검인계약서 매매가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있음

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2007. 11. 1. 원고에 대하여 한 2005년 과세연도 양도소득세 178,164,880원의 부과처분을 취소한다.

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑제6호증, 갑제7, 8호중의 작 1, 2, 갑 제 8, 9호증, 을제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 2005. 5. 9. CC시 BB동 12-18 대 279.7㎡ 및 그 지상 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 5층 근린생활시설, 숙박시설, 주택, 위락시설(이하 위 대지 및 건물을 합쳐서 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 2005. 3. 24. 매매를 원인으로 하여 취득하였다가 2005. 11. 15. 장AA에게 같은 날 매매를 원인으로 하여 양도하였다.
• 나. 원고는 2006. 6. 1. 이 사건 부동산에 대한 양도소득세과세표준 신고 등을 하면 서 이 사건 부동산의 실지 취득가액 및 실지 양도가액을 모두 313,000,000원으로 신고 하였다.
• 다. 피고는 위 양도소득세과세표준 신고에 대한 현지 확인을 설시하여 이 사건 부동산 검인계약서상의 매매가액이 630,000,000원인 것을 확인하고 이를 기준으로 양도차익을 산정하여 2007. 11. 1. 원고에게 178,164,880원의 양도소득세를 부과ㆍ고지하는 이 사건 처분을 하였다.

• 가. 원고의 주장 이 사건 부동산을 장AA의 명의를 빌려 원고로부터 양수한 김DD은 이 사건 부동산을 담보로 630,000,000원을 대출받아 원고에게 330,000,000원을 지급하였을 뿐 나머지는 김DD 자신을 위해 사용하였고, 장AA과 사이에 매매대금을 330,000,000원으로 하는 매매계약서도 작성하였는데, 매매대금이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 기준으로 취ㆍ등록세가 산정된다고 하는 법무사 사무소 직원의 권유로 검인계약서 상의 매매대금을 시가표준액보다 약간 많은 630,000,000원으로 기재한 것이므로, 어디까지나 이 사건 부동산 양도시의 실제 거래가액은 330,000,000원임에도 불구하고 피고가 실지 양도가액을 630,000,000원으로 보고 양도소득세를 산정하여 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실 다음 사실은 갑제6, 9 내지 12, 15, 16, 17호증, 갑제7, 8호증의 각 1, 2, 을제1, 4, 6호증의 각 기재, 제l심 증인 유GG의 증언과 제1심 증인 박EE의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

(1) 원고는 처남인 박EE의 권유로 2005. 3. 24. 김FF으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 313,000,000원에 매수하기로 약정한 다음 2005. 5. 9. 이 사건 부동산을 담보 로 부산경남우유협동조합으로부터 330,000,000원의 대출을 받아 매매대급을 지급하고, 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 뒤 자신의 장모인 정도 자 이름으로 ‘HH장 모텔’이라는 상호로 숙박업을 운영하였다.

(2) 원고는 2005. 5. 9. 위와 같이 매매대금의 지급을 위하여 대출을 받으면서 위 조 합 앞으로 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 429,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳐주었다.

(3) 그러나 ‘HH장 모텔’의 영업이 어렵고 오히려 위 대출금 이자에 대한 부담만 늘어나자, 원고는 박EE의 소개로 만난 김DD을 통하여 2005. 7. 12. 이KK을 주채무자, 김DD을 연대보증인으로 하여 파라다이스상호저축은행으로부터 630,000,000원을 대출받으면서, 그 담보로 2005. 7. 13. 위 은행 앞으로 이 사건 부동산에 관하여 채권 최고액을 819,000,000원, 주채무자를 이KK으로 한 근저당권설정등기를 마쳐주고 이 KK 명의의 동장요로 수수료 등을 제외한 606,745,260원율 지급받았다.

(4) 위 파라다이스상호저축은행으로부터의 대출금 중 330,000,000원은 원고가 부산 경남우유협동조합에 대한 대출원리금 331,181,230원을 상환하는데 사용하고, 나머지 대출금은 박EE가 171,736,000원을, 김DD이 80,000,000원을, 이KK이 20,000,000원을 각 나누어 가졌다.

(5) 원고는 2005. 11. 15. 장AA(김DD에 대한 명의대여자이다)과 사이에 매매대금을 630,000,000원으로 한 매매계약서를 작성하고 부동산등기특별조치법 제3조 제l항에 따라 CC시장으로부터 검인을 받은 다음, 이를 등기신청의 증빙서류로 첨부하여 장AA에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 장AA은 2006. 6. 30. 김DD에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 현재는 김LL가 2007. 11. 30. 공매를 원인으로 이 사건 부동산을 취득하여 소유하고 있다.

(6) 장병한은 2005. 11. 15. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전동기를 마치면서 위 (3)항과 같이 마쳐진 근저당권설정등기를 말소하고, 같은 날 위 은행 앞으로 채권최고 액을 819,000,000원, 주채무자를 장AA으로 한 근저당권설정등기를 마쳤다.

(7) 한편 원고와 장AA 사이에 작성된 매매계약서는 원고가 이 사건 양도소득세과세표준 선고를 하면서 첨부한 매매대금이 315,000,000원으로 기재된 매매계약서, 위 검인을 받은 매매대금이 630,000,000원으로 기재된 매매계약서, 원고가 진정한 계약서라고 주장하는 매매대금이 330,000,000원으로 기재된 매매계약서 등 3개가 존재하는데, 그 작성얼자는 모두 2005. 11. 15.로 되어 있다.

(8) 이 사건 부동산의 2005. 5. 2. 기준 감정평가액은 944,473,000원이고, 2007. 3. 20. 기준 감정평가액은 804,329,840원이며, 공매 당시 낙찰가액은 412,165,990원이다.

• 라. 판단 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 한다(대법원 1993. 4. 9. 선고 93누 2353 판결). 이 사건에 관하여 보건대, 장AA이 2005. 11. 15. 이 사건 부동산에 대한 소유권이 전동기툴 마치가 위하여 첨부한 검인계약서에 매매대금이 630,000,000원으로 기재되어 있으므로 이 사건 부동산의 실지 양도가액은 630,000,000원으로 추정되는데, 이 사건 부동산의 실지 양도가액이 위 검인계약서에 기재된 630,000,000원이 아니라 330,000,000원이라는 점에 부합하는 제1심 증인 박EE의 일부 증언과 갑제13호증의 4 및 갑제14호증의 1, 2의 각 기재는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 이 사건 부동산의 실제 양도가액이 330,000,000원이라고 주장하나 위 검인계약서는 물론 원고가 양도소 득세과세표준 신고시 첨부한 매매계약서의 매매대금과도 다른 점, ② 매매대금이 시가 표준액보다 적으면 시가표준액을 기준으로 취ㆍ등록세가 산정되기 때문에 검인계약서 상의 매매대금을 시가표준액보다 약간 많은 630,000,000원으로 기재할 것을 법무사 사 무실 직원이 권유하였다는 원고의 주장은 위 검인계약서상의 매매대금을 김DD의 지시에 따라 작성하였고, 원고와 장AA 사이에 매매대금을 330,000,000원으로 한 계약서가 있다는 것을 알지 못한다는 법무사 사무실 직원인 제1심 증인 유GG의 증언에 비추어 믿기 어려운 점, ③ 취ㆍ등록세를 경감받기 위하여 시가표준액보다 매매대금을 높인다는 것도 선뜻 이해하기 어려운 점 등에 비추어 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다 한편, 앞서 본 증거에 의하면 원고가 2005. 11. 15. 이 사건 부동산을 양도할 당시, 장AA이 매매대금의 지급 대신에 채권최고액 819,000,000원(실채무액 630,000,000 원)의 근저당권 채무를 인수한 사실을 인정할 수 있고, 양도인이 근저당권설정등기가 마쳐진 부동산을 양도하면서 양수인에게 그 근저당권 채무를 인수시켰다면 양도인은 이로써 근저당권 채무를 변하는 이익을 얻게 되는 것이므로 그 채무인수액 상당이 양도소득세의 과세대상이 된다(대법원 2000. 1. 21. 선고 98두20018 판결 참조)고 할 것 이므로, 원고가 장AA에게 인수시킨 채무액 630,000,000원을 이 사건 부동산의 양도 가액으로 봄이 상당하다. 따라서 위 겸인계약서에 기재된 630,000,000원의 매매대금은 이 사건 부동산의 실제거래가액에 부합한다 할 것이므로, 이를 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.