상속받은 부동산 취득가액을 개별공시지가를 배제하고 소급감정가액으로 할 수 있음

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2008. 8. 4. 원고에게 한 양도소득세 76,303,220원외 부과처분을 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2004. 3. 1. 남편인 이CC로부터 진주시 문산읍 AA리 1361-1 임야 1,264㎡ 등 29필지(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 상속받았으며, 2007. 11. 2. 이를 대금 3,345,249,790원(그 중 아래에서 보는 근저당권이 설정된 23필지의 대금은 3,317,599,310원이다)으로 하여 경상남도개발공사에 양도하였다.
• 나. 위와 같이 상속이 이루어질 당시 이 사건 부동산 중 23필지(이하 ‘이 사건 근저당 부동산’이라 한다)와 진주시 금산면 BB리 1171 전 248㎡ 동 3필지에는 이를 공동담보로 하는 채권최고액 8억 원인 근저당권이 설정되어 있었고, 그 근저당권의 실제 채권액은 5억 6,000만 원이었다.
• 다. 원고는 2008. 1. 31. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 2007년도 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서, 위 근저당권의 채권최고액인 8억 원을 이 사건 근저당 부동산의 개별공시지가 비율대로 안분하는 방법으로 이 사건 근저당 부동산의 가액을 702,128,527원으로 보고, 다른 6필지는 개별공시지가에 따라 이 사건 부동산의 취득 가액을 산정하였다.
• 라. 그런데 피고는 2008. 8. 4. 원고에게, “근저당권이 설정된 재산의 가액은 채권최고액이 아니라 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 실제 채권액으로 평가하여야 환 다”는 이유로, 위 근저당권의 실제 채권액인 5억 6,000만 원을 안분하는 방법으로 이 사건 근저당 부동산의 가액을 491,232,041원으로 보고 이 사건 부동산의 취득가액을 산정한 다음, 원고의 2007년도 귀속 양도소득세를 경정하고 76,303,220원올 추가로 납부할 것을 고지하는 이 사건 처분을 하였다.
• 마. 원고는 2008. 10. 28. 국세청장에 심사청구 하였으나, 2009. 1. 18 기각되었다. [인정근거: 갑 제1,3호증(가지번호 포함), 을 제1,3,4호증의 각 기재]

• 가. 원고의 주장

1. 상속세 및 증여세법(2008.12.31. 법률 제8828호로 개정되기 전의 것, 이하 같다, 이하 ‘상증법’이라 한다) 제66조, 상증법 시행령(2008.2.22.대통령령 제20621호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제63조 제1항 제3호에서 근저당권이 설정된 상속ㆍ증여 재산의 평가액으로 정한 ‘당해 재산이 담보하는 채권액’은 채권최고액을 의미하는 것인데도 당해 재산이 담보하는 ‘실제 채권액’이라고 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 이 사건 근저당 부동산의 시가는 채권최고액인 8억 원을 각 해당 부동산에 개별 공시지가 비율대로 안분하여 산출한 702,128,527원 이상이므로, 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 근저당권이 설정된 상속재산의 평가액 기준으로 정해진 ‘당해 재산이 담보하는 채권액’의 의미

• 가) 관계 법령의 내용 (1) 소득세법 제97장 제1항 제1호 및 소득세법 시행령 제163조 제9항 은 상속받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 보아 이들 양도가액에서 공제하도록 규정하고 있다.

(2) 상증법 제60조 제1항은 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하도록 하고 있고, 동조 제2항은 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있으며, 한편 상증법 제66조 제1호는 저당권이 설정된 토지의 경우 상증법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액과 당해 토지가 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액을 비교하여 그 중 큰 급액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 상증법 시행령 제63조 제1항 제3호는 상증법 제66조의 ‘당해 토지가 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액’이라 함은 근저랑 권이 설정된 재산의 경우 “평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액’으로 한다고 규정하고 있다.

• 나) 검토 다음에서 보는 규정의 내용과 체계, 규정의 취지와 연혁을 살펴보면, 상증법 시행령 제63조 제1항 제3호의 ‘평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액’이란 근저당권의 채권최고액이 아니라, 당해 채산이 담보하는 평가기준일 현재의 실제 채권액임에 의문의 여지가 없다.

(1) 상증법 시행령 제63조 제1항 제3호가 ‘평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액’이라 규칭하고 있고 ‘담보하는 채권의 최고액’이라고 규정하고 있지 않으며, 상증법 시행령 제63조 제2항에서는 당해 재산에 설정된 근저당권의 ‘채권최고액’이 ‘담보하는 채권액l보다 적은 경우에는 채권최고액으로 한다고 규정하고 있으므로, 상증법 시행령 제63조 제1항 제3호의 당해 채산이 ‘담보하는 채권액’은 채권최고액이 아니다.

(2) 상증법 시행령 해당규정의 연혁을 보면, 근저당권이 설정된 재산의 가액 평가에 관하여, 1990. 12. 31.까지는 ‘당해 재산이 담보하는 채권의 최고액’으로 규정하였다가, 1998. 12. 31.까지는 ‘당해 근저당권을 설정하기 위하여 지가공사 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 규정하였으며, 그 이후부터는 현재와 같이 ‘평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액’으로 규정하고 있으므로 채권최고액이 아닌 ‘실제 채권액’이라고 보아야 한다.

(3) 위와 같이 상증법 시행령 규정이 변경된 경위 및 그 입법취지를 살펴보면, 당초 상증법 시행령이 규정한 근저당권의 ‘채권최고액’은 당해 기업의 신용을 감안하여 높게 설정되는 경우 근저당설정재산가액이 시가보다 높게 평가되는 운제점이 있다는 이유로 ‘근전당권 설정 시 감정가액’으로 변경되었다가, 다시 위 ‘근저당권 설정 시 감정가액’도 감정일부터 평가기준일까지의 감가상각이 감안되지 않아 과대평가되는 문제점이 있다는 이유로 이를 해결하기 위하여 1998. 12. 31. 현재와 같이 개정하였다.

(4) 상증법 제66조가 저당권 등이 설정된 재산에 관하여, “상증법 제60조에 의한 평가가액(시가 또는 보충적 평가방법)과 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액”으로 하도록 특별히 규정한 것은, 당해 재산을 시가나 보충적 평가방법으로 산정하변서 채무는 전액을 인정할 경우 개별 재산가액을 초과하는 채무액을 다른 재산가액에서 차감하는 모순이 발생하는 것을 방지하기 위한 것인데, 현행 상증법 시행령 제63조 제1항 제3호가 ‘평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액’으로 구체적으로 규정함으로써, 위와 갈은 문제점을 해결하면서도 시가평가의 원칙을 지키고자 한 것이다.

2. 이 사건 근저당 부동산의 사가가 702,128,527원 이상인지 여부

• 가) 양도자산이 상속받은 자산으로서 그 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세하였다고 하더라도, 그 과서l처분 취소소송의 사실심 변론종결시까지 당해 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 진출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 하는바, 여기서 ‘시가’라 합은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적 이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’라 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결, 2004. 3. 12. 선고 2002두10377 판결 참조).
• 나) 이러한 법리에 ‘저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례’에 관한 상증법 제66조의 규정을 종합하여 보면, 이 사건 근저당 부동산의 사가가 그 피담보채권액보다 큰 경우에는 이 사건 근저당 부동산의 사가를 재산의 가액으로 잠아야 하므로 양도소득세 산정시에도 그 시가가 이 사건 근저당 부동산의 취득가액이 된다고 할 것이다. 그러므로 이 사건 근저당 부동산의 시가가 702,128,527원 이상인 경우에는 이 사건 부동산의 취득가액을 491,232,041원으로 보고 양도소득세를 결정한 후 76,303,220원의 세액을 추가로 납부할 것을 고지한 이 사건 처분은 위법하다고 할 것이다.
• 다) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 것처럼 원고는 2004. 3. 1. 남편인 이CC로부터 이 사건 근저당 부동산을 상속받았으며 2007. 11. 2.에 33억 원을 받고 양도하였으니 양도시점오로부터 3년 8개월 전인 잠속 시침에도 이 사건 근저당 부동산의 시가가 상당히 높았을 것으로 보이는 점, 적정한 비교표준지를 선정하고, 지가변동률, 당해 부동산의 위치ㆍ형상ㆍ환경, 이용상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로 보이는 당심 법원의 DD감정평가법인에 대한 시가감정촉탁결과에 의하면, 상속개시일인 2004. 3. 1. 당시 이 사건 근저당 부동산의 시가는 982,559,000원으로 평가되는 점 등에 의하면, 이 사건 근저당 부동산의 상속개시일 당시 시가는 적어도 702,128,527원 이상이라고 봄이 상당하다.
• 라) 그러므로 이 사건 근저당 부동산의 가액을 702,128,527원보다 낮은 491,232,041원이라고 보고 양도소득세를 경정하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.