 1.644로 산정된다. 번호 소재지 기준시점 평가목적 단가 (원/㎡) 1 OO동 933-4

2008. 10. 28. 경매 OOOO

② 인근 지가수준: 비교표준지와 유사한 토지의 지가수준은 OOOO 원/㎡ 내외이다.

3. 위 2)항에서 인정한 사실을 종합하면, 한국감정원의 감정평가서는 담보 목적으로 작성 되었고, BB감정 평가법인의 감정평가서는 세무서에 시가참고용으로 제출하기 위한 작성되었는데, 기타요인 보정치를 적용하기 전단계의 이 사건 토지의 단가는 한국감정원의 경우 OOOO원 (= OOOO 원 × 0.98930 x 1.00 x 0.98, 다만, 원 미만은 버린다. 이하 같다)이고, CC감정평가법인의 경우 OOOO 원(= OOOO 원 × 0.98930 x 1.00 × 0.779)으로서 한국감정원의 감정가액이 더 낮고, 기타요인 보정치도 한국감정원의 경우 1.52이고, CC감정평가법인의 경우 1.60으로서 한국감정원이 산정한 기타 요인 보정치가 더 낮은 점을 알 수 있다. 이러한 사정에 비추어 보면, 피고가 들고 있는 사정 및 위 1)항에서 인정한 사정만으로 원고가 취득가액으로 주장하는 한국감정원 감정평가서의 감정가액이 시가보다 과다하게 산정되었다고 보기 어렵고, 비교표준지 선정, 품등비교 등을 통해 위 감정가액을 산정한 구체적인 근거를 살펴보면, 위 감정가액은 객관적이고 합리적인 방법에 의해 평가한 감정가로서 이 사건 각 부동산의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 이에 대한 피고의 항소는 이유 없어 기각한다.